徐汇馨宁公寓优惠（南馨公寓定价报告书）

徐汇馨宁公寓优惠（南馨公寓定价报告书）各大中介网站仅链家网有一套房源展示：户型图：面积：136.24㎡主卧朝南带阳台，套卫生间，客厅朝南朝东带工作阳台一房朝西一房朝北，厨卫全明

南馨公寓1906室

定价报告书

报告人：房钦波

南馨公寓（2002年建成）

面积：136.24㎡

主卧朝南带阳台，套卫生间，客厅朝南朝东带工作阳台

一房朝西一房朝北，厨卫全明

户型图：

各大中介网站仅链家网有一套房源展示：

类似房源的在售信息：

同汇苑：4#501室 面积：139.85㎡ 售价：1588万

于2021年7月挂牌出售 一梯两户 两南一北

创世纪花园10#1301室 面积：133.05㎡ 报价：1600万

于2021年11月挂牌出售 一梯两户 两南一北

汇翠花园2#101室 面积：177.84㎡ 售价：1640万

于2000年建成 房子位于一楼 采光差 价格便宜

天际花园一期爬楼梯高区 面积：122.83㎡ 报价：1550万

于1998年建成 一期安装电梯批文已过 得房率较高

通过在售的市面上的类似品质的三房出售中，直接形成对比竞争的是1588万的同汇苑和1600万的创世纪花园，均是一梯两户，户型略有差异，但知名度创世纪花园要略胜一筹。

故南馨公寓如果要与这两套房源竞争的话，户型、梯户比、知名度是有明显差距，定价参考不建议超过这两套房源。

二线品质社区两房在售

社区	室户	面积（㎡）	价格（万）
莱诗邸	7#3002	101.5	1580
亚都国际名园	3#2802	113.2	1560
福源汇居	9#502	100	1580

二线类品质的两房的价位跟三线类三房价格区间出现高度的重叠，同等预算的买家的预算可上下可下，三房实用性更高，两房社区品质更好。

SWOT优劣势分析

优势	劣势
①同为竞品中的产品中，南馨公寓地理位置是最好的，闹中取静 ②独幢大楼居住人口总数少，社区简单 ③停车位较为充足，停车便利	①同为竞品中，出房率低导致知名度低 ②户型缺陷：客厅朝南向被自己大楼所遮挡 ③所有竞品中唯一独幢大楼社区
机会	威胁
①同等地段此类预算莱诗邸、福源汇居等类似品质预算的两房可以买到一套南馨公寓的三房 ②得益于小区的特殊性地段和环境，对律师、医生、法官等购房群体来说，这套房子是非常适合客户的。	宏观：市场调控等政策导致目前市场交易较为低迷，整体市场下行 微观：①当下购买群体以自住为主，同等预算下能买到的产品，户型上面的缺陷为客户所介意 ②知名度偏低行销推广较为困难

销售建议：

从市场定位的角度出发，我们的房子面临同类竞品的竞争的同时还可以向上兼容品质社区两房的客户。在不可调整房屋状况的基础上，合理的价格有利于房屋出售。

所以定价建议不超过品质两房社区，同类似品质三房看齐的市场行情价位在于：1550-1600万的区间，实际成交价格要以买家最高接受程度为主。

如需要尽快出售掉，可参考低于行情价格50-100万的价格幅度来吸引买家的关注度，行情出售在当下市场上面客户的选择产品多，还需要一定的时间沉淀，随市场下行新一轮的调整周期，预计未来2-3年的时间，房价以求稳为主，买方市场交易的背景下，必然伴随房价的回落。缓缓割肉不如一步到位，尽早套现现金为王，节省时间成本。