二手房挂牌越来越少了：一些城市的二手房挂牌量有点夸张了
二手房挂牌越来越少了：一些城市的二手房挂牌量有点夸张了不统计不知道，统计结果出来吓一跳01新房受到政策干扰较大，二手主要是个人选择为主，最能体现当下最真实的市场所以，我统计了链家网目前全国各地主要城市的二手房挂牌量根据这些数字，我们可以大致看到哪些城市二手房的库存量最大，同时对全国主要城市的二手市场冷暖情况有一定判断
今年开始，我越来越觉得购房者，有必要去关注些宏观数字
比如你所在的城市一年卖了多少套新房，多少套二手房
如果目前上海二手房挂牌量是3万套，这个数字是高还是低，很多人是说不上来的
判断一个城市楼市基本情况，大部分时候是看二手房
新房受到政策干扰较大，二手主要是个人选择为主，最能体现当下最真实的市场
所以，我统计了链家网目前全国各地主要城市的二手房挂牌量
根据这些数字，我们可以大致看到哪些城市二手房的库存量最大，同时对全国主要城市的二手市场冷暖情况有一定判断
01
不统计不知道，统计结果出来吓一跳
我根据链家网目前显示的二手挂牌量做了表格
单纯从数据来看，四个一线城市里，库存量最大的应该是广州
（PS：深圳、上海采用核验价前数据）
上海在去年核验价之前挂牌量稳定在3.5万套左右
这两个一线城市的二手市场已经被限制死了，也可以看出城市的价值，正因为供不应求，在房住不炒的背景下才有了第三只手的干扰
统计到新一线城市的时候，我发现数据明显地有了变化
新一线城市，二手房挂牌量已经明显超过一线
目前在新一线城市中，也就长沙、东莞、无锡的二手房挂牌在3万套左右，其他动辄就是7、8万，甚至10万套以上
在链家网上全国二手挂牌量排名前十的城市如下：重庆、天津、成都、沈阳、南京、苏州、西安、哈尔滨、大连、合肥
重庆17.2万套、天津15.2万套、成都14.2万套、沈阳13.9万套，这些都可以说是全国天量二手房库存城市了
02
是什么导致了这个城市二手房存量奇高
接下来介绍一直以来，库存蝉联全国第一的城市：重庆
说实话，这个城市到底有多少二手房同时挂牌，一直是个谜
重庆的二手房库存曾在今年3月一度超过20万套，还上了微博热搜，连央视都报道了
去年有人统计过诸葛找房上重庆二手的挂牌量，2020年最高峰的时候曾经超过30万套
但不论是20万，还是30万，重庆二手房的这个体量，是上海的十倍，隔壁成都的二倍，绝对是全国二手最大库存的城市
为什么重庆二手挂牌量如此之大，几乎等于一个县城人口
是因为房东恐慌抛售吗，还是因为流通速度慢，没人接盘
当我们面对这个城市的时候，必须要接受个前提，就是这里的巨量新房供应
重庆一直奉行“天量供应稳房价”政策，用大量的新房供应来压低房价，这一招也确实奏效
重庆主城历年新房成交量都在2000-3000万方，过往十年成交存量应该在3亿平方米
供应量大了，给刚需更多选择，以供应量压低房价，但天量的供应，也导致了一手房的密度很高，在重庆你看到的小区，基本都是3以上的容积率
随便点开重庆一个区域的二手挂牌，一个小区可以有500套房源出售，据说重庆曾经挂牌量最高的小区达到1000套以上
不仅如此，在新房供应大的城市里，大部分购房者会有类似新房癌的情况
二线城市因为还在城镇化加速的阶段，新房是楼市供应主流，所以在房价差不多的情况下
优先选择新房，愿意买二手房的人比较少
因为以上种种，重庆一直以来是全国二手挂牌量最大的城市，库存量从来没有下来过
03
二手库存量最大的城市，楼市就最危险么
倒也不一定
比如说重庆，目前的二手房挂牌量，重庆位居内地城市之首，高达17.2万套，最高的时候曾经达到30万套，存量是上海的10倍
但要知道所谓的重庆市，其实相当于重庆省，常住人口高达3205万人，接近于贵州一个省的人口，超过了全国所有一线城市人口
我们以七普的人口数据来看，可以得出一个平均数据，更能够看出目前各城市二手存量的真相
比如，看似库存最大的城市重庆，实际上并不是人均库存量最大的城市，而人口基数不到千万人口的沈阳、南京，以66人、74人/套高于重庆
从这个角度来看，几个重要城市中沈阳和南京的人均二手库存量更高
同时从七次人口普查的数据来看，重庆十年内增加了约320万的人口，年均人口增长量为32万左右
因此可以看出即便是存在天量二手库存的重庆，背后有全国最大人口规模的支撑，同时也有非常可观的人口增长
反之
楼市最危险的城市，我认为是一直在救市的哈尔滨
大家看哈尔滨的数据，仅论二手房挂牌量，哈尔滨是10万套，在统计的城市中排名第8位，看起来并不是太严重
但是哈尔滨的面积达到5.3万平方公里，差不多是8.4个上海的面积，一半浙江省的面积，面积一大，人口密度就低，哈尔滨是全国人口密度最低的副省级城市
让人觉得危险的的有两件事，大量的人口正在流出哈尔滨
再说人口，去年的七普数据，哈尔滨的常住人口从1063.6万下降到了1000.99万，减少了62.61万人
还有一个关键的信号是，过去10年哈尔滨小学生人数流失率高达14%，小学生的流失，表明了未来人口增长的受挫
所以未来哈尔滨的人口流失，大概率还要加速
不仅如此，这个城市的新房也很难卖
去年哈尔滨印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，明确鼓励开发商采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房
鼓励开发商降价，哈尔滨也走在了全国前面
新房卖不出去，面对这么多的二手库存，人口负增长的哈尔滨
已然是我眼里，目前全国楼市里风险性比较大的城市之一
04
我们要看到不同城市二手挂牌量背后的原因
重庆一直以来都是挂牌量最高的城市，但实际上这个市场一直很稳定
对于几个一线城市来说，比如上海、北京，如果二手挂牌量突然暴增也不会有太多的风险
原因是像这样能级的城市，依然还在限制人口流入，房子的库存再大，只要放开一些口子就能消化，不会存在大量空置，降价抛售的风险，对于此类市场，潜在的购房需求还是很大
上海去年成交的二手房差不多24万套，不论是3万套还是10万套的挂牌量，其实都很正常
重庆虽然有17万的挂牌量，整个城市有3000万以上人口的规模，但一年也成交了14万套的二手房，数字高仅能说明这是一个很活跃的市场
相反，值得警惕的是那些人口基数比一线城市小，挂牌量却很高的二线城市
比如，沈阳、哈尔滨人口仅只有1000万，仅在链家一家网站上的挂牌量就可以达到10-13万套之间，和重庆相差不大
但要知道，沈阳在贝壳上过去90天的二手成交量在3000套左右，一个月仅成交1000套
以这样的速度，意味着仅链家一个平台，沈阳卖完现有库存，都要十几年
还有一个数字，2021年全国人口增量只有48万人
这个数字告诉我们，人口红利的时代已经过去了
当人口也进入存量竞争，那么城市之间对于存量人口的竞争即将进入白热化阶段
我们应该担心是那些挂牌量激增，库存量大，且长期来看人口还在不断流失的城市
二手库存量大不可怕，最可怕的是没有人接盘
