无锡楼市核心观点，无锡楼市天地不仁
无锡楼市核心观点，无锡楼市天地不仁所以要敬畏市场。市场对你一视同仁。其实取这个标题牛叔挺不好意思，但确实没有贬义的意思在里面，只是说明一下大环境，牛叔当年写金X府，用的标题是《狗日的金X府》（后来有博主还模仿这标题），但是牛叔那篇文章对金X府不吝褒义之词，所以不要只看标题。这里谢鸣“大湿兄”张总。天地不仁，以万物为刍狗。——《道德经》第五章·老子。房地产行情下行，无论你多硬的牌子，多牛X的销售团队，在市场面前都是刍狗。
老规矩，开篇声明，标题与内容无关，排版杂乱是我们的特色，此文为胡编乱造，道听途说，带有强烈个人情感色彩，毫无参考价值。请四十岁以下儿童在父母陪同下阅读。
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前段时间，万科方面组了个局，专门请牛叔吃个饭。
牛叔这种自认清高的靓仔，为了避嫌，保证地产文的客观公正，所以一般是不参加这种局的，然而“奔流财经社”的社长老刘跑过来说，如果牛叔答应参加，他就把他“常年保持浓密发量”的独家秘诀告诉牛叔，牛叔看着自己镜子里退林还耕的发际线，英年早秃，完全配不上牛叔这张帅气脸庞，又想到老刘坐公交车都刷老龄卡的年纪了，每次出来吃饭都抹三斤发蜡，梳 油光可鉴，发量压顶的大背头，牛叔纠结了很久，为了把头发梳成大人模样，还是决定妥协。（老刘的这个配方放在文末，亲测绝对有效！）
其实取这个标题牛叔挺不好意思，但确实没有贬义的意思在里面，只是说明一下大环境，牛叔当年写金X府，用的标题是《狗日的金X府》（后来有博主还模仿这标题），但是牛叔那篇文章对金X府不吝褒义之词，所以不要只看标题。这里谢鸣“大湿兄”张总。
天地不仁，以万物为刍狗。——《道德经》第五章·老子。
房地产行情下行，无论你多硬的牌子，多牛X的销售团队，在市场面前都是刍狗。
市场对你一视同仁。
所以要敬畏市场。
年初的时候，惠山区吴建元书记和区领导班子召开了专题会议，对整个惠山区国土空间做了总体规划。
新规划出：惠山新城区、城铁枢纽区、省级高新区、科教文旅区、旅游度假区“五大功能区”的概念，
总体是：“双核引领、三片共耀、四轴联动”。
万科樟湾国际正好在下图主轴上：
2021年4月29日，万科以楼面价一万六一平外加两万多平的租赁建面，竞得该地块。
大家有没有发现，都快一年了，还没有开盘，换成其他开发商，早就急的“脚脚跳”了。
拿地价并不便宜，再加一年时间未开盘，资金压力巨大。我们万科方面日渐憔悴，人比黄花瘦。
至于迟迟不开的原因，牛叔慢慢道来：
樟湾拿地是在无锡土拍最后的高光时刻，拿地价格并不便宜。
万科在万科翡翠上吸取的经验，在万科樟湾国际上都做了一定的改善。
但仅仅是人性化上，毕竟万科翡翠在堆料上更胜一筹。
万科樟湾国际境遇其实和万科翡翠一样（蓄客一般，市场冷淡），大家记不记得万科翡翠当年开盘，市场也是一般，所以万科翡翠当时打出的口号是：最低25888元/平起。
所以万科翡翠当年开盘，已经把会所示范区打磨的不错了，这是被市场倒逼，而樟湾国际一样。
不过当年的万科翡翠外部环境比现在的樟湾国际是有过之而无不及，市场上一直传闻当年牛叔和达叔七篇文章写死了万科翡翠，这个锅我们不背，当年的翡翠区域内有多少竞品？随便举两个例子：绿城凤起和鸣，中锐星公园。。。
要么品牌，要么学区，都是什么极端竞品？外加市场不行，万科差点被吊打。
你看竞品卖完，万科翡翠立马变成香饽饽，这就是牛叔前文“区域竞品”理论的核心。
如果换成创创的打法，虽然市场行情不行，但至少先开个盘，总归去化一点，市场再烂，卖个十套，也能回个几千万款，至少有个交代。
樟湾现在面临的问题仅仅是：虽然区域内无竞品，但市场环境不行的前提下资金是否认可万科樟湾的品质，哪怕你品质做的再好？
再来看看万科樟湾的品质：
下图红圈处五个公区绿化被万科设计成五个主题空间：派对，剧场，治愈等等等等。
相对于万科翡翠，多了些主题。
万科带牛叔大概走了一遍过场。
示范区罗汉松可以，旁边景观不像翡翠那样直来直去，而是曲径通幽，台阶黑白配，估计参考了钢琴琴键，但问题是坡度比较陡，台阶面又不是特别宽，于是下台阶的时候注意力全在台阶上，一黑一白容易让人眼花。你看看，这是不给牛叔台阶下哇。
罗汉松剪得可以，按树龄，应该不菲，让牛叔想到了锡东百合。
上图樟湾的多莫斯会所用的是淋浴是摩恩暗埋款，没看错的话是12厘米面板的三功能花洒，仅仅以堆料来看，还是被万科翡翠东方的会所吊打的，翡翠会所用的是德国当代暗埋，单淋浴自己买的话两万块钱是要的，差不多一只爱马仕基础款。
不过，翡翠的会所可以说是无锡所有会所里的堆料天花板了，比不过也没办法，樟湾国际的浴室大面积洞石铺装，牛叔记得翡翠也是一样的，专业点的都知道，万科是买了矿的。。。
所以万科很多石材直接产地运到楼盘，没有中间商赚差价，所以有时候砸一砸料也不要惊讶。
翡翠会所有的是虎杖还元（下图非翡翠）：
说是里面一块定制陶板要23种工艺手工制作，一块要好几万，简直黄金屋。
各种恒温43度负氧热睡。
牛叔的理解是——这是不是高配桑拿房？
可能牛姥姥比较土，无法理解大观园，达叔当年就洋气很多，偷偷和牛叔说：我们虽然写了这么多万科不好，但能不能找找万科的关系来免费做几次虎杖还元？！？！？
万科总结了下翡翠的经验，其实虎杖还元的使用频率非常低，为此在樟湾国际项目上，万科会所取消了虎杖，取而代之的是提供了晚宴场所以及国粹搓麻掼蛋场所。
和翡翠一样，樟湾的底楼都做了架空层活动空间。
比如下图是万科为小区青少年设计的阅读室。
牛叔师兄张总找了半天没找到进去的钥匙，然后对门念了几遍芝麻开门也没打开，最后牛叔只能在外面拍个照了，照片里隐约可以看到牛叔高傲的发际线。
牛叔预言一下，阅读室是以后万科所有楼栋底部挑空设计空间里最实用的：
业主肯定把小孩子抓过来补习，说什么阅读室啊，明明是补习室。
万科说对开盘信心有点跟不上，牛叔建议：完全可以请几个名师，免费帮业主小孩补习，这样楼盘会好卖很多，卷死其他竞品楼盘，哦，不对，周围已经没有竞品了。
架空层还做了台球桌。
好评的是，万科樟湾业主回家，小区规划了多条归家动线，这就是人性化。
室外动线都做了风雨连廊，牛叔参观这天正好下雨，感觉不错。
外立面一二层石材，往上都是真石漆，和翡翠一样，外立面也不算是万科强项。
万科翡翠的会所游泳池非全尺寸，我们吐槽过，但是万科樟湾国际的会所尺寸做得还是比较可以的，据说是按照安曼的标准打造的泳池，怪不得连泳池分道线都没有，牛叔最终把持住了下去搓澡的冲动。
综上可以看出，万科的理念是，周边地缘土豪们因为疫情原因或者平时比较忙，不方便出去度假，所以在家也能享受度假的感觉。
这算不算场景体验中的伪命题先不讨论，但有个会所外加室内泳池，总归是爽的，当然，会所是收费的，不然无法运营，把会所不收费作为噱头的楼盘无非是画大饼，运营不长。
这次看的是140户型，进门电视背景，岩板图案选的很不错，就是板和板之间过渡不太自然，进口岩板到底比现在各种楼盘样板间一水的广东鱼肚白漂亮些，算是用心了。
下面大理石地台据说标配，图片上看没有分几块拼合，倒角做的不错，就是没有储物功能，以后各种电线机顶盒会比较乱，看样子雾化壁炉槽已开，但问题是开槽位置是不是，选错了？太靠中间是为了以后熏电视机？而且也没有留散热间距。
反正没有储物空间，如果做成悬浮式岩板加灯会更好看些。
哦，不对，用了蒙娜丽莎900×900的灰色砖，配色还可以，但釉面看起来非哑光，而样板间又做了无主灯设计，有点反光。。。
大约是层高问题，和万科翡翠的样板间无主灯没法比，人家吊顶了。
主卧套房，进门就是透明衣柜，加在了加载包里，但其实实用性对牛叔这种不拘小节，脏乱差的胖友来说，还是差了些，好在牛叔比较穷，买不起樟湾国际，所以就没有这个烦恼了。
主卧比较局促，所以样板间选床都没有靠背，这样一来，图上筒灯打下来，基本不能躺平了——晃眼。
这大概就是《X战警》里的镭射眼吧（购房者房子到手应该没这个问题）。
而如果样板间衣柜不设计成透明，又会显得空间更局促，床位旁边就是柜子，感觉怪怪的，一般设计师都是把衣柜横过来和床平行，风水上也能减少旁边卫生间冲床的问题。
至于为什么只能这么设计，牛叔觉得是因为：扣横厅。
户型图上来看，三卧室朝南，还给你扣出了朝南大横厅，你特么还要什么自行车？
作为改善户型，牛叔觉得真的是很不错了，卧室小点就小点，反正又不在家里开航母。
当然，你要真改善，可以上万科樟湾的168平户型，很多人说168平户型不实用，因为才三房，册那，牛叔前文科普过，深圳湾壹号七百平才做了四房，你要觉得不实用，只能说明你还停留在房间数衡量实用性上，也就说明你不是168平的目标客户，牛叔问了下，168平作为非主力户型，不一定对外销售。。。
下图是厨房，用门槛石做了过渡，无地轨移门，做到了类似于全开放厨房的效果，空间感非常好。细节上瓷砖对缝也对的蛮好。
下图红圈的线管外漏，大师兄比较急，觉得比较丑，其实不用急，君不见经开某盘整个热水器外露来着，后来业主自发维护权益才解决。
方太三件套：油烟机，灶台，洗碗机，一般般吧，比如说个牛叔不科普就没人知道的事儿：方太油烟机是全系没有主动自清洁的，使用频率高的话每年都要请人清洁一次，也算是为GDP做出了贡献。
台面人造石无挡水，配色还行，中规中矩。
淋浴间通体砖拉槽细节可以，能看到以后清理时业主满头大汗的场景，淋浴组合和龙头都是汉斯格雅，整体不错，洁具TOTO，一般一般。
就是顶面只用防水乳胶，没用蜂窝大板，估计还是层高问题。
因为比较忙，此文写太晚，拍的照片又比较少，只能看图说话了，不算太细节的评测。
最后放上售楼处和公共绿化，是不是感觉和翡翠一毛一样？
在现在这种开发商动不动就暴雷的大环境下，万科樟湾国际这种不看资金成本，一拖就是一年的楼盘，实力说明一切，至少不会烂尾，作为方圆几公里内的品质一哥，同时还配合了区里的城市更新规划，当然，备案价格也不便宜，和翡翠一样，看开盘优惠了。
最后放上一张图，自行理解，牛叔什么都没说，而且迟则生变，就酱，散会：
吃人嘴短，牛叔还说了这么多万科的不足，感觉挺不好意思，其实周边竞品来看，到这个价位的，暂时也就没有第二家了，各位企业主可以动起来了，另外，万科说牛叔可以在他们为业主准备的家宴场所搞点聚会，粉丝见面会，但是楼市已凉，牛叔也成了过气网绿，不一定叫的动，各位对樟湾感兴趣的可以私信牛叔，人多的话老牛疫情缓解后组个局？
本文完~
最后说说开篇提到的老刘保持发量浓密的独家配方就是：
戴假发！！！
然后补充一下，大家都觉得牛叔的无锡楼市第一社群：“牵牛会”是相亲会，册那，前篇文章的张愈龙为此多次被张夫人体罚搓衣板，都怪牛叔取名字不恰当。
这里更正一下，牵牛会是牛叔旗下高端社交平台，当然你要在平台里找对象也不反对，入群门槛为：“五千万资产证明”，现有会员120人（早期无门槛，所以有不符合资产条件的铁粉，没关系，来了都是胖友），欢迎各位加入，私信即可。
我们现有的优秀会员：水军锅巴张老湿，亚振杨毅（法国波尔多有个酒庄离马云酒庄一公里那位），百套房产花总，无锡医美产业一哥徐总，家里有矿小王（真有俩煤矿），扬州百亿老宋（字面意思），私募大佬老吴，靖江地头蛇张大户，号称买下苏州半座城的白半城，以及年纪轻轻已经月薪三千元的牛叔等等等，各位抓紧加入，抓紧！！！
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作者：牛叔出品
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15年看多楼市
16年末让买太湖新城和锡东新城
16年让买连元街老破小和柴机新村这些市区老破小
提出太湖新城往南发展，经开南向化
17年左右安置房满五上市政策出台，指出3500一平的安置房有漏洞，胆大可上
18年提示学区要起爆
19年底所有楼盘上涨后带粉丝实盘买入万科最小户型并一年翻倍
20年下半年开始看空无锡楼市（无锡楼市所有博主里，唯一一个踏准节奏看空的人，不服来战）
21年上半年提示土拍后小高潮，然后楼市就会正式熄火，现在看来完美预测
以上只是暂时能想起来的一小部分，全部网上有留痕，老粉都可证明。
这些年帮助无数粉丝上车实现资产增值，而且坚持多年不收费。
啊服气？
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