秦淮区老城更新：如何赋能城市更新
秦淮区老城更新：如何赋能城市更新进入“城市有机更新”新阶段，秦淮区以具体项目为更新单元，“点对点”实现土地提质增效，同步实施居住类地段更新与生产类建筑改造。在小西湖、石榴新村等重点项目实施阶段，针对不同时期建成居住区实际情况，因地制宜、分类推进，提升土地使用价值。采用有机更新方式，推动条件较差的城中村嬗变为有温度、有情感的宜居社区。目前，累计完成74.42万平方米用地面积和97.83万平方米建筑面积的居住类地段更新，约3.5万户居民住房需求问题得到解决。从土地节约集约利用的本质看，其核心是通过有效投入，充分挖掘土地利用潜力，实现土地效益最大化。城市更新通过对已开发利用的土地及其附着建筑、公益和市政设施、空间环境进行重建、改造和修缮等，优化城市内部用地结构，提高空间利用效率和土地综合承载能力，促进城市紧凑发展。因此，在存量开发的背景下推动土地“提质增效”的城市更新是实现自然资源节约集约的必由之路。▲秦淮区老城现状“点对点”
作为古都金陵的起源，南京市秦淮区承载着源远流长的城市文脉和历史记忆，辖区内全国重点文保单位占全市21%，历史文化街区占全市2/3，地下有遗址、地面有风貌、地上有高度控制的城市发展空间彰显着老城古韵悠然的特色魅力。千年历史文脉赓续，深厚底蕴持续滋养，南部新城加速发展，如何让古韵新貌自然交融，成为存量时代“城市更新”的必答题。
▲秦淮河风光
▲秦淮夜景
近年来，秦淮区坚持“保护更新老城、开发建设新城”的整体发展格局，探索城市更新新路径。秦淮分局有机结合城市发展与历史文化传承，以居住类地块、生产类建筑片区为重点，探索建立城市更新工作机制，结合相关技术手段，在存量土地上做文章，在提质增效上下功夫，以“存量增值”赋能城市更新，强化土地节约集约利用，探索出一条以“点对点”“点带片”等方式促进土地二次开发利用的新途径。现已累计完成308万平方米棚改任务、163个老旧小区整治、21宗低效用地再开发，盘活128.9公顷存量用地。
▲秦淮区老城现状
“点对点”促进土地提质增效
有机更新显温度
从土地节约集约利用的本质看，其核心是通过有效投入，充分挖掘土地利用潜力，实现土地效益最大化。城市更新通过对已开发利用的土地及其附着建筑、公益和市政设施、空间环境进行重建、改造和修缮等，优化城市内部用地结构，提高空间利用效率和土地综合承载能力，促进城市紧凑发展。因此，在存量开发的背景下推动土地“提质增效”的城市更新是实现自然资源节约集约的必由之路。
进入“城市有机更新”新阶段，秦淮区以具体项目为更新单元，“点对点”实现土地提质增效，同步实施居住类地段更新与生产类建筑改造。在小西湖、石榴新村等重点项目实施阶段，针对不同时期建成居住区实际情况，因地制宜、分类推进，提升土地使用价值。采用有机更新方式，推动条件较差的城中村嬗变为有温度、有情感的宜居社区。目前，累计完成74.42万平方米用地面积和97.83万平方米建筑面积的居住类地段更新，约3.5万户居民住房需求问题得到解决。
▲居住类地段更新—小西湖项目更新前后对比图
▲居住类地段更新—石榴新村项目更新前后对比图
▲生产类建筑改造—扬子大厦楼宇更新项目
为深化有温度、有保障、有价值的居住类建筑更新，秦淮分局积极提高辖区内土地利用效率，提升居住类片区土地节约集约利用水平，科学合理安排保障性住房用地指标。目前累计完成既有建筑改租赁住房项目19个，改建套数2177套，新增租赁住房总建筑面积约11万平方米，保障居民就地安置，释放用地空间，满足发展的用地需求。
“点带片”挖掘老城多元价值
美丽古都有“情怀”
秦淮区通过选择切面较小，群众受惠较大的更新作为突破口，采取“微更新”模式，通过连点成片方式，解决老旧片区配套设施缺乏、空间规划不合理等问题，盘活区域空间资源存量，挖掘老城多元价值。
以“老门东”片区更新为例，秦淮区统筹考虑片区历史地段的特殊性质，不断丰富微更新手法，通过设施嵌入、功能融入、文化带入等举措，在老门东、小西湖等已有更新项目成熟的工作方法基础上，相继实施周边门东东延地块整治更新项目、周处读书台—光宅寺地块更新改造项目、饮虹园和小心桥东街等居住类地块更新项目，实现区域联动更新改造。
项目实施过程中，秦淮区具体通过老旧小区改造、社区营建、历史建筑再利用等方式实现租金、物管收入等收益，提高用地价值；引导社会资本参与，助推城市更新从“土地开发型”向“资产运营型”转变；植入新的业态和文化内涵，通过环境综合整治提升生态景观价值，发挥存量空间新价值，激活高效“生产”空间。
“点带片”模式由单一项目实施点激活带动了整体片区更新改造，不仅补足了片区功能，在存量更新促进节约集约利用的基础上，也实现用地经济效益、社会效益与生态效益同步提高。
▲“点带片”方式实现区域连带更新改造
▲老城多元价值挖掘
未来，秦淮分局将继续坚持“人民城市人民建、人民城市为人民”发展理念，围绕建设“特而精、最南京、高质量、现代化”中心城区目标愿景，以产权制度改革为抓手，破除体制机制障碍，创新工作方法，总结先行先试总结经验，努力打造有温度、有特色的宜居社区，积极探索城市有机更新的“秦淮模式”。同时，以“点对点”“点带片”等节约集约用地方式为抓手，分解落实城市更新任务，全力保障推进年度城市更新项目，积极落实建设用地总量控制和减量化战略，促进秦淮区节约集约用地水平和土地资源配置效率稳步提升。
来源：江苏自然资源
审核：陶乐
审稿：朱佳
发布：潘昕
