写字楼租赁的发展趋势：写字楼进入存量时代

写字楼租赁的发展趋势：写字楼进入存量时代如此，写字楼市场还有机会吗？写字楼市场发展的分水岭，在2018年下半年。彼时，写字楼市场供应量太大，加上金融政策收紧，以及之后的疫情的影响，绝大多数投资人几乎是谈“写字楼”色变，都处于观望状态。这中间发生了什么？可能对写字楼市场有更大启发意义。数据显示，2021年第一季度上海写字楼市场的表现，数据亮眼，整个上海的净吸纳量达到了21万平米，环比增长接近30%。上海写字楼这个市场，正在加速发生着变化。“上海、北京写字楼市场在大宗交易市场里面一直占比在70%以上，不管是2019年还是2020年，写字楼是大宗交易里面主流的产品。”张晴说。中国已经慢慢进入到存量年代，存量资产的盘活、运营、管理和架构提升，是写字楼未来的主旋律。

“中国进入经济发展新格局，再加上服务业增长，内循环不断加快，以及政府对于绿色、环保以及产品的个性需求。我们预测，写字楼市场会有一个很大的结构性的机会。”光大安石董事总经理、开发事业部兼写字楼事业部总经理 张晴说。

2016年10月，光大安石在杨浦区大连路隧道的出口位置投资了一个写字楼项目，“最早我接触这个项目时，优点很明显，比如交通不错，离陆家嘴的位置很近。但是，弊端也不少，比如在上海的下只角，运营上有天花板……这个项目，到底能不能做好？”张晴最初对这个项目心里没底。

之后近两年，被张晴认为是艰难开拓的两年，2018年年底这个办公楼项目正式对外开放，情况却比想象得好。

“当旁边的伙伴还在为50%的出租率焦灼的时候，在2018年年底入市的情况下，2019年、2020年市场最差的两年，我们的入租率达到了90%。当旁边的伙伴还在为5元/平米/天的租金焦头烂额的时候，我们的平均租金做到了6.5元/平米/天。当旁边的伙伴还在为吸引哪一个企业焦虑的时候，我们已经形成以康明斯、WPP、美团、新思科技等六家世界500强为核心构建起来的整个租户组合。”张晴说。

这中间发生了什么？可能对写字楼市场有更大启发意义。

数据显示，2021年第一季度上海写字楼市场的表现，数据亮眼，整个上海的净吸纳量达到了21万平米，环比增长接近30%。上海写字楼这个市场，正在加速发生着变化。

写字楼的存量时代

“上海、北京写字楼市场在大宗交易市场里面一直占比在70%以上，不管是2019年还是2020年，写字楼是大宗交易里面主流的产品。”张晴说。中国已经慢慢进入到存量年代，存量资产的盘活、运营、管理和架构提升，是写字楼未来的主旋律。

写字楼市场发展的分水岭，在2018年下半年。彼时，写字楼市场供应量太大，加上金融政策收紧，以及之后的疫情的影响，绝大多数投资人几乎是谈“写字楼”色变，都处于观望状态。

如此，写字楼市场还有机会吗？

从需求来看，张晴认为，第三产业是提振写字楼需求的核心动力，上海的第三产业比例目前大概是70%，而纽约和伦敦大约是90%。所以，中国还处于整个低端产业在长期升级加速的阶段，如此，对写字楼需求的空间还是很大的。

“不过，写字楼没有普涨的机会了，只有结构性的机会。”张晴认为，就投资角度，地段选址是第一位的。在新兴商务区，到底这个商务区有没有足够的发展潜力；在核心商务区，能不能找到差异化的价值，能不能形成差异化的竞争策略，这些都是需要考量的重点指标。

需求端的新变化

在光大安石众多的写字楼产品中，一个大热门是张江科技园的光大安石科技园，有七栋4至11层不等的办公大楼，可出租的总建筑面积为42663平方米，如今已完成100%出租率，叮咚买菜、微众银行都在其中。值得关注的是，这也是中国首批、上海首个公募REITs项目。

光大安石写字楼事业部副总经理李洪说，在这个智能时代里，科技智能被大量引入到写字楼里，比如人脸识别、线上访客邀约，大大提高了写字楼里人们在上班的舒适度；无感支付，云计步包括空中社交，从细节提升了社区的参与感；智能检测、大数据管理，让我们能更精准的服务到每一位员工。

铁狮门高级总监张稼炜举了一个例子，其在上海的项目，一国内头部TMT企业大规模入驻，合作过程中，让张稼炜感受最强烈的是，这家TMT企业对办公物业的物理要求和原来很不一样。原来讲得更多的第一是得房率，这样其实压缩了你的厕所空间、电梯空间，但现在其实，上厕所对于一些TMT劳动相对比较密集的企业来讲，有时候也会是一个问题。“新的主要办公楼，在产品本身产生了新需求，与此同时他们本身对于人跟人互动的空间、交往的便利度提出了更高的要求。”

此外，原来物业管理，基本早上9点到晚上6点是工作的高峰期，而现在绝大部分TMT行业996，办公时间的改变，也引发了对于空调或者整个配套服务新理念的更新。

基于写字楼市场需求端的变化，5月26日，光大安石升级其写字楼资产管理品牌WELLBEING。据了解，WELLBEING一开始创意的萌芽，是围绕着空气、水、光、营养、健身、舒适性、精神等发源于美国well的建筑标准。光大安石，则以此为核心，全面打造健康建筑生命体，以人为本，以人发自内心的需求为本，比如：艺术、生活、健康、社交等，然后赋予智能和科技，让建筑有了生命，有了气息。

“我们正从WELLBEING1.0单一的社群文化，到现在实现WELLBEING2.0对社群、平台、产品全面的优化覆盖，我们希望重塑心中未来办公的模样。”李洪说。

最终回到“以人为本”

《千面英雄》这本书里有一句话：“英雄不是守护已经存在事物的人，英雄是守护即将到来的事物的人。”光大嘉宝总裁、光大安石董事长兼首席执行官陈宏飞说，在人、企业进化演化的过程中，我们看到的即将到来的，就是对人的尊重，以及更创新、平等、自由的文化，以及因为对人的尊重所以对健康、对生态、对绿化的care，这是我们看到的方向。

从办公空间的角度来看，现在要回到问题的本质。写字楼办公空间为企业服务的，企业是由人组成的组织，然后为人提供服务。

张晴说，当下中国的一批新中企，成为未来发展的主角，这些行业可能是生物医药、AI、在线经济，他们都有一个重要的特点，用一个词形容叫“企业美誉度”。

“这些企业对员工，前所未有把员工放在一个绝对核心的位置上，追求健康、开放、效率以及员工的归属感。这些企业比员工更加关注办公室的健康与舒适，比员工更加希望办公室是开放和灵活的，希望员工有完全的归属感和参与感，是社群的主角，而且社群里面租户、员工完全能够合作、共赢。“张晴说，疫情并没有减少这种趋势，反而大大加深了这种趋势。

从资产管理人的角度，大家传统关注的是财务指标，比如租金、出租率，提供的服务只是简单的物业管理服务。但是今天，因为经济格局的发展，因为人的发展，企业甚至资管更加强调的是项目上能不能实现更多的创新、创意以及共享空间。

据了解，光大安石大连路隧道出口的项目，大堂的艺术氛围比较重，是一个舞台；屋顶做成了开放空间，办公楼里的员工有机会在上面做BBQ；项目旁边的绿化带变成了运动主题的公园……这个办公空间里的人，成了社群的主角，瑜伽班、爵士舞等活动，2年时间搞了1000多场。

与传统开发商的业务模式不同，光大安石通过投资、改造、运营、退出四个环节构建出“以人为本”的写字楼资管体系，打造差异化产品，并以旗下项目为试点，深度践行落实WELLBEING品牌理念体系，打造“以人为本”的商务体验。

显然，写字楼市场进入充分竞争的时代，在这个时代，必须加强写字楼资管体系，回到原始点，“以人为本”，“以租户和用户为本”，这才是最根本的核心。

光大安石目前在管写字楼体量高达约100万方，服务世界500强企业8家，知名外资企业10家，知名中资企业14家。截至2021年3月末，通过各种机会型、增值型基金，光大安石累计管理规模超过1270亿人民币，已成功退出超过790亿投资、120个项目。

来源：周到