为什么高端住宅只建议自住（类住宅能买吗专家深度分析）

为什么高端住宅只建议自住（类住宅能买吗专家深度分析）回答：因为公积金贷款，审批流程太繁杂，正常商业贷款，审批加放款，一周搞定。公积金贷款，前前后后，至少两月。开发商的资金成本，可是年化10-15%啊，资金拖欠一个月，至少是1.5%的成本，换做是你，房子刚卖出去，就赔了三个点，愿意吗？提问：房神，为什么有些楼盘不支持公积金贷款？非要商贷。回答：经适房，共有产权，商住房，经适房税高，只适合全款抵押买入。 共有产权，杠杆和流动性非常弱，并非投资优选，仅适合自住。 商住不考虑，大家都等着解套呢？提问：新人首问：房神你好，手里子弹70，深圳宝安西乡碧桂园凤凰智谷大厦商住房公寓内部朋友价90可拿下，以投资为目的可以入手吗？打算三年后出手，因对政策、周边发展判断不准，有些犹豫是否将钱压在这里，由于不能贷款必须全款，感觉杠杆效应不明显，求指教回答：你好，公寓是房产投资的禁区，别碰。还是老老实实买住宅吧。 子弹70，可以适当加点杠杆，买250万-280万（南

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提问：房神你好，再过几个月就成都两年社保了，想问下成都共有产权房，经济适用房，商住房可以考虑么，预算有限，

回答：经适房，共有产权，商住房，经适房税高，只适合全款抵押买入。 共有产权，杠杆和流动性非常弱，并非投资优选，仅适合自住。 商住不考虑，大家都等着解套呢？

提问：新人首问：房神你好，手里子弹70，深圳宝安西乡碧桂园凤凰智谷大厦商住房公寓内部朋友价90可拿下，以投资为目的可以入手吗？打算三年后出手，因对政策、周边发展判断不准，有些犹豫是否将钱压在这里，由于不能贷款必须全款，感觉杠杆效应不明显，求指教

回答：你好，公寓是房产投资的禁区，别碰。还是老老实实买住宅吧。 子弹70，可以适当加点杠杆，买250万-280万（南山中心区一房一厅，福田皇岗 梅林 景田买一房一厅，龙华中心区可以考虑小两房）

提问：房神，为什么有些楼盘不支持公积金贷款？非要商贷。

回答：因为公积金贷款，审批流程太繁杂，正常商业贷款，审批加放款，一周搞定。公积金贷款，前前后后，至少两月。开发商的资金成本，可是年化10-15%啊，资金拖欠一个月，至少是1.5%的成本，换做是你，房子刚卖出去，就赔了三个点，愿意吗？

积金贷款的审核与放款速要比一般商业贷款慢很多，加上开发商拿地建房，就是一个花费巨大时间的事情，想要加快速度回笼资金，一般不支持公积金贷款买房，这样看来也是合情理的。

根据相关规定，项目工程进度必须达到工程总进度的三分之二或以上才可申报公积金贷款资格。一些项目在取得商品房预售许可证时，工程进度可能只进行到地上二三成左右，这也是提到的“慢”的表现，这种情况下自然也无法支持公积金贷款。

提问：你好房神，想在红山片区入手一套房，手头资金有限，只能考虑金地梅陇镇、金地上塘道、卓越皇后道的89平三房，梅陇镇跟上塘道上车相对轻松一些，卓越皇后道现在都在630左右，而且周边配套目前不是很便利，想问一下，从后期发展来看，皇后道怎么样，三个盘，哪一个比较合适

回答：你好，卓越皇后道溢价太多，现在入手不合适。 金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。

现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。 上塘道是比较推荐的盘。 这几个盘排序： 上塘道，梅陇镇，皇后道。

提问：房神你好，这两天的杭州房价在新闻经常出现，房哥预估接下来几个月的房价趋势如何？还会一直涨吗？

回答：房价趋势很明显，杭州接下来的几年涨幅，继续领跑国内所有城市。房子是商品，已经涨了二十年了，以后还会一直涨。从严格角度上看，房子不是一个住处，而是一个金融理财产品。

提问：谢谢房神指点，是的，这套房子当时2万多，16年就涨到4万了，到现在一直没变，属于你说的老破大了，97年的，所以想卖掉，我工作在罗湖，就在房子附近，老公在南山科技园，忘记说了，看中初中学位鹏公馆怎么样？谢谢啦

回答：未来置换是正确的选择。鹏公馆可以买，鹏公馆卖的是深中学位，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖唯独在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路。学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种一梯队的名校，很难被撼动。

提问：房神，马路边的高层，多少层以上噪音会明显减少？谢谢。

回答：由于声波的特殊性，高层住宅的噪音跟我们平时想象的不完全一样，靠近主干道的话低层噪音肯定存在，由于高层住宅缺少遮挡物5-24楼的噪音也是很大的，只有30层以上噪音才会很小，对居家不产生影响。因此不建议买主干道附近300米内的住宅，有遮挡物除外。如果你已经处于噪音楼层只能选择好点的隔音窗户来抵消噪音了。

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