2048年契税怎么申请退税（智方圆原创税坛）
2048年契税怎么申请退税（智方圆原创税坛）四、如何理解契税计税依据不含增值税？三、特殊情况如何确定契税的计税依据与税率随着契税法自2021年9月1日开始实施，有关契税的政策与征管问题，也相继明确。财政部和税务总局在《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部税务总局公告2021年第29号，以下简称29号公告）中明确了继续执行的契税优惠政策，税务总局在《关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号，以下简称25号公告）中对契税有关征管问题，做出规定。本文结合29号公告与25号公告，介绍并分析如下问题：一、继续执行的契税优惠二、契税申报的基本单位
契税：优惠延续与征收管理
作者：王冬生
北京智方圆税务师事务所
邮箱：wangdongsheng@cstcta.com
随着契税法自2021年9月1日开始实施，有关契税的政策与征管问题，也相继明确。财政部和税务总局在《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部税务总局公告2021年第29号，以下简称29号公告）中明确了继续执行的契税优惠政策，税务总局在《关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号，以下简称25号公告）中对契税有关征管问题，做出规定。本文结合29号公告与25号公告，介绍并分析如下问题：
一、继续执行的契税优惠
二、契税申报的基本单位
三、特殊情况如何确定契税的计税依据与税率
四、如何理解契税计税依据不含增值税？
五、契税完税时提交何种资料？
六、契税申请退税需要提交的资料
一、继续执行的契税优惠
29号公告明确了继续执行的契税优惠，明确列举了3项，其他列入附件的继续执行政策目录中。
（一）离婚财产分割
夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
这条规定，非常人性。因离婚分割财产，不是通常的交易行为，而且离婚时感情受伤，不宜再因征税让利益受损。
（二）第一次购买公有住房
城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。
已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的，免征契税。
如何理解公有制单位？国有的企业、事业单位、政府机关。
（三）外国银行分行改制
外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。
（四）其他列举的政策
29号公告将其他继续执行的政策列举在《继续执行的契税优惠政策文件及条款目录》中，如关于廉租住房经济适用住房和住房租赁优惠的财税〔2008〕24号文件；关于棚户区改造优惠的财税〔2013〕101号；关于公共租赁住房优惠的财政部税务总局公告2019年第 61号；关于改制重组优惠的财政部税务总局公告2021年第17号等。
二、契税申报的基本单位
（一）基本规定
根据25号公告，契税申报以不动产单元为基本单位。因共有不动产份额变化或者增减共有人导致土地、房屋权属转移的，纳税人也应以不动产单元为单位申报契税。
假定自然人A整体购买某幢住宅楼。在办理不动产权属登记时，不动产登记机构将该幢住宅楼登记为2个不动产单元，则A应就2个不动产单元分别向税务机关申报契税。
（二）如何理解不动产单元
根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，且不动产单元具有唯一编码。
说到底，就是房本的最小编号，几门几号。
（三）为什么以不动产单元作为申报单位？
这样就可以与不动产登记有关规定有效衔接。因为缴纳契税，是办理不动产过户手续的前提，契税的纳税单元，应与房本一致，这样才可以将两者有机结合起来。
三、特殊情况如何确定契税的计税依据与税率
如果是正常的买卖行为，导致不动产权属转移，计税依据和税率的规定，非常清楚，但是特殊情况呢？
25号公告规定了两种特殊情况。
（一）以交付经济利益方式转移
以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。
（二）不以交付经济利益转移
以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。
四、如何理解契税计税依据不含增值税？
契税的计税依据不包括增值税，在不同的情况下，如何理解不含增值税？25号公告做出了明确。
（一）土地使用权出售、房屋买卖
土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。举个例子：
某一般纳税人A公司销售其自建的房屋，含税价为328万元，并适用一般计税方法，2019年1月，A公司向纳税人B开具第1张增值税发票，注明的增值税额为10万元、不含税价格为100万元；2021年9月，A公司向纳税人开具第2张发票，注明的增值税额为18万元、不含税价格为200万元。则B申报契税的计税依据=100 200=300（万元）。
（二）土地使用权互换、房屋互换
互换时，支付差价的一方是契税纳税人，其计税依据为不含增值税的差价。举例如下：
自然人A与自然人B互换房屋，A的房屋不含税销售价格为145万元，B的房屋不含税销售价格为100万元。则A申报契税的计税依据为0；B申报契税的计税依据=145-100=45（万元）。
（三）税务机关核定契税计税价格
土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为的，税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。
（四）转让方免征增值税，如何确定计税依据
总局在对25号公告的解读中，提出转让方免税，如何确定计税依据的问题。如果土地、房屋权属转让方免征增值税，承受方计征契税的成交价格不扣减增值税额。
举个例子：
自然人A将一套购买满2年的住房销售给自然人B，合同确定的交易含税价为210万元，A符合免征增值税条件，向税务机关申请代开增值税发票上注明增值税额为0 不含税价格为210万元。则B申报缴纳契税的计税依据为210万元。
这样处理，值得商榷，这与计税依据不含增值税的一般规定矛盾，这不是不含增值税，而是含着转让方被免征的增值税。
五、契税完税时提交何种资料？
申报契税时，需要提交必要的资料。
（一）税源明细表
契税纳税人依法纳税申报时，应填报《财产和行为税税源明细表》---《契税税源明细表》。
（二）纳税人身份证件
单位纳税人为营业执照，或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证书；个人纳税人中，自然人为居民身份证，或者居民户口簿或者入境的身份证件，个体工商户为营业执照。
（三）合同或合同性质的凭证
土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证。
交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票。
（四）法律文书或监察文书
因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。
（五）如果取不得发票，怎么办？
尽管申报契税时，需要提交发票，但也不绝对。
根据《关于契税纳税申报有关问题的公告》（税务总局公告2015年第67号，以下简称67号公告），根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。
购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
（六）减免税怎么办？
符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。
六、契税申请退税需要提交的资料
有征税，就有退税。申请退还契税时，需要提交有关资料。
（一）必须提供的资料
应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件。其他资料，根据不同的情况，有不同的要求。
（二）因权属转移合同主动废止，申请退税
在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料。
具体什么证明材料？双方签署一份解除原合同的协议，应就可以。
（三）因法院判决等导致合同无效，申请退税
因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书。
（四）因退还土地出让价款，申请退税
在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。
（五）因退还房屋价款，申请退税
在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。
（六）税务机关该怎么做
税务机关收取纳税人退税资料后，应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。
