黄台电厂附近楼盘（厂房区黄台电厂）

黄台电厂附近楼盘（厂房区黄台电厂）银丰云玺西北和西南方向视野这个区域相比海信君和、珑悦府等楼盘，位置稍微靠北，城市界面一般；目前来看，银丰云玺西侧和西南侧，还是大片的厂房区，西北不远就是黄台电厂的多个大烟筒，东侧的城市界面主要以居民区为主。所在片区置业分析，主要吸引地缘性客户从区位上看，银丰云玺位于奥体西路的北段，也是盛福片区比较靠北的一个位置，该片区周边的楼盘有尚品燕园、东城御景、力高国际，东侧就是中海紫御东郡，绿城百合，客观的来说，该区域除了紫御东郡的别墅和绿城百合，当年基本都是偏刚需的产品。从2016年济南楼市翻番上涨之后，该区域房价一度涨到2万 ，从刚需片区为主转变为改善产品为主；单价上去了，普通刚需无力在此置业。后续开发商拿地，楼面价不菲，从一开始就是规划改善，定价也在2万以上。

最近有粉丝咨询，盛福和贤文片区的众多楼盘，目前整个片区可以说十分热闹，有银丰云玺、海信君和、阳光城檀悦、金地华著、珑悦府（2期马上入市）、万科翡翠公园、招商滨河府、绿城蘭园、越秀项目等等。

该片区价格差异也比较大，首开的阳光城檀悦竟然打出来2万的价格，有一些高品质精装楼盘像海信君和珑悦府单价在25000 ，而有的楼盘价格入市的时候价格可能更高，甚至有人猜测2.7万？

今天我们先来看看位于奥体西路和轻风路交叉口的银丰云玺。

NO.1 | 壹

所在片区置业分析，主要吸引地缘性客户

从区位上看，银丰云玺位于奥体西路的北段，也是盛福片区比较靠北的一个位置，该片区周边的楼盘有尚品燕园、东城御景、力高国际，东侧就是中海紫御东郡，绿城百合，客观的来说，该区域除了紫御东郡的别墅和绿城百合，当年基本都是偏刚需的产品。

从2016年济南楼市翻番上涨之后，该区域房价一度涨到2万 ，从刚需片区为主转变为改善产品为主；单价上去了，普通刚需无力在此置业。后续开发商拿地，楼面价不菲，从一开始就是规划改善，定价也在2万以上。

这个区域相比海信君和、珑悦府等楼盘，位置稍微靠北，城市界面一般；目前来看，银丰云玺西侧和西南侧，还是大片的厂房区，西北不远就是黄台电厂的多个大烟筒，东侧的城市界面主要以居民区为主。

银丰云玺西北和西南方向视野

该区域内，如果有楼盘要做改善，客户群体基本多是地缘性客户为主，毕竟该区域当年的刚需盘的业主，如今也到了改善的阶段；如果是定位豪宅，该区域很难有太好的市场，没有高新区核心区、汉峪等区域的城市界面资源，所以是存在一定短板，面对挑剔的高端改善，销售端定价太高，会力不从心。

银丰云玺工程进度和一路之隔的阳光城配建小学进展

银丰云玺南侧医院用地的进展

总结一句话：该区域地缘性客户的购买力决定了该楼盘的定位和价格。外部的高端改善，选择这里的概率不大。

NO.2 | 贰

银丰云玺置业分析，定位改善，户型太一般

银丰云玺位于历下区奥体西路以东、轻风路以北，容积率2.3，绿化率35。项目规划有7栋住宅，包含2栋18层小高层、1栋16层小高层、1栋11层洋房、3栋10层洋房。

其中6#、7#为18层小高层，户型143平，公摊21% 。8#为16层小高层，户型为146平，公摊22%。1#、2#、3#、5#为洋房，公摊16～17%，全部是一梯一户。在产品上，无论是公摊，还是层高，都是比较符合地缘性客户改善需求的。

开盘时间大概是八月九月份，目前还没有样板间，由于精装的装修品牌未定，所以价格未定。

下面是该项目的户型：户型为143-146、170、210平米。

这个户型143-146户型，是三室两厅两卫，中规中矩，跟奥体铂悦府156户型有点类似。

上面这个户型和下面的户型都是170的户型，都是四室两厅两卫户型，格局不同，目前济南比较能接受的是上面的户型，南向四面宽，采光面大，动静分离，而下面户型进深略大，所有卧室分布在客厅餐厅周边，动静分区做的比较差，餐桌的位置也是比较尴尬，整个户型未来流动性不会特别好。

下面这个户型是210户型，面积较大，设计了洄游动线，和上面170户型类似，这个210户型面积虽然很大，但是没有太多亮点，动静分区做的也很一般，这么大的面积段，如此设计，有点暴殄天物。

整体点评一下户型：没有太多亮点，俗话说好不好看地段，买不买看户型，银丰云玺的户型如果评分的话，肯定是不会很高，他的户型设计，落后于周边很多竞品，这一点买房人需要注意。

户型影响的是未来二手房的流动性，一定要重视！

NO.3 | 叁

购房者一定要分辨真伪豪宅

现在济南豪宅爆发，是个楼盘都标榜自己是豪宅。

首选，豪宅一个最基本的判断要素就是窗外的城市景观资源如何？不管你的户型有多大，精装有多奢华，但是你的窗外景观一塌糊涂，不是炼油厂，就是高压线，不是电厂，就是大烟筒，这样的楼盘肯定不能获得高端改善的认可。

这一点，在济南有多个楼盘已经验证。

目前来看，银丰云玺西北方向上的黄台电厂短时间内是不会动了，他对周边城市界面的影响会一直存在，一出门就看到大烟筒大电厂，对于真正挑剔的高端改善来说，还是一个不小的敏感点。

至于该项目西侧和西南侧的大片厂房用地，规划显示为轨交用地和绿地，具体拆迁改造的时间并不确定；一般而言，轨交用地，是贴补地铁使用的，参考其他地块的情况，很有可能是租赁用房，当然这只是个人推测，仅供参考。

客观地说，该项目西侧的城市界面短时间内也很难改变。

该项目南侧为医院用地，该医院的规划已经出了，是14万平米的历下医养结合中心，包含医疗综合体、区级养老服务中心、养老公寓等。医院就在家门口，利弊可以自行判断。

最后总结一下该项目，该项目个人认为定价超过2.5万可能就没有太多的市场认可，还是本文开头的那一句话，该区域的人群购买力，决定了该小区的真实房价。