昆明卖二手房都有什么费用(昆明6000多套二手房去哪了)
昆明卖二手房都有什么费用(昆明6000多套二手房去哪了)我们通过贝壳找房平台当前(3月1日)二手房挂牌总量,结合以往各主要城市的统计数据对比,也确实能看到二手房挂牌量有较大的增长。从统计的50城二手房带看与新增房源量曲线图中可以明显看出,2月二手房市场的活跃度增长明显。3、租赁市场租金的影响因素(一)昆明二手房挂牌量骤降13%近日,贝壳研究院发布的2月二手房市场报告显示,在信贷环境宽松及地方支持性政策利好下,春节过后市场成交活跃度快速提升。
都说二手房租售市场活跃起来了,昆明的表现是怎样的呢?
本文关键词:
1、昆明二手房市场现状
2、二手房的主流需求情况
3、租赁市场租金的影响因素
(一)昆明二手房挂牌量骤降13%
近日,贝壳研究院发布的2月二手房市场报告显示,在信贷环境宽松及地方支持性政策利好下,春节过后市场成交活跃度快速提升。
从统计的50城二手房带看与新增房源量曲线图中可以明显看出,2月二手房市场的活跃度增长明显。
我们通过贝壳找房平台当前(3月1日)二手房挂牌总量,结合以往各主要城市的统计数据对比,也确实能看到二手房挂牌量有较大的增长。
昆明楼市整理/制表
各主要城市中,除去数据缺失的上海、深圳、武汉等三个城市外,统计显示截至今年3月1日,绝大多数城市二手房挂牌量相比去年6月有较大增长。
而昆明则是为数不多的,二手房挂牌总量出现下降的城市之一。
近8个月的时间,昆明二手房挂牌量减少了6300多套,降幅约为13.39%。
那么,昆明的二手房去哪儿了呢?
是卖出了?
我们试图从数据的对比中来尝试寻找答案。
单纯以昆明主城各区的成交表现来看,近8个月的时间,主城5区二手房成交量比去年6月份时多卖出2701套。
昆明楼市/制图
也就是说,近8个月,昆明二手房月均成交约330套左右。从量上看,成交量相对可观。
为了验证数据的准确性,我们在贝壳找房平台,通过一套一套数的方式统计出近半年昆明市的二手房成交情况,整体上,除了由于春节原因成交出现下滑的今年1月和2月,去年从9月到年底,昆明二手市场的成交保持在300套上下。
昆明楼市/制图
结合前述主城各区的成交量数据,与昆明二手房月度平均成交量的差距相差不大。
也就是说,近8个月昆明二手房挂牌量的锐减,存在以下两个可能性。
一个是,确确实实的成交,促成了挂牌房源的减少。
另一个,可能跟平台对挂售房源的清理,或者房东撤下,甚至是房源由售转租等有关系。
不过,虽然昆明二手房挂牌量减少,但从全国二手市场活跃度回升的趋势看,昆明也不例外,昆明二手房挂牌量回升也已经在路上。
贝壳找房“7日上新”显示,昆明二手房房新增挂牌房源1752套,一定程度上显现出本地二手房市场春节后的活跃度。
(二)低总价是昆明二手房主流需求
在全国二手房的成交价格方面,贝壳研究院在报告中得出的结论是:2月成交量环比增长,房价环比止跌,预计3月市场进一步修复,成交量增价稳。
相比全国,昆明在数据的表现上,似乎反应要快一些。
从国家统计局每月公布的房价变动数据中,我们可以看出,昆明二手房价格同比均保持一定的增长。
数据源自国家统计局/昆明楼市制图
而在环比方面,虽然自去年6月以来出现下跌,但到12月份涨幅即回正,并保持着持续的增长。
以至于,在今年1月,昆明二手房价格环比涨幅站上了全国的首位。
相比于新房,昆明二手房价格呈现出跌得慢、回弹得快等特点。结合前文提到的成交量来看,市场的成交量,是昆明二手房价格迅速回升的重要支撑。
而从昆明二手房市场的价格敏感度来看,根据贝壳找房的数据显示,截至今年3月1日,该平台共成交二手房14367套(仅贝壳平台上线以来的总成交量)。
数据源自贝壳找房/昆明楼市制图
其中,总价50-130万的二手房源,是市场消费的主流。
对比新房市场,总价约150-180万的核心消费主力,二手房形成了一定的市场需求补充。
不同的是,二手房市场点对点的交易行为,赋予了市场议价的空间。在同等预算下,二手房能买到的房源面积,相比新房要大,且即买即住等优势,使得二手房在竞争中能有一席之地。
当然,二手房本身评估价低、交易税费等问题,会有一定的消费抗性。但二手房与新房客观存在的价差,也会是预算有限的购房群体退而求其次的选择。
(三)月租3000元是昆明租住需求的一道槛
在二手房租赁市场,贝壳研究院发布的数据显示,今年2月全国重点40城租赁成交量环比增加103.6%,各城市租赁市场均环比增加超30%,但多数城市租金水平未恢复,仍有近8成城市租金低于疫情前同期。
虽然昆明暂未纳入40城的统计范畴,但我们从本地数据中,也能或多或少的窥见昆明二手房租赁市场的大致情况。
同样来自贝壳找房平台的数据,截至3月1日,该平台共收纳约24173套出租房源。在区域分布上主要集中于昆明主城5区。其中,官渡区的出租房源数量最多,达约7025套。
在租住方式上,整租房源接近23000套,是昆明二手房租赁市场的绝对主力。而在出租房源中,无论是整租房源,还是合租房源,均呈现出多居室房源为主的特点。
比如,整租房源中3室及以上占比达到54%,合租房源中4室及以上房源占比为71%。
在租金方面,租金水平处于1500-3000元的房源占比达到67%。从房源端看,主要涵盖1室到3室的出租房源。
昆明楼市/制图
从整体的数据表现来看,月租金在4000元以上的房源占比最低。对应的租住需求也相对较弱。
为了更直观的了解昆明二手房租赁市场的行情,我们在主城四个区中,各选取两个有代表性的商圈进行对比,可以发现靠主城区的商圈,1室的小户型(不含公寓产品)租金起点相对较低,租金的天花板相对也高。
这种现象,其实与房源本身有着巨大的关系。靠近市中心区的低起点小户型,往往是80年代的职工宿舍、老旧小区这样的房源存在,虽然临近商圈,但由于居住设施老化、整体环境一般,在租赁市场会出现租不起价的情况。
相对应的,一些小户型且较新的小区,受到商圈吸附的需求影响,出租的溢价能力则比较强。
昆明楼市/制表
而对于2室和3室以上户型,在租赁市场中,各商圈的租金起点相差不大,租金的溢价更多体现在小区新旧、出行便捷度,以及是否带家具、家电等需求的迎合上。
从整体二手租赁市场来看,春节后外来人口返城,以及入学季、求职季的到来,一定程度催化出租赁市场相应的需求,形成了市场的活跃度。
但从市场来看,伴随着需求而来的,还有市场挂牌房源量的增加。需要注意的是,二手房市场回暖,并不一定代表房价也会回暖。特别是在越来越庞大的存量房市场竞争中,合理的租售预期,才是快速实现租售的关键性因素。