一线城市核心地段房产价值（起点低占位高的）
一线城市核心地段房产价值（起点低占位高的）▲泾河新城实景图泾河新城区域内的泾河和郑国渠，与秦岭相望，因此泾河新城提出以“南山北水·灵动泾河”为标签，建设现代化新城，将重点发展高端制造业、商贸文旅、现代农业和食品饮料产业等。▲泾河新城规划功能图位于大西安“古都文化传承轴”北端的泾河新城，是大西安“北跨”战略核心聚集区，以“做最优生态环境、引最多优秀人才、聚最强高端产业”为发展思路。▲大西安战略空间规划图
最近不少粉丝询问：泾河新城的发展前景如何？置业投资泾河新城如何选？
位于西安主城正北，西咸新区五大新城之一的泾河新城，在规划发展和城市功能上，未来是“大西安北中心”。
这个占位虽然很高，但泾河新城在西咸五个新城中，发展的起点其实是较低的。
那么，当前在泾河新城置业，是否可行？哪里价值潜力最大？
▲泾河新城规划功能图
位于大西安“古都文化传承轴”北端的泾河新城，是大西安“北跨”战略核心聚集区，以“做最优生态环境、引最多优秀人才、聚最强高端产业”为发展思路。
▲大西安战略空间规划图
泾河新城区域内的泾河和郑国渠，与秦岭相望，因此泾河新城提出以“南山北水·灵动泾河”为标签，建设现代化新城，将重点发展高端制造业、商贸文旅、现代农业和食品饮料产业等。
▲泾河新城实景图
应该说，截至目前，泾河新城的产业发展，是与其发展方向吻合的。已有阿里巴巴菜鸟智慧物流、院士谷、华为5G产业示范区、法士特二期等重大项目落地。
2019年上半年，新增了石墨烯与物联网应用创新研究院、纳米碳新材料工程建设项目，总投资75亿元的新恒业新能源产业基地、高端制造、新能源、食品饮料加工等6大项目。
这些开始让人开始重新审视这座北部新城的产业高度。
▲泾河新城产业及主要配套关系图
产业之外，泾河新城给人最直接的感觉是，这两年交通设施变化比较大，到主城的便利度提高。
交通不便以前是板块的一大瓶颈。两年前，从西安主城区北城到泾河新城，主要依靠西铜高速，还要交过路费。
随着正阳大道的通车，态势变了。从城北的高铁新城到泾河新城的沣泾大道，驾车只需10来分钟。
▲正阳大道实拍图
7月18日，泾河新城崇文大桥（正阳大道跨泾河大桥）、泾河湾大桥、茶香大道正式通车。2019年，还计划再建成15条总长度约15.8公里的市政道路。
最终将形成以正阳大道、沣泾大道、泾河大道等高快速路和主干路为骨架，次干路、支路为辅助，为新城快速发展和出行提供坚实的基础保障。
▲崇文大桥（正阳大道跨泾河大桥）实拍图
▲泾河湾大桥实拍图
正阳大道东与西铜高速，西与沣泾大道一起，改变了区域南北交通态势，将泾河新城到北主城的车程缩短至10来分钟，标志着泾河新城正式融入大西安15分钟生活圈。
未来，如有轨道交通的加持，价值将进一步凸显。之前公布的规划通达区域的10号线支线、16号线或17号线建设，如任何一支获批，对区域都将是重大利好。
近期，西咸新区官网宣传片里提到未来还将会在泾河新城引入磁悬浮列车。如果这个规划落实，那么板块的价值又将提升，但目前我们不将它作为板块价值评判的依据。
在教育配套上，最引人关注的是新建了西咸新区黄冈泾河学校。这也成为区域置业的一大价值点。
▲西咸新区黄冈泾河学校模型图
湖北的黄冈中学曾闻名全国，高升学率是众所周知，与毛坦厂中学、衡水中学齐名，堪称超级学校。多年来，黄冈中学高考一直保持98%以上的升学率和75%左右的重点大学录取率，是国内基础教育的知名品牌。
其名气和实力自然嫁接到西咸新区黄冈泾河学校，成为区域聚合力体现的强磁。该校学为小学、初中部和高中、国际部两个校区，可提供3500个从小学到初中、高中的优质学位。
而其民办性质，已成为周边各盘的重要价值卖点。
▲西咸新区黄冈泾河学校实拍图
除此之外，还有一所聚合力强的学校将出现，即：高新一中泾河国际学校。
近来的官方信息显示，今年计划投资一亿元用于基础设施的开工建设，建设周期2019-2021年。
在商业配套方面，乐华城的商业街、原点新城的商超、静安国际-万国荟奥特莱斯购物娱乐中心外，今年华福国际百万方CBD都会集群的启动建设，将为区域增添品质商超、酒店等。
▲静安国际-万国荟实拍图
▲华福国际都会CBD生活集群效果图
规划信息显示，华福国际总部办公楼约11万㎡，甲级办公，智能商务；商业约5.8万㎡，衣、食、休闲、娱乐一站式满足；5.4万㎡星级酒店，品牌化运营。
从医疗配套看，泾河北侧现有泾河医院、泾阳县医院、泾阳中医医院、泾阳县妇幼保健院，还引进了泾河新城崇文国际医院，与西安市第三医院签约成立医联体，让人们可以享受到更专业、更优质的医疗服务。
生态环境是另外的一大亮点。不仅仅有渭河、泾河穿过，又有泾河国家湿地公园，崇文塔生态园等等，稀缺的生态资源，是泾河新城媲美其他新区的一大优势。
▲泾河湿地公园效果图
从交通、文化、旅游、商业、教育等配套来看，泾河新城近期还是有不少看点的。
在这样的态势下，看泾河置业就有了更为直观的依据。
泾河新城的地产板块，主要有两个：一个是原泾阳县城板块；另一个是以泾河为中线、泾河湿地公园为圆心的黄冈文旅板块。
泾阳县城板块的房产，因多为当地房企建设，品质总体一般，价格也不高，对于在当地工作就业的人士而言，刚需自住是可以选择的。
黄冈教育文旅板块虽然目前成熟度不如泾阳县城，但发展利好汇聚，是目前区域发展潜力较大、未来最有价值的板块。
作为一个区域来讲，总有千般利好也会汇聚点，而汇聚点越多的板块，价值越高。
这里聚集着西咸新区黄冈泾河学校、乐华欢乐世界、寿平民俗小镇、华福国际百万商业综合体、泾河湿地公园（在建），经崇文大桥、泾河湾大桥北通泾阳县城及新区其它板块，经正阳大道直达西安主城区高铁新城。
▲乐华欢乐世界实景图
这些构成了黄冈教育文旅板块的价值基础。同时这里也是新北城率先发展板块，也是西咸新区近期集中发展主力板块之一。
对于一个区域的发展方向，最先感受到的一定是地产商。
在2018年新进入一批房企之后，截止目前，金辉、经发、华福、中南、滨江、隆基泰和、沣西置业等多个外来和本土品牌房企的纷纷入驻，使泾河新城黄冈文旅板块逐渐成为实力房企角逐之地。
2018年8月1日，泾河新城六宗住宅用地共426.39亩，容积率在1.2-2.5之间，分别被西安金辉、经发地产、沣西置业瓜分，成交亩单价在362-464万元/亩，楼面地价在2420-3906元/㎡。溢价率最低81%，最高134%。
虽然地价、楼面价在西咸新区处于中高位，但从另一个层面反映出泾河地产的价值和未来人居较高定位的趋势。
从西咸新区高层楼价走势来看，目前均价态势依次为1.25万/㎡沣东＞1.1万/㎡秦汉＞1.0万/㎡沣西＞0.9万/㎡泾河＞0.8万/㎡空港。
对于置业群体而言，目前的整个西安主城区及周边区域，泾河新城是房价在万元以下仅有的区域之一，而且不限购。
▲隆基泰和万和郡效果图
2019年，泾河新城的在建在售楼盘，主要集中在黄冈教育文旅板块。截止当前，该板块在建在售的楼盘有9个：
这些项目的具体位置示意见下图：
考虑当下现状及学位需求，可选乐华项目和黄冈学府城；对于刚需而言，中南菩悦东望城和隆基泰和万和郡，都是可以考虑的。
改善置业，对配套需求度不是很迫切的，则可以靠金辉崇文府或金辉城。投选公寓产品，华福国际和东望冠誉都是不错的选择。
当需要注意的是，在品质感上，要注意企业的品牌度和物业服务。而这个因素，目前还有待观察。
▲泾河新城风光（大地原点）
虽然横向对比，泾河新城的房价在西咸新区位次靠后，但在前两年涨幅也不小，有一定的透支性，当下及未来，面临的问题是，价格的控制。
对于手头资金有限的置业群体来讲，处于价格投资的后期、价值投资的前期的泾河新城，目前可逢低介入。
在西咸新区五大新城中，泾河新城发展基础相对较弱，但中长期看，潜力不小，目前是北向置业一个价格洼地、未来的价值高地。
