经开区有哪些物流园（20公里外的经开物流园）
经开区有哪些物流园（20公里外的经开物流园）从经开物流园中心到紫荆山，直线距离约19公里，注意，是直线距离，如果是开车行驶距离，那距离会更远。目前经开区分为三大板块：经开老城区、滨河国际新城、经开物流园区。问题就来了，这么高的价格、这么远的地方，能不能买？现在买，会不会站岗？1主城区20公里外的物流园区
经开物流园区来自郑州楼市00:0010:34
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很多人，对经开区的第一印象就是：厂房 物流园，以及又荒又远。
偏偏在这个地方，打脸最严重。2016年的价格躁动，使得经开区脱颖而出，不仅地王频出，还一举成为涨幅最大的片区。
问题就来了，这么高的价格、这么远的地方，能不能买？现在买，会不会站岗？
1
主城区20公里外的物流园区
目前经开区分为三大板块：经开老城区、滨河国际新城、经开物流园区。
从经开物流园中心到紫荆山，直线距离约19公里，注意，是直线距离，如果是开车行驶距离，那距离会更远。
远吗？
当然远了，直线距离长达19公里，当然远了，明显跨城生活了。
2
总占地约85平方公里
你一定对经开物流园区很陌生。
陇海铁路线、京港澳高速、万三公路、福山路合围的范围内，就是经开物流园区。主导产业为汽车、装备制造业、现代物流业。
东西约9公里、南北约10公里，合围面积约85平方公里。具体区位如下：
如果对85平方公里没有概念，那就以郑州老三环城区为标杆（北三环、南三环、西三环、中州大道合围），东西约13公里、南北约12公里。
打个比方，郑州老三环为XL，那么经开物流园区就是L，仅仅小了一号。
未来，经开物流园区会有85平方公里去填充，这么大的面积需要导入人口、引入产业、发展成熟，需要多长时间？
10年，20年，还是30年……
3
满眼都是产业园、物流园
自打进入经开物流园区，满眼都是产业园、物流园，极少有成片的住宅出现。
正式进入物流园区▼
中兴·新业港（中兴无线通讯产业园）▼
华丰产业新城▼
郑东国际产业园▼
中通快递▼
德邦物流▼
以上这些仅仅是众多物流园、产业园的几个代表。
据经开区管委会统计（截止到2018年3月5日），郑州国际物流园区累计签约物流项目78个，协议总投资440亿元；建成23个，建成仓储面积400万平方米；通过二次招商引进物流企业127家，现代物流企业入驻总数达到205家，其中包括京东、顺丰、德邦、普洛斯、丰树、嘉里、华南日通、鲜易冷链、中通、圆通、宅急送等一大批知名物流企业。
很明显，产业才是经开物流园的重心，住宅显然不是。
再加上众多工业用地、产业园、物流园包围，在夹缝中生存的住宅版块，怎么可能拥有非常良好的居住氛围？
4
哪些房企在这里拿地？
按道理说，这么远、这么荒的经开物流园，怎么可能会有开发商看上。
别说，还真有房企看上，还不是中小房企，都是鼎鼎有名的大房企，比如说万科、金地、碧桂园、恒大、美景、保利、绿都等。
其实在这些金光闪闪的大房企进驻之前，已经有一些本土房企进驻，比如新巢世界湾，比如说九龙新城，比如说华企前程印象。
只不过这些房企实在是玩不转，只好交给高手接盘。经过华丽丽的包装，原先无人问津的房子开盘清盘，呼啦啦全卖出去了，不是一般的邪门。
经开物流园区住宅分为两大板块：
住宅北部版块
除了绿都东澜岸，万科溪望、金地名悦轩、碧桂园峯景也纷纷亮相。三个项目中，万科溪望最先于2月份拿到建设工程规划许可证，随后金地名悦轩、碧桂园峯景于3月份拿到此证件。
目前现状如下▼
周边环境尚处于拆迁之中，尚未土拍地块已经围挡起来▼
南侧的保利罗兰香谷、碧桂园翡翠湾接近交房▼
住宅南部版块
整体规格高于北部版块一个档次，规划有中央CBD，未来可期。目前进驻有恒大雅苑、美景美地麟洲、绿都鼎新家园（家属院），恒大雅苑快交房了，美景美地麟洲最新地块已经动工。
5
万科、金地、碧桂园三足鼎立
目前片区内新盘很少，仅有金地名悦轩、碧桂园峯景、万科溪望三家。
在经开物流园区的最东北角，金地名悦轩、碧桂园峯景、万科溪望三家紧邻，大区域环境相同，如何能够让项目更加出彩，要么错位发展，要么就需要拿出点真本事了。
我们先来看看三家地块属性▼
三个项目区位▼
猛一看，是不是有一种魏蜀吴三国鼎立的感觉？
看一下区域周边的政府规划▼
再看一下地块情况：
（1）万科地块将近百亩，能够打造社区景观；金地、碧桂园地块则相对偏小，不利于社区景观打造；
（2）四周临河，七里河、花马沟、杨桥干渠（南部绿地）、规划河流环绕，周边环境较好；
（3）片区内部以住宅版块为主，规划有中小学、医院、商业等配套用地；
只能说，三个项目小范围的环境很好（小范围），大范围的环境则是乱糟糟的，完全处于被物流园、工业用地包围的局面。北部是商都路的物流通道，路两侧是大片的物流园区，西侧、南侧则是规划的工业用地、物流园区。
这样的环境，实在是有些惨不忍睹。
6
最高限价13666，怎么卖？
三个项目的规划都已经出来，整体进度非常相似。目前进度最快的就是金地名悦轩，已经于3月10日正式启动认筹。
三个项目，先说万科溪望。
擅长在远郊造城的房企中，除了碧桂园，就是万科了。在这么偏远的地方拿地，万科估计心中没底，满怀“溪望”，在项目案名上为自己打气。
不出所料，百亩地块中，万科还是搞了高低配。
万科溪望的各项指标如下：
总建面22.7万㎡，住宅14.6万㎡，高层体量9.6万㎡，洋房5万㎡，总共1282户，机动车停车位1357个。规划6栋27层高层，4栋11 1层小高层，2栋7 1层洋房，2栋8 1层洋房。
再来看看金地名悦轩。
说项目之前，先说一下金地。
作为老牌“招保金万”之一的金地，进郑之路十分坎坷。这么大的企业硬是在主城区拿不到地，好不容易拿到两块地——二七地块、航海路地块，前者无奈退出，后者打造的金地铂悦不仅地块一般，还错过2016年的豪门盛宴。
金地心里苦，但是金地不能说，打烂了牙齿往肚子里吞。
作为金地在郑州的第三个项目，金地名悦轩依旧不能说很好，太远、太荒。
与万科高低配不同，金地名悦轩整体以高层为主，没有使用高低配，这一点很好，并且小区中央有中央景观，比万科的要好点。
最后说一下碧桂园峯景。
在三国杀中，碧桂园峯景地块最小、位置最偏，在整个竞争中已经落了下风。
看一下项目规划：
比起碧桂园以往远郊大盘的操盘不同，这次却是仅仅50多亩的小地块。没有了大规模的景观示范区，不知道这次碧桂园会怎么操盘。
不过凭借千亿房企、大兵团拓客、精装交房这样的大噱头，不知道又会有多少客户被吸引至此。
目前透露出来的消息，三个楼盘的高层价格相差不大，基本维持在12500-13000左右。
7
刚需，这个地儿真不适合你
这个片区能不能买？
能够在这个地方买的客户一定很特殊。很明显，要么是纯刚需，要么是产业人群。鉴于产业人群身份特殊，不在讨论之列。
1、这里太远。虽然说，“远”从来都不是衡量一个片区的指标，但是对刚需来说，“远”是一个非常重要的指标。又远又荒没配套，你买了做啥？
2、这里太大。85平方公里的范围，而且这里刚刚起步，未来将有大量的住宅用地上市，也会有更多的房企进驻。这么大的片区，而且更多以产业为主，至少需要20年的时间才能初步发展，你能等待吗？
3、环境太差。整个物流园区被工业用地、物流用地所包围，未来片区的环境一定是比较糟糕的，别看有花马沟、七里河，但是毕竟胳膊拧不过大腿。
4、这里最高限价13666，也就是未来的价格一定会在1万2-1万3上下浮动。这样的价格，管南、二七新区、惠济区，哪怕是白沙也有得选，为啥非得在这棵树上吊死？
5、如果非要、一定、拦都拦不住，就是要在这里置业，请首选南部住宅片区，这里未来会规划“中央CBD”，整体逼格会高一点。
祝你好运！
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