上海市区的百年公寓房值不值得买（上海最黄金地段）
上海市区的百年公寓房值不值得买（上海最黄金地段）我们从网上看到的价格，到项目上一问，相差了1000块！着实大吃一惊！起底2：开价8800，实际只要7800从贝壳租房网上也可以印证这个板块的散户快要消失了，我们拉了4月8号南京东路板块所有的房源信息，总体来看南京东路板块的房源本来就不多，筛选出来几乎都是公寓运营商挂牌，统计出来区域内所有长租公寓达13家品牌商，包含集中式公寓和分散式公寓，可以看出这个板块内的长租公寓非常活跃。表：2021/4/8日南京东路板块长租公寓租金价格相反，散户房源选择并不多，基准市场我们只取到9套房源。有意思的是，对比2018年南京东路板块的散户房源，50平米以下还有27套房源，很明显散户房源逐渐在这个市场上消失了，板块内房源几乎都被中介收割，也能说明热门板块房源机构化是趋势。
引子丨板块研究是同策研究院新祭出并将持续祭出的系列内容，我们将从C端视角、机构视角、投资视角、运营视角等多重角度解读上海热门板块的住房租赁市场现状，探究板块内住房租赁市场的真实样貌。做这个系列仅缘于我们的一点点好奇心，上海这么多板块，南京东路这个地段太特殊了，不禁好奇什么样的人住在这里？又住在什么样的房子里？接下来，让我们先从C端视角开始。
正文：南京东路板块，上海最黄金的地段，在这里能直观的感受到外滩寸土寸金、海纳百川，从高大上的金融大楼到破旧的老弄堂里只能容两个人的电梯，能直观的感受到运营商“螺蛳壳里做道场”的能力。今天小编实地去南京东路租房，看看上海最顶级地段租房有哪些有意思的现象。
起底1：这个地段房源被中介攻占了
南京东路地铁口出来，从盆汤弄到河南中路一路都是80年代的老楼，天津路上几十米一家公寓，白领公寓和蓝领公寓应有尽有，但从调研情况来看，散户房源非常稀缺，自如几乎全部满房，链家推荐的房源基本也是去邻近地铁站沿线租房。
从贝壳租房网上也可以印证这个板块的散户快要消失了，我们拉了4月8号南京东路板块所有的房源信息，总体来看南京东路板块的房源本来就不多，筛选出来几乎都是公寓运营商挂牌，统计出来区域内所有长租公寓达13家品牌商，包含集中式公寓和分散式公寓，可以看出这个板块内的长租公寓非常活跃。
表：2021/4/8日南京东路板块长租公寓租金价格
相反，散户房源选择并不多，基准市场我们只取到9套房源。有意思的是，对比2018年南京东路板块的散户房源，50平米以下还有27套房源，很明显散户房源逐渐在这个市场上消失了，板块内房源几乎都被中介收割，也能说明热门板块房源机构化是趋势。
起底2：开价8800，实际只要7800
我们从网上看到的价格，到项目上一问，相差了1000块！着实大吃一惊！
并且不只有一个项目这样，好几个项目都有价差。门店业务员给的报价基本都有可谈的空间，要么看租的时间长短，要么门店有优惠活动，要么花点钱办卡可以享受会员价，基本都是些销售策略 ，对他们来说线下进门店的客户成交意愿度更高，租金低一点有助成交。
另外，南京东路这个板块太特殊了，比如房间的户型、朝向、面积都会影响定价，就算是一模一样的户型价格也不同，比如同样户型如果窗户面朝东方明珠会比其他房间贵1000块/月，景观价值在外滩就是真金白银，这也是这个板块独特的地方。
这间房间景观就不行，只有面对东方明珠才会贵
起底3：酒店与公寓双向渗透
南京东路板块还有一个有意思的现象就是公寓都在酒店内，我们本来找公寓，定位到项目上一看却是酒店，打听了才知道酒店也做长租，好多家都是这个套路。
这家都市假日酒店实际是安歆乐寓，做蓝领公寓的，我们去的时候已经满租了
这家宝地·朴乐里网名叫友间公寓，开发商背景
这家安歆品御网名叫安歆·美域，做白领也做蓝领，也是酒店
还有一家璞爵酒店也是如此，为什么要做长租，我们从运营人员那里得知，去年受疫情影响比较大，现在会将少部分的房源拿出来做长租补充淡季的营收，这个板块的酒店3-10月份都是旺季，不愁客户，做酒店日租的坪效肯定比长租高，不太愿意拿太多的房源做长租，并且签合同最好要一年签。但从我们调研来看，除了宝地·朴乐里定位不太一样，可能本身就是想做酒店式公寓，产品配置齐全功能完善，其他家几乎都是酒店式配置，缺乏诚意，要么功能不全，要么配套欠缺，有的就仅在楼道内加了两台洗衣机。
就是酒店产品
楼道内的洗衣机
而真正的公寓却有着相反的运营模式，大部分的客户是长租，少部分的房源短租做补充，像城家公寓，城家只租一个月的价格会贵很多，日租价格更高。从我们调研来看，南京东路做长短租结合的公寓并不少，但并不是所有公寓都像城家一样有酒店牌照，有的公寓听说我们要长租直接就拒绝了，现在是旅游旺季，它们主打的是日租，实际上也就是打着长租的旗号做酒店的生意，挂羊头卖狗肉罢了。
城家公寓房间
城家公寓公区—健身房
因此，如果你要去南京东路租房请注意以下三点：
A：你可能不太能租到散户的房子；
B：去租房的时候是可以砍价的，要问销售要底价
C：你可能是和游客住在一起，吵吵闹闹是正常的
下一篇：我们从物业、产品、坪效等方向解读南京东路上的公寓机构。
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