买房0首付或低首付的套路（如何1成首付买房）
买房0首付或低首付的套路（如何1成首付买房）基本的思路逻辑是：垫资流程全过程2. 二套房贷利率稍高所以硬杠抵押，资金需求较大。现阶段珠江新城买房，市场稍热，不要说公积金要靠边站，一般的商贷，房东只要听到要走按揭，也是不大愿意的。所以给A先生提了个建议，先垫资给到他，过户后再通过抵押把自己泵出来
如何用1成首付买房，150w买1500w的房子坐标广州，房子标的仅仅限500w以上价值的房子
A先生名下有一套房子，市值1000多w，按揭在还，大概还有300多w，由于家庭置换需要，需要重新置换房子，但是原有的房子，金融属性不错，且回报率可观不想卖掉，
想买二套房，在广州，二套未结清首付需要7成，目标标的价值在1500w。
假设走按揭：
首付7成，就是必须是1050w才可以拿下看来，月供二套，广州按照二套房贷是5%，450w房贷月供24156.
月供2w多倒是小问题，这种方式买房
1. 首付比例过高
2. 二套房贷利率稍高
所以硬杠抵押，资金需求较大。现阶段珠江新城买房，市场稍热，不要说公积金要靠边站，一般的商贷，房东只要听到要走按揭，也是不大愿意的。
所以给A先生提了个建议，先垫资给到他，过户后再通过抵押把自己泵出来
垫资流程全过程
基本的思路逻辑是：
1. 确定房产标的，进行房产预估，买家资质评估
2. 确定好至少2家抵押方案，出评估价后再匹配年化和利息
3. 确定好抵押评估后，沟通垫资方案（垫资资料 垫资成本 垫资金额和日期）
开始的步骤：
第一步
确定好房产标的了，基本会进行买家的资质情况评估，关于征信 流水 营业执照
有些客户是没有营业执照的工薪族，就需要注册或者过户一个执照（毕竟是经营性抵押）
这种没执照的叫双新客户
有执照的叫单新客户
因为过户房子后，房本都是新的。
这里的双新和单新：关系到抵押的方案选择和垫资成本。
第二步
Ok，已经确认好了目标标的，沟通了垫资方案了
就开始和卖家去银行开设监管账户，垫资方打钱进监管账户。后去房管局进行房本过户。
接下来的步骤:等待房子出本，按照过户回执，回执上面都会写什么时候能去拿房本，
办得快的还可能在回执日期前拿到，一般是3个工作日左右。
出证后抵押在垫资资金方，
这里就有人跳出来：为什么要抵押再资金方？
人家没有任何抵押给你大几百w？你脸大？
抵押在资金方名下，人家要个保障很正常，不然怎么保证回款？
你又会问：抵押在资金方名下，我怎么去抵押银行出贷款？
这个不用担心，人家资金方也就是赚你点垫资费而已。
房产证会拿去给银行做批款和放款用
确认放款金额后：会跟客户确认，确认后预约签约，后入押银行——放款
入押银行的当天，垫资方会配合过去解压，解压后房子入押给抵押银行
大概过1-3个工作日可以放款。
放款后，买家基本就好好供抵押款就可以。
给大家算个数：
评估价1500w的房子，抵押评估价按照85%，1275w，
垫资方当时垫了1100w毕竟要留点余地。
成交价1352w，买房摆台砍价。
批复出了1243w，年化4.3%，比预估的少了几十万，在正常给额范围
成本：垫资签了2%包月，22w
抵押费用：1%，12.43w
首付成本给了：1352-1243=109w
房子以后5年的租金收入是：1.2w×50期=60w，因为有部分空窗期。
月供：1243w×4.3%=44540元
相比较走按揭：首付给1050w，月供：24156.
抵押首付仅仅出了：1352-1243=109w
当人加上上面的摩擦成本：109 22 12.43=143.43w
5年的租金基本可以覆盖掉操作的摩擦成本，
那么就是仅需要150w就可以拿下1500w的房子，
并参与这5年的增值，一件1500w金融产品，
在5年里所带来的价值，大家可以自行去研究下珠江新城5年内房子的价值涨幅。
虽然以上我才9百字简单描述了下过程操作手法
大多人用不上，因为大多人的金融认知并未到这个层面，
大多数人对于利用杠杆是没有概念的，因为能用得上杠杆的事情在我们的日常生活中少之又少，
没有着手熟悉的机会 对于陌生事物的恐惧 人性天生厌恶损失和风险
造成了，做这样的决定的人，很多都是金融人。
因为我们金融行业是离杠杆最近的一群人。
你会说，这样的风险很高，万一还本上或者哪个环节出问题。
风险从来都是拿来控制的不是拿来消灭的，你没有控制风险的能力，你就不具备掌控利润的能力。
1. 垫资很多，到时候抵押抵不出来怎么办？
对于这个问题，要愁的真不是你，而是垫资公司，
在你准备所有的资料之后，垫资公司要评估是否可以回款，
本金是否安全，才给你垫，既然这里能给你垫，相当于给你一个保护垫了。
他们无法回款是不会出资给你的，所以要把你所有的信息查一遍，
包括你要执行的抵押方案，都是同一个团队的人操作，不可能分割。
因为垫资业务，少则百来万，多则上千万。
现在法制社会，你拿了上千万不还，别人也拿你没办法，就是打官司而已。
但是，出来做生意，谁是冲着打官司去的呢？
2. 前期给了这么多成本，后面房子跌了怎么办
你这个问题，经济学家都回答不了你，所以在选筹上，要格外认真，必须是掏笋，或者购买金字塔尖尖的那一部分
以上的案例，评估价1500w的房子，成交价也才1352w，中间有价差，持有5年（广州限售5年的政策）
房子是长期持有的，不是短时间价格有波动就心理不安，有这种心态的人，看到这里就可以出门左转了。
3.你说你的风险在哪？
房子是明明白白写在你名下的，你再不济，房子本金是可以回来的吧，当然你不能是：
第一个月就断供，第一个月的现金流都供不起的情况，也不适合玩这个游戏。
前期付出的垫资成本 抵押成本，都可以因为这5年持有期间的房租而赚回来。
而你的其他成本就是首期给出的的钱，1成首付，和每月月供。
你说买房一定涨吗？买珠江新城一定涨吗？
这个问题，大部分人对珠江新城都是看涨，就算不涨，你也未必亏。
所以这样无风险t利的项目，我不知道现阶段哪里还有。
稍微算下复利涨幅5%就可以，5年时间，小学数学大家都会吧，我就不给大家算了
我是更注重房子金融属性的大观，需要battle请在评论区疯狂@我，我会正面应战。
