昆明卖二手房都有什么费用（昆明6000多套二手房去哪了）

昆明卖二手房都有什么费用（昆明6000多套二手房去哪了）我们通过贝壳找房平台当前（3月1日）二手房挂牌总量，结合以往各主要城市的统计数据对比，也确实能看到二手房挂牌量有较大的增长。从统计的50城二手房带看与新增房源量曲线图中可以明显看出，2月二手房市场的活跃度增长明显。3、租赁市场租金的影响因素（一）昆明二手房挂牌量骤降13%近日，贝壳研究院发布的2月二手房市场报告显示，在信贷环境宽松及地方支持性政策利好下，春节过后市场成交活跃度快速提升。

都说二手房租售市场活跃起来了，昆明的表现是怎样的呢？

本文关键词：

1、昆明二手房市场现状

2、二手房的主流需求情况

3、租赁市场租金的影响因素

（一）昆明二手房挂牌量骤降13%

近日，贝壳研究院发布的2月二手房市场报告显示，在信贷环境宽松及地方支持性政策利好下，春节过后市场成交活跃度快速提升。

从统计的50城二手房带看与新增房源量曲线图中可以明显看出，2月二手房市场的活跃度增长明显。

我们通过贝壳找房平台当前（3月1日）二手房挂牌总量，结合以往各主要城市的统计数据对比，也确实能看到二手房挂牌量有较大的增长。

昆明楼市整理/制表

各主要城市中，除去数据缺失的上海、深圳、武汉等三个城市外，统计显示截至今年3月1日，绝大多数城市二手房挂牌量相比去年6月有较大增长。

而昆明则是为数不多的，二手房挂牌总量出现下降的城市之一。

近8个月的时间，昆明二手房挂牌量减少了6300多套，降幅约为13.39%。

那么，昆明的二手房去哪儿了呢？

是卖出了？

我们试图从数据的对比中来尝试寻找答案。

单纯以昆明主城各区的成交表现来看，近8个月的时间，主城5区二手房成交量比去年6月份时多卖出2701套。

昆明楼市/制图

也就是说，近8个月，昆明二手房月均成交约330套左右。从量上看，成交量相对可观。

为了验证数据的准确性，我们在贝壳找房平台，通过一套一套数的方式统计出近半年昆明市的二手房成交情况，整体上，除了由于春节原因成交出现下滑的今年1月和2月，去年从9月到年底，昆明二手市场的成交保持在300套上下。

昆明楼市/制图

结合前述主城各区的成交量数据，与昆明二手房月度平均成交量的差距相差不大。

也就是说，近8个月昆明二手房挂牌量的锐减，存在以下两个可能性。

一个是，确确实实的成交，促成了挂牌房源的减少。

另一个，可能跟平台对挂售房源的清理，或者房东撤下，甚至是房源由售转租等有关系。

不过，虽然昆明二手房挂牌量减少，但从全国二手市场活跃度回升的趋势看，昆明也不例外，昆明二手房挂牌量回升也已经在路上。

贝壳找房“7日上新”显示，昆明二手房房新增挂牌房源1752套，一定程度上显现出本地二手房市场春节后的活跃度。

（二）低总价是昆明二手房主流需求

在全国二手房的成交价格方面，贝壳研究院在报告中得出的结论是：2月成交量环比增长，房价环比止跌，预计3月市场进一步修复，成交量增价稳。

相比全国，昆明在数据的表现上，似乎反应要快一些。

从国家统计局每月公布的房价变动数据中，我们可以看出，昆明二手房价格同比均保持一定的增长。

数据源自国家统计局/昆明楼市制图

而在环比方面，虽然自去年6月以来出现下跌，但到12月份涨幅即回正，并保持着持续的增长。

以至于，在今年1月，昆明二手房价格环比涨幅站上了全国的首位。

相比于新房，昆明二手房价格呈现出跌得慢、回弹得快等特点。结合前文提到的成交量来看，市场的成交量，是昆明二手房价格迅速回升的重要支撑。

而从昆明二手房市场的价格敏感度来看，根据贝壳找房的数据显示，截至今年3月1日，该平台共成交二手房14367套（仅贝壳平台上线以来的总成交量）。

数据源自贝壳找房/昆明楼市制图

其中，总价50-130万的二手房源，是市场消费的主流。

对比新房市场，总价约150-180万的核心消费主力，二手房形成了一定的市场需求补充。

不同的是，二手房市场点对点的交易行为，赋予了市场议价的空间。在同等预算下，二手房能买到的房源面积，相比新房要大，且即买即住等优势，使得二手房在竞争中能有一席之地。

当然，二手房本身评估价低、交易税费等问题，会有一定的消费抗性。但二手房与新房客观存在的价差，也会是预算有限的购房群体退而求其次的选择。

（三）月租3000元是昆明租住需求的一道槛

在二手房租赁市场，贝壳研究院发布的数据显示，今年2月全国重点40城租赁成交量环比增加103.6%，各城市租赁市场均环比增加超30%，但多数城市租金水平未恢复，仍有近8成城市租金低于疫情前同期。

虽然昆明暂未纳入40城的统计范畴，但我们从本地数据中，也能或多或少的窥见昆明二手房租赁市场的大致情况。

同样来自贝壳找房平台的数据，截至3月1日，该平台共收纳约24173套出租房源。在区域分布上主要集中于昆明主城5区。其中，官渡区的出租房源数量最多，达约7025套。

在租住方式上，整租房源接近23000套，是昆明二手房租赁市场的绝对主力。而在出租房源中，无论是整租房源，还是合租房源，均呈现出多居室房源为主的特点。

比如，整租房源中3室及以上占比达到54%，合租房源中4室及以上房源占比为71%。

在租金方面，租金水平处于1500-3000元的房源占比达到67%。从房源端看，主要涵盖1室到3室的出租房源。

昆明楼市/制图

从整体的数据表现来看，月租金在4000元以上的房源占比最低。对应的租住需求也相对较弱。

为了更直观的了解昆明二手房租赁市场的行情，我们在主城四个区中，各选取两个有代表性的商圈进行对比，可以发现靠主城区的商圈，1室的小户型（不含公寓产品）租金起点相对较低，租金的天花板相对也高。

这种现象，其实与房源本身有着巨大的关系。靠近市中心区的低起点小户型，往往是80年代的职工宿舍、老旧小区这样的房源存在，虽然临近商圈，但由于居住设施老化、整体环境一般，在租赁市场会出现租不起价的情况。

相对应的，一些小户型且较新的小区，受到商圈吸附的需求影响，出租的溢价能力则比较强。

昆明楼市/制表

而对于2室和3室以上户型，在租赁市场中，各商圈的租金起点相差不大，租金的溢价更多体现在小区新旧、出行便捷度，以及是否带家具、家电等需求的迎合上。

从整体二手租赁市场来看，春节后外来人口返城，以及入学季、求职季的到来，一定程度催化出租赁市场相应的需求，形成了市场的活跃度。

但从市场来看，伴随着需求而来的，还有市场挂牌房源量的增加。需要注意的是，二手房市场回暖，并不一定代表房价也会回暖。特别是在越来越庞大的存量房市场竞争中，合理的租售预期，才是快速实现租售的关键性因素。