昆明公寓价格为什么低（昆明的公寓降到3000元）
昆明公寓价格为什么低（昆明的公寓降到3000元）比如，年初时候中海云著对外广告宣称“总价18万起”买公寓，一听价格是很低，但其实这个价格的公寓，只有26㎡，而且是平层，虽是精装，单价算下来已经接近7000元/㎡；而保利天际也推出过不到20万一套价格的公寓。而今年，昆明的公寓市场仍然出现了不少低价的项目。昆明公寓不断降价的消息其实已经释放了半年多了。去年下半年，昆明就有了单价两三千的公寓，虽然这些低价项目位置都比较偏远，但这个价格也确实让人大跌眼镜。这个单价两三千的公寓据说是位于呈贡，主要是为了清库存公寓，给到员工一个内部促销价SOHO单价2500元/㎡、LOFT单价3300元/㎡，需全款付清。只不过这个项目，对外销售的价格其实在5000元/㎡以上。
前段时间，小伙伴们让血拼姐出一期关于低价公寓的合集。
血拼姐还在寻思为什么现在大家又开始关心起公寓来，仔细思考之下发现，目前昆明市场上公寓的价格确实是“地板价”。
5000 的单价，10余万就能入手一套公寓，首付算下来只需几万元，租金都能轻松覆盖月供，确实容易让手头紧的小年轻、资金充足的投资客们“上头”。
那么，血拼姐就来扒一扒现在昆明公寓的价格，看看价格到底有多低。
昆明公寓不断降价的消息其实已经释放了半年多了。
去年下半年，昆明就有了单价两三千的公寓，虽然这些低价项目位置都比较偏远，但这个价格也确实让人大跌眼镜。
这个单价两三千的公寓据说是位于呈贡，主要是为了清库存公寓，给到员工一个内部促销价SOHO单价2500元/㎡、LOFT单价3300元/㎡，需全款付清。只不过这个项目，对外销售的价格其实在5000元/㎡以上。
而今年，昆明的公寓市场仍然出现了不少低价的项目。
比如，年初时候中海云著对外广告宣称“总价18万起”买公寓，一听价格是很低，但其实这个价格的公寓，只有26㎡，而且是平层，虽是精装，单价算下来已经接近7000元/㎡；而保利天际也推出过不到20万一套价格的公寓。
乍一看，昆明目前的公寓价格确实一降再降。
血拼姐对全昆明在售的公寓价格做个了汇总（不完全统计），分为单价7000元/㎡以下和以上两个档。
单价在7000元/㎡以下的项目有12个。
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在售公寓信息（单价7000元/㎡以下）区域 | ||||
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五华区 |
三千时光 |
约42㎡ |
6100元/㎡起 |
毛坯 |
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呈贡区 |
华侨城花都时区 |
约37㎡、44㎡、69㎡ |
约4500元/㎡起 |
毛坯 |
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呈贡区 |
招商翰林大观 |
37-48㎡ |
5500-8500元/㎡ |
毛坯/精装 |
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呈贡区 |
七彩云南第壹城 |
约50-100㎡ |
约5500元/㎡ |
毛坯 |
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呈贡区 |
锦艺昆明之光 |
约43-111㎡ |
约6000元/㎡ |
毛坯 |
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呈贡区 |
远洋新干线 |
约38㎡ |
约4700元/㎡起 |
毛坯 |
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官渡区 |
中交金地中央公园 |
57㎡ |
6600-8600元/㎡ |
毛坯 |
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官渡区 |
万科翡翠公馆 |
约24-42㎡ |
约6500-8500元/㎡ |
毛坯 |
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官渡区 |
中南云境 |
约63-127㎡ |
约7000元/㎡ |
精装 |
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官渡区 |
龙光玖云台 |
约34-73㎡ |
约6200元/㎡ |
毛坯 |
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西山区 |
恒泰理想城 |
约32-51㎡ |
6600-6800元/㎡ |
毛坯 |
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盘龙区 |
俊发城俊寓 |
约42-62㎡ |
约5500元/㎡ |
毛坯 |
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*数据为不完全统计，价格仅为正常销售数据，不包含特价房，特价房在文中有提及，详情可咨询售楼部 | ||||
单价最低的是呈贡的华侨城花都时区，最低仅4500元/㎡，按照37㎡这个面积来算，总价约为16.65万元/套。
华侨城花都时区在售的公寓中，最低的4500元/㎡单价是平层公寓，总高9层，毛坯交付。也有Loft公寓在售，单价要到约6500元/㎡，均已是现房。6月初端午期间项目曾经还推出过特价房源，最便宜的是69㎡的平层，单价仅3966元/㎡，总价仅需要27.5万元/套。经血拼姐咨询，特价房每个月都会有，但是要看楼层和朝向，这个低价是否有，可以详细咨询一下售楼部。
但是总价最低的是万科翡翠公馆，按照24㎡的价格，约6500元/㎡单价来算，总价仅15.6万元/套，若按照50%首付、首套房贷款10年来算，首付7.8万元，月供仅806.5元。
万科翡翠公馆平层的价格比较低，就是约6500元/㎡，但loft的均价要到约7500-8500元/㎡。
据了解，万科翡翠公馆项目附近1室单间租金可达1500-1800元/月，如果投资一套24㎡的平层，这个租金完全可以覆盖月供。
剩余的16个项目单价就相对高一些。最高的珑悦，单价高达3-4万元/㎡。
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在售公寓信息（单价7000元/㎡以上） | ||||
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区域 |
项目 |
面积 |
价格 |
装修 |
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五华区 |
万彩城 |
约44-59㎡ |
9000-10000元/㎡起 |
精装 |
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官渡区 |
海伦国际 |
约70-101㎡ |
约7000-8000元/㎡ |
毛坯 |
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官渡区 |
金茂广场 |
约35-72㎡ |
约7500-8000元/㎡ |
毛坯 |
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官渡区 |
保利天际 |
约40-121㎡ |
约9000-10000元/㎡ |
毛坯 |
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官渡区 |
绿地东南亚中心428公馆 |
41-52㎡ |
13000元/㎡起 |
精装 |
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官渡区 |
中海寰宇天下 |
约40-80㎡ |
7500-8000元/㎡ |
毛坯 |
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官渡区 |
中骏天誉 |
约45-50㎡ |
约7300元/㎡起 |
毛坯 |
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官渡区 |
保利城 |
约35-86㎡ |
约11000元/㎡ |
装修 |
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盘龙区 |
珑悦 |
约73㎡、240㎡、363㎡ |
30000-40000元/㎡ |
精装 |
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盘龙区 |
璟泰公馆 |
约72-94㎡ |
约8000元/㎡ |
精装 |
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盘龙区 |
俊发阳光俊园 |
约38㎡ |
约13500元/㎡ |
精装 |
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盘龙区 |
瑞鼎城天玺 |
约52-80㎡ |
9200-16000元/㎡ |
毛坯 |
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西山区 |
锦粼公馆 |
约50-100㎡ |
约15000-16000元/㎡ |
毛坯 |
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西山区 |
复地雲极 |
约40-50㎡ |
约15000元/㎡ |
毛坯 |
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呈贡区 |
绿地东海岸 |
30-50㎡ |
约7500元/㎡ |
毛坯 |
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呈贡区 |
锦艺滇池湖岸 |
约55-99㎡ |
9000-19000元/㎡ |
毛坯 |
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*数据为不完全统计，价格仅为正常销售数据，不包含特价房，特价房在文中有提及，详情可咨询售楼部 | ||||
比如，海伦国际的loft公寓，毛坯交付，均价约7000元/㎡，但是他的建面约112-152㎡的住宅，单价也仅约7000元/㎡，在端午期间，该项目的住宅还推出过单价仅6110元/㎡的特价房，比公寓还便宜，可见公寓并无优势。
其实，仔细观察会发现，昆明的公寓市场，每个月、各大节点楼盘们都在做特价房活动，确实有不少低价，只不过价格较低的都是楼层差、朝向差，也就那么一两套做个噱头。要不就是必须全款付清。
如果你抱着两三千就买公寓的想法，那还是绕道吧，没有那么便宜的“午餐”。
根据近几周昆明房协的周报数据显示，昆明公寓新增供应量基本为0，成交量也在下降。而公寓的价格也确实一降再降。
（图源昆明房协）
如今昆明公寓市场的这番局面，主要源于前几年的供大于求。2013-2014年时期，昆明的商业项目供应井喷，年推出量达上百万平方米，但去化又比较慢。从2016年到2020年，部分写字楼被改造为公寓，导致公寓库存再度增加。
克而瑞数据显示，2019年昆明公寓存量面积从2018年的111万平方米增加至254万平方米，一年内猛增一倍多。
而2021年，连住宅市场都去化难，降价猛，高库存的公寓市场更是被剧烈冲击，率先降价。“价格腰斩”、“买一套，第二套半价”、“买一层送一层”都出现了。
时至今日，昆明的公寓市场仍然没有“回魂”。那一定就有人说，这个时候难道不是入手的最佳时机吗？
与住宅相比，公寓确实有不限购、不限贷、总价较低这些优点。在呈贡购买公寓还可以落户读书，给人不少诱惑，尤其是刚毕业的年轻人。
如果血拼姐说不能买，一竿子打死，肯定不少人要“举旗造反”。确实有几种情况是可以买的，血拼姐就分情况说说。
情况一：如果你很有钱，不在乎这几十万。然后又是奔着投资去的，可以买。只不过，建议买位置好的，租金可观的，哪怕以后不转手，光出租也能回本甚至赚钱。可以考虑万科翡翠公馆、七彩云南第壹城这种位置好、配套全的。位置偏僻的，就算价格低也有空置的风险。
情况二：如果你刚毕业，手头确实拿不出多少钱，又想买房，也可以买。只不过，建议买价格低的、面积稍大的、可以落户的，哪怕后期不置换，也可以解决落户、孩子上学的问题，不至于为后续卖不出去担忧，但还是要慎重考虑。
情况三：如果你手头还是有个二三十万，或者东拼西凑能凑出来的，又是自住的，那就真的别买了。转手无望、费用高，具体的，可以看看血拼姐之前的这些文章《昆明公寓一降再降，但依旧建议不要买》、《买公寓？我们不建议！》。
就目前来看，全新的公寓都没人买，更别说二手公寓了，所以血拼姐真心奉劝部分想买公寓的人，考虑清楚，别想着价格低就头脑发热。
