房地产进入中后期的发展方向，房地产进入了不可能三角

房地产进入中后期的发展方向，房地产进入了不可能三角第三，不涨不降是不可能的了，没有涨价预期老百姓不会进场，没有降价预期老百姓不生孩子。第二，降价是不可能的了，因为会增加金融市场的风险；那么任泽平的这个“房地产不可能三角”是什么理论呢？三只角具体分别如下：第一，涨价是不可能的了，因为会增加实体经济的成本；

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接连从恒大、东吴证券辞职的“独立经济学家”任泽平最近提出了一个“房地产不可能三角”理论。

按任泽平的说法这是一道属于“诺贝尔经济学奖级别”的世界级难题，谁能解，谁就有望获得下届诺贝尔经济学奖。

我们常说中国的就是世界的。那么推论，中国都难解决 “房地产”何去何从这个难题，当然就是世界级难题了。

那么任泽平的这个“房地产不可能三角”是什么理论呢？

三只角具体分别如下：

第一，涨价是不可能的了，因为会增加实体经济的成本；

第二，降价是不可能的了，因为会增加金融市场的风险；

第三，不涨不降是不可能的了，没有涨价预期老百姓不会进场，没有降价预期老百姓不生孩子。

“涨价”“降价”“不涨不降”这几个关键词在和“老百姓不生孩子”一联想，就从纯房地产发展的经济问题直接上升到人民群众特别关注的社会问题。

仔细看，任泽平的“房地产不可能三角”理论直接套用的是是欧元之父、1999年诺贝尔经济学奖得主蒙代尔的“蒙代尔不可能三角”理论

蒙代尔的三角模型简单概述就是“货币的政策独立性、资本的自由流动与汇率的稳定性这三个政策目标互相制衡不可能同时达到。”

“既要、又要、还要”，其实最多能要一样，或两样，反正不能都要。原因就是“目标互相制衡不可能同时达到”。

拿中国的房地产来说，“涨价”“降价”“不涨不降”觉得也不太可能同时实现的。

在前几年高速发展之后，房地产从今以后如何活下去，保命才是主线。

用任正非的话来概括：把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关闭，把寒气传递给每个人。

其实中国房地产从2016年开始就基本结束了“黄金高速”的十年。

2016年年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的不是用来炒的”的概念。

2017年“房住不炒”写进十九大报告。

该概念首次提出后，与房地产相关部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资，购房者信贷等方面。

以后就是两年都提。

这句话的具体内涵是：房地产第一功能是使用功能，对GDP和税金的作用要建立在使用基础上，这是常识。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。因城施策去库存。三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求?。

如果房地产市场，只是“使用功能”而无“投资功能”，那么有钱人势必就要抛售看似没有什么投资价值的房产，这冲击就大了。

我们也知道，房地产市场从高速甚至疯狂发展，一下就被管控住了。

这一切都源于一个矛盾之下的纠结，对房地产太好了，容易给点阳光就灿烂，那尾巴翘得很高。毕竟，房地产影响几十个甚至上百个行业的发展。

但不管不行，没得房子的、刚需的、改善房的，都眼巴巴看到房价嗖嗖往上窜，无从下手啊。

那么不可能三角所指经济社会和财政金融政策目前选择面临诸多困境，难以同时获得三个方面的目标的。

说白了，房地产也一样，既想要房地产对经济的增长作用，就得承担房地产系列问题下的代价，高收益、低风险、高流动性如何兼得？规模、利润、现金流也很难实现平衡。所以，就一定有所取舍，不能什么都要。

这就是任泽平“房地产不可能三角”要解决的核心问题。

我们知道，房地产市场能不能发展主要有三个层面的问题。

政府端。

大家都在知道，房价很大程度取决于地价。

地块的位置、价格也是房地产商和政府讨价还价核心。中国经济目前还是靠投资拉动，而房地产投资是大头，是政府财政收入、公务员开销、公共设施投入的主要来源。在当前整体经济不景气，实体经济举步维艰的情况下，房地产是最见效的投资方式。

如果，政府掌握的土地资源无法出让，卖不出去，没有钱的政府如何维持庞大的机构运作？地方政府没有钱，中央政府也会没有钱，这如何是好？那肯定迟早会放开土地市场，让土地活起来，房地产活起来，让政府活起来。

房地产端。

中国经济目前还是要靠投资拉动的，虽然搞这转型那创新，终究离不开钱。而房地产是最见效的投资方式，只要一开工，政府就有收入，多年前房地产行业一直是各级地方政府的支柱产业，换个支柱产业没有说得那么简单。而且，房地产行业关联上下游近100个行业，真的是“牵一发而动全身”的行业。

房地产行业不景气，说明相关联的行业也不会景气，就会有失业，失业就会有稳定压力，咋办呢？

消费者端。

在中国人的潜意识中，从来都是“买涨不买跌”的。股票市场如此，房地产市场也是如此。当房价上涨时，消费者是怕买贵了，所以连夜排队都要早点买，要是还要涨呢？这是一种心理预期。当房价下跌时，消费者在心里是希望房价还要跌的，现在买要是还要跌咋办？这时候，消费者买房是非常谨慎的。

在政府层面明确表示，住房不炒。

房地产开发商和消费者就是房地产市场是涨是降的主力了。

有数据，2022年1-9月，部分规模上市国央企的业绩同比平均减少了22.4%，平均目标完成率为54.2%。部分规模上市民营企业的业绩同比减少了40.52%，平均目标完成率50.7%。而去年同期，这些房企的平均目标完成率都超过了68%。

前9个月百强房企拿地的金额同比腰斩，下降了51.2%。

2020年以来，百强房企融资总量呈阶梯式下降， 9月融资总量环比大幅增加，但仍处于历史低位。

整个行业的格局，未来会出现一个比较大的分化。过去，在房地产市场里面，70%是民企，30%是国央企。未来，70%可能是国央企，30%可能是民企。

现在的情况就是拿地不是，不拿地也不是。

拿了地何时能消化啊，不拿地没有持续发展的资本，那也是死翘翘。

这种状况，涨价不太可能，降价亏得很惨，不涨不降还得有人买啊。

那么消费端呢？

恼火。

当房地产高速发展，房价蹭蹭蹭往上窜时，你的收入赶不上房价上涨的步伐，你依然买不起。消费者哀声怨道，引发大的社会事件，主要在这个事情。但过去尽管问题很多，但随房地产的高速增长，很多问题就会消化掉，掩饰过去。

可是，房地产遭遇寒冬，房价往下掉时，消费者会买吗？

人都有买涨不买跌的心理。房价是在往下跌，可是我们好不容易祖孙几代把钱凑齐了，买了后却发现房子没升值，其价值还在缩水，谁敢买啊。

那么不涨不跌呢？

这基本就是目前房地产的状态。

房地产总的发展趋势是涨还是跌，如果不涨不跌，大多老百姓选择的是还得等等看看。

现在基本就是政府端、房地产端和消费端僵持着，都在指望其他两端是不是拿点诚意，照顾照顾其他两端的实际和情绪。

买房是实实在在的市场行为，不是做慈善。因为三方都没有怀有为对方做慈善的“慈悲之心”，所以进入了“房地产不可能三角”。

最新的大会报告中，确定了未来五年中国房地产发展方向，那就是坚持房子是用来住的、不是用来炒的地位，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

看得出，未来肯定是政府端、房地产和消费端一起发力才行。

但是，并没说消费者的钱从何来？不改变收入分配方式，增加普通消费者的收入，不管房价是涨是跌还是不涨不跌，都是买不起的。

我们要澄清一个说法就是，消费不是靠刺激，而是大家有了收入自然就会放心消费，没钱消费那是提心吊胆，是害怕哪天断供的。

有人说，由奢入俭难，消费很多是心理关难过，

其实，大家手中有钱心里就不慌，奢与俭都会自然而然地转换的。

房价是涨是跌还是不涨不跌，就看角力的三方如何博弈了。