贵阳老城区的房子值不值得购买（贵阳中产买改善）
贵阳老城区的房子值不值得购买（贵阳中产买改善）有分析人士认为，本轮地产行业的下行周期，主要原因是在于供给侧而非需求端，改善型需求的购买力依然是强劲的，苦于市场没有能足够打动改善型需求的产品，以及对投资需求的修复不及预期等合成谬误，才形成了今天的房地产流动性困境。有人担忧持有多套房之后可能面临的房产税。通过走访身边一些中产有改善需求的家庭，我们了解到，不少家庭已经拥有了1~2套刚需住宅，再花100多万，买同样的刚需高层，明显不甘心，想买别墅改善一步到位，又基于各种各样的原因，迟迟不下手：有人在等待银行贷款降低第二套房甚至第三套房的首付比；有人在等待市场开发出更多户型、地段、价位都更合适的产品；
贵阳作为一个西部 二线 省会城市，城建清丽脱俗，但真实底气又如何呢？
来看一组数据，2021年末，贵州全省金融机构人民币各项存款余额30048.12亿元，而贵阳市的2021年末金融机构本外币各项存款余额13441.35亿元，占了全省三分之一还多。
可以说，贵阳并不缺有钱人。
很多家庭是有存款的，但是钱的流动性，显然没有被充分释放出来。
通过走访身边一些中产有改善需求的家庭，我们了解到，不少家庭已经拥有了1~2套刚需住宅，再花100多万，买同样的刚需高层，明显不甘心，想买别墅改善一步到位，又基于各种各样的原因，迟迟不下手：
有人在等待银行贷款降低第二套房甚至第三套房的首付比；
有人在等待市场开发出更多户型、地段、价位都更合适的产品；
有人担忧持有多套房之后可能面临的房产税。
有分析人士认为，本轮地产行业的下行周期，主要原因是在于供给侧而非需求端，改善型需求的购买力依然是强劲的，苦于市场没有能足够打动改善型需求的产品，以及对投资需求的修复不及预期等合成谬误，才形成了今天的房地产流动性困境。
贵阳改善型市场上的别墅，面临的问题主要如下：
1、地段偏远，板块人气、配套不足这一类别墅，主要以双龙板块为主，特别是位于东龙区域、非贵阳市域区划内的项目，目前已有别墅放出100万以内的总价，仍然有人无动于衷。
贵安新区虽然也有个别项目推出联排别墅产品，但价位高企，和市场对板块的价位预期严重脱钩，且周边配套仍未完善。
板块是承载人口、产业、商业和物业价值的基础，双龙、贵安等板块的发展，仍然有很大的提升空间。
当前，贵阳的人口、商业仍然很大的权重，集中于南明、云岩等主城区域，外溢的幅度十分有限。
一些别墅的户型设计不甚协调，要么是院子太大，挤占了室内空间，要么是室内空间太大，花园太小，有的楼梯过于陡峭狭窄，室内面宽不够，向天上要楼层，向地下要地下室，造就了不少所谓的“经济适用墅”。
对于贵阳中产家庭而言，花100多万甚至200万，买这样楼梯陡峭、每层只够做2个房间左右的经济适用小阁楼，还不如买市区的跃层产品带来的居住体验感更佳。
有业内人士判断说，当下贵阳的很多别墅，仍然属于别墅1.0时代，尚未升级到2.0时代，一旦后市出现2.0时代的别墅产品，1.0时代的别墅，价值就会一落千丈，没有对比，就没有伤害。
甚至很多眼尖的1.0时代的别墅业主，已经在悄然低价处理手中的别墅房源了，观山湖往清镇方向，已经出现80~120w以内就能拿下的别墅产品了。
贵阳还有一类别墅，属于商业性质的别墅，散点分布在白云、清镇、贵安新区等区域。
商业别墅不同于普通70年住宅别墅，不仅不具备住宅别墅的稀缺性（未来可能会有更多竞品），而且后续的持有成本、水电物业等开支，都要比住宅别墅高许多。
此外，针对别墅的贷款政策、首付比例，建面144平以下是否能同样使用公积金等，也成为困扰中产购买别墅的一大瓶颈。
毕竟，对于大多数中产家庭而言，能够凑足130~200万的别墅首付，已然不易，还要面临后续高额的月供压力，哪怕每月持续开支、细水长流的500元 的物业费，都可能成为压倒骆驼的最后一根稻草，让人不得不精打细算。
一些别墅的定价浮夸，不仅远远超过市场预期的土地、建安等成本，同时产品规划也不尽如人意。
或者楼间距过于密集、楼栋之间没有别墅的“疏离感”，或者仗着地段优势，叠拼都敢卖上300w的价位，着实让人大跌眼镜。
如果一定要给贵阳的别墅确定一个心理价位区间，我们认为，以下的阈值是比较能够接受的：
按产品类型，独栋、类独、双拼可以站上180w的高位甚至达到200万，联排、合院以130~180万为宜（中间套130w ，边套150w ），叠拼则应控制在120万以内。
按地域划分，花溪、白云等主城非核心地段联排、合院别墅，150~180w为宜，如有景观、公园等资源加持，总价应控制在200万以内；清镇、贵安等板块，120~150万的价位，更符合市场对于板块的预期。
双龙的别墅，要分为东龙和西龙，西龙属于贵阳龙洞堡区域的，120万以内是能够接受的，而东龙是龙里地界，100万以下才能给买家留下足够的增值空间。
