湾区发展指数（湾区跌幅最大城市是它）

湾区发展指数（湾区跌幅最大城市是它）打铁还需自身硬！.01当深圳考了个全国状元，惠州、东莞一众湾区城市前来恭贺的时候；中山猫在角落里不敢给大家看自己最新的成绩单。在贝壳研究院最新发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》里，中山以0.5%的跌幅，位列房价跌幅较大的城市排名第10名，也是湾区唯一上榜城市。2020年房价跌幅较大的10大城市

世界是不公平的。

在马太效应日益加剧的今天，强者愈强，弱者愈弱。

所以，连讲童话故事的郑渊洁都不相信童话了，而是告诉人们“人间有很多不平等”。

作为湾区九城之一的中山就常常承受着这种人间不平等。

当深圳考了个全国状元，惠州、东莞一众湾区城市前来恭贺的时候；中山猫在角落里不敢给大家看自己最新的成绩单。

在贝壳研究院最新发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》里，中山以0.5%的跌幅，位列房价跌幅较大的城市排名第10名，也是湾区唯一上榜城市。

2020年房价跌幅较大的10大城市

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打铁还需自身硬！

其实“跌”这个词并没有“低”这个词难听。

“跌”最多能说明短期不够努力，发展受限，而“低”则是从先天资质开始就全盘否定。

从这个角度来说，中山不是无药可救，只是需要持之以恒的调养，而不是什么“深中通道”一剂猛药就可以药到病除。

中山整个楼市的发展并没有遵循一个健康发展的规律，它是湾区楼市泡沫最严重的地区之一。

中山的实体经济在整个湾区都属于比较落后的。

从下表可以看到，2020年上半年中山GDP增速为-6.5%，GDP甚至低于茂名、江门。经济实力不行，人口吸引力就不足。而人口却是房价上涨的关键因素之一。

但中山可不管这些个规律，它的房价就遵循一个定律，那就是“随性”。

根据房天下二手房房价数据来看，中山最新均价为11927元/㎡。但它的镇区房价分化十分严重，低的有诸如板芙镇、神湾镇、大涌镇等均价6~7千/㎡的，高的有3.5万/㎡的马鞍岛。

区域分化揭示的中山楼市的亚健康发展。过高的溢价都是炒房客的期待堆砌的泡沫。

记得几年前，就有亲戚忽悠我家人去中山炒房。那一本万利的说辞，听得我家人心花怒放。

几年过去了，我原以为他们靠着那几套中山的房子早以实现财富自由，开始享受繁华人间，但再见面时，却是听到他们的怨声载道：“套住了！都被套住了！本来想卖了房给儿子出国读书，挂了一年了，房价一降再降都脱不了手！”

我暗自庆幸，幸好当时家人想到我要读书，没有拿钱去炒房，不然，现在也是背负一身巨债。

目前来说，中山的经济实力根本不足以支撑它的均价去到2、3万/㎡，毕竟打铁还需自身硬，产业、经济发展了，楼市才能被带动起来。否则，都是开发商和炒房客的自嗨。

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供需失衡的中山

除了中山自身发展情况之外，市场的供求关系也是影响中山房价的重要因素。

近年来，中山花了大力气发展房地产，楼盘的开发速度已经远远超过人口的净增长速度。

据合富辉煌统计，今年1-10月中山卖地面积和出让金分别同比上涨408.8%和563%。此外，继万科、佳兆业、龙光、阳光城等一众知名房企进入中山后，今年又来了华侨城和星河。

但中山部分地区的高房价和居民的薪资是不匹配的。这种情况下，就会出现房价高的地方买不起，房价低的地方又没人买的现象。成交自然就不理想。

根据中原研究院的最新数据情况，中山目前的住宅存量是67844套，整体去化时间需要12.5个月。而仅上上周一周内，又有10个项目新增预售。但网签量方面却环比下降了0.33%。中山去化最慢的大涌镇，去化周期需要整整215个月，约等于18年！

从2019年到2020年的存量情况来看，虽然中山2020年的住宅存量较2019年有所下降，但依然是保持在65000套以上的存量。去化压力实在不小。根据统计情况来看，中山的主要库存是在火炬开发区、三乡镇、坦洲镇和西区这几个区，成交量虽然尚可，但也比不过新上市的速度。

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未来如何？

对于中山来说，似乎陷入了一个发展怪圈。一边是规划利好的糖衣炮弹刺激着房地产的迅猛开发，新房上市速度蹭蹭蹭地上涨，一边是落后的产业、人口不足导致的一、二手的滞销。

货虽然很多，但没人买。

中山的困局，是每一个房价比产业先行的城市的困局。任何发展都需要稳固的基础，空中楼阁，建得快塌得也快。

中山还在资源消耗期，需要压倒性的投入完成它的产业升级和完善各项基础建设，以及兑现它深中通道、新区的各项规划利好，才能带来回报。

所以，建议各位投资者还是挑选一位踏实的候选“人”入手吧！