村集体主导城市更新（存量盘活大有可为）
村集体主导城市更新（存量盘活大有可为）诸多政策的密集出台，为房企布局城市更新提供了政策支持，这首先成为城市更新长足发展的基础，以及未来发展的长久议题。此外，2021年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告，《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。政策助推，聚力城市更新近年，不管是中央，还是各省市，政策层面对城市更新的支持力度越来越大，如刚刚颁布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，针对城市更新领域，加快旧改、城市更新、推动保障房建设提出了多方位支持。追溯去年，也就是继2021年6月上海成立800亿城市更新基金后，12月17日上海联合五大房企又成立百亿城市更新引导基金，并明确未来基金投资领域将聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。
亚里士多德曾说，“人们来到城市，是为了生活，人们居住在城市是为了更好的生活。”
受疫情的影响，人们对目前的城市格局产生了诸多的梦想和愿望，希望它能变得更好。
一、天时地利人和，城市更新未来可期
1、契机
政策助推，聚力城市更新
近年，不管是中央，还是各省市，政策层面对城市更新的支持力度越来越大，如刚刚颁布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，针对城市更新领域，加快旧改、城市更新、推动保障房建设提出了多方位支持。
追溯去年，也就是继2021年6月上海成立800亿城市更新基金后，12月17日上海联合五大房企又成立百亿城市更新引导基金，并明确未来基金投资领域将聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。
此外，2021年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告，《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。
诸多政策的密集出台，为房企布局城市更新提供了政策支持，这首先成为城市更新长足发展的基础，以及未来发展的长久议题。
2、转折
市场变化，增量扩张转向存量提质
据统计，自 2017 年开始，全国新开购物中心和百货占比连续5年处于20% 以下，从客观角度来说，现阶段新增土地稀缺已成为现实。在此背景下，空间结构从增量扩张转向存量提质已是必然，未来住宅高周转可能会变成“老”的行业，但城市更新将会是永远的主题，并将成为未来城市空间供给的重要途径。
3、价值
长久之计，未来发展新机遇
政策支持叠加市场向存量提质的转变，都显示着城市更新拥有巨大体量。根据中证鹏元测算，截至2021年末，中国房地产总市值约为496.15万亿元，按照2%的城市更新转化率，城市更新或将带来约10万亿元的巨大市场。
克而瑞指出，对开发商而言，深耕城市更新对于提升企业净利率的带动效应相当可观。后续随着各地配套政策的加紧制定和陆续出台，城市更新单元的逐渐推开，以及各种前融、文保修缮水平、运营能力的全面提升，城市更新项目的整体盈利性仍具有较高的增长潜力。
二、慢下来，去创造耳目一新的“改变”
1、变化
从大拆大建走向有机更新
过去二、三十年里，万丈高楼平地起的场景，时常出现在我们的生活中。全新的建筑，让人目不暇接。一片片老街区、老建筑被推土机夷为平地，代之以高楼大厦、大广场、宽马路。诚然，通过这几十年来的“大拆大建”，中国城市化水平得以迅速提升，城市面貌有了全新气象，但在“大拆大建”下的粗放式发展，造成了很大重复的浪费，带来了诸如环境、文化、社会发展等诸多方面的负效应。
鉴于此，2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》明确，实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。改变由此开始，大拆大建走向有机更新。
2、精细
微更新赋予城市有温度的修复
“微更新”理念继承有机更新理论，是城市建设精细化、优质化的必然选择。在全面保护旧城肌理和风貌的前提下，通过小空间的升级改造，给人带以耳目一新的体验和感觉。
一场“精修化”的修缮和功能改造
——徐汇枫林街道社区文化中心微空间改造
徐汇枫林街道社区文化中心所在的南北向的双峰路两侧都是上世纪70、80年代建设的工房。由于原来的布局无法满足需求，再加之长期漏水，需要更新改造。改造设计采用传统工艺剁斧石作为立面的装饰面做法，并在里面和地面嵌入不同尺寸的金属枫叶。
对比修缮前，改造后的外部柱廊立面嵌入金属枫叶，精致美观
此外，外部柱廊空间因为明亮，其公共性得到了极大的提升，消解了街道的粘滞感受。改造后成为一处集合多种功能的复合型社区文化活动场所，是社区公共服务中心，也是附近居民业余生活的活动场地，为平静平常的街道创造了一个无限透明的微笑般的公共空间。
“嵌入式”的细腻街区生活空间
——徐汇区永嘉路309口袋公园改造
永嘉路309地块位于徐汇风貌保护区，零星旧改后，该地块通过微设计、微更新，形成了一块宜居宜游的公共空间。在狭长的袋型地块上改造出一片视野开阔、文化氛围浓厚、彰显街区特色的开放空间，实现了市民游憩、社区交流、文化游赏的功能复合。
空间营造“小而美”的嵌入式开放公共空间
改建后，设置有喷水装置、休憩长廊、咖啡馆、以及便民服务设施等，提升居民幸福感，完成了从旧里弄到街区会客厅的华丽转身。
市民游憩、社区交流、文化游赏功能复合
3、情感
以“旧”蕴“新”，穿越时光重焕生机
旧改并非一拆了之。老建筑、老街区是城市记忆的物质留存，是人们的乡愁见证，是城市内涵、品质、特色的重要标志。未来我们更需要关注城市历史文化底蕴的保留，建立文化情感链接，也用城市独特的文化，吸引年轻人们的关注。
人居环境改善，以保护性改造，留存历史记忆，
让百年张园重焕生机
——张园改造项目
改造后的张园新姿可期
建造于1882年的张园，曾是公共开放式园林和城市的公共活动中心。旧改征收前，张园居住密度极高。由于多年被超负荷使用，彼时的张园内部破损严重，居民居住条件较差。2019年，上海对张园采取了“征而不收、人走房留”的保护性征收改造模式，1100多户居民通过旧改搬离张园，生活得以改善与提升。
曾经的“72家房客”的生活
基于“海上第一名园”的历史底蕴，更新后的张园，将百姓的日常需求作为最大考量，大量民生功能、公共服务留存拓展，新的空间将更有温度、更富活力、更好彰显城市魅力。借助功能再造，让这座老园以全新姿态融入百姓生活成为一个上海新地标。
犹如时光隧道般的存在，以新面貌和新商业功能，继续履行“历史见证者”的使命
——金潮8弄
修旧如旧，新潮注入老街
今潮8弄是虹口区滨港商业中心的修缮保护街区，包括8条里弄、60幢石库门房子和多幢优秀百年历史建筑。开发改建过程中，通过老师傅一刷一捋恢复建筑原貌，让人们得以“阅读”厚重的百年历史。
新面貌，新商业
力求重现街区风采的同时，也将形成海派文化赋能新商业的模式，将糅合传统和现代文化、艺术，打造成一个别具特色的沉浸式文化艺术体验场。届时，这里将集人文体验、戏剧演出、先锋服饰、人气餐饮、夜场娱乐等业态于一体，成为上海潮流新地标。
4、融合
场景业态多元升级，迎合现代生活
打造多元融合的主题空间、场景创新以及科技赋能，关注Z世代，迎合现代人的生活方式进行改造，或将成为差异化突破口之一。
老厂房转身成为“城市艺库”
——天物空间
将工业与艺术融合，打造多元主题空间
FOR天物空间旧址为浦东新区金海路一处旧厂房改建的浴场，改建后，将工业与艺术的融合，业态涵盖艺术文创、共享办公、创业孵化器、高端定制、艺术展览、亲子教育、生活体验、全球休闲美食等。打造简单高效的工作协同中心和社区生活中心，创造独特的多元化艺术商业空间，为周边以及城市居民提供更高阶的消费服务及生活方式。
多元业态，城市艺库
天物空间注重品牌的多样性，内容的多元化，先后创立了城市不眠24小时书店、天物艺术中心、城市艺库等自有文化品牌IP，于2022年初成立的沪东当代美术馆，用更高维度的内容为给城市更新注入新的活力，不断为天物品牌增加了更多新的演绎。
用微设计链接多时期的单栋建筑
——上海武夷320城市更新项目
老业态，新做法
武夷路更新项目地块内包含多个时期、不同类型和形制的建筑，建筑密度高达75%。历史留下了丰厚的建筑遗迹，同时也造就了无序堆砌的空间状态。
用设计焕新，用业态融合
改造后，基地内原有江苏路街道卫生服务中心迁出，菜场功能得到保留并优化升级，植入了文创、餐饮及创新型业态等。场景营造的丰富性和基地环境的复杂度吸引了不少新锐商户的入驻，使武夷320项目快速成为互联网社交平台上的“打卡点”。
行业的发展正在逐步向精细化运营靠拢，大拆大建的消弭，迫使行业加速创新求变，通过城市微更新，加强情感链接、迎合现代生活等方式，于不断转型探索中寻求突破的曙光。
三、顺势而为，借势入局
惠建在深耕长三角区域多年，将以其经验和实力投入“常态化”的城市存量更新业态。积极布局，将由拥有30多年行业经验的深资深地产人，上海惠建投资的副总经理 姜洁牵头，组建城市更新事业部，带领专业团队，助力实现“创造全球化美好生活空间”的惠建企业愿景。
惠建人物志
姜洁
惠建副总
城市更新事业部总经理
毕业于上海同济大学
30年 房地产开发管理工作经验
先后任上海住安房产公司总经理、证大集团副总裁、长达置业投资公司总经理、长甲商业事业部总经理、惠建投资公司副总裁兼城改事业部总经理
主要参与的改造项目有“长泰国际金融广场”，“长甲集团总部”，“明悦大酒店”，“HIYOOX酒店公寓”，“袜子新弄商业广场（筹）”等项目
惠建人物外传
姜洁，深耕地产行业多年的资深专业人士，与地产大佬周忻、屠海鸣、茅一平、张欣、周逊凯等地产人同届，被评为1997年上海房地产十佳营销人才。
作为一名优秀的房地产职业经理人，姜洁拥有广泛的地产人脉圈，与早期开创纸媒地产专版的“三剑客”之首、著名“铁笔”孙华良先生从相识到相知，至今二十余年的交情，建立了深厚的友谊。
闲暇时，姜洁笔耕不辍、乐于分享，曾为孙华良先生创办的「上海楼市掌故」执笔写作的《“九间堂”问世侧记和江湖传说》一文，以16000 阅读量，获得大量关注，创下该公众号阅读量新纪录。
城市更新事业部 核心团队
