广州南方观察新型产业用地：南方观察新型产业用地

广州南方观察新型产业用地：南方观察新型产业用地近年来，国家层面及省级政府层面纷纷出台了相应的政策鼓励并规范新型产业用地的发展。2018年8月，广东省政府修订了《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施》，要求各地市划设工业用地控制线，充分保障工业用地供给，允许对工业项目按照规划确认的用地围墙线内面积出让，允许实行弹性年期出让供地，降低企业用地成本。根据《实施办法》，新型产业用地（M0）原则上在市级核心区、区级核心区、轨道交通站点周边500米范围以外选址。市级核心区包括广州市主城核心区、第二中央商务区、白鹅潭商务区、东部沿江发展带（东二环高速西侧）、白云新城地区、广州南站核心区等地区。区级核心区由各区政府、广州空港经济区管委会结合实际情况划定后报市规划和自然资源部门备案。《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》（下称《实施指引》）近日印发，文件共分为准入条件、产业监管、分割转让、退出机制、部门职责及其他六个部分

近日，《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》（下称《实施指引》）印发，旨在为广州各区政府（含广州空港经济区管委会）和市直有关部门有效规范管理新型产业用地（M0）的实施提供遵循，进一步促进工业用地节约集约利用和产业转型升级。

新型产业用地（M0）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。伴随着粤港澳大湾区建设的全面铺开、纵深推进，广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山等城市均出台了新型产业用地的相关政策，这类创新的用地形态成为大湾区城市的“宠儿”。

城市发展过程中，产业空间利用越来越走向高效，人民群众对生活生产环境的要求也越来越高，随着广州城市更新九项重点工作的深入推进，新型产业用地（M0）为人居环境优化和产业要素引入提供了新的可能。

1、M0是什么？

《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》（下称《实施指引》）近日印发，文件共分为准入条件、产业监管、分割转让、退出机制、部门职责及其他六个部分。这份文件再次将新型产业用地这项新生事物引入公众的视野。

去年4月，《广州市提高工业用地利用效率实施办法》正式印发实施，其中新增了一种工业用地——新型产业用地（M0）。由此，广州市工业用地利用正式迈入新的时期。

新型产业用地（M0）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地，是在传统三类工业用地［一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）和三类工业用地（M3）］之外，近年来新出现的工业用地类型。

根据《实施办法》，新型产业用地（M0）原则上在市级核心区、区级核心区、轨道交通站点周边500米范围以外选址。市级核心区包括广州市主城核心区、第二中央商务区、白鹅潭商务区、东部沿江发展带（东二环高速西侧）、白云新城地区、广州南站核心区等地区。区级核心区由各区政府、广州空港经济区管委会结合实际情况划定后报市规划和自然资源部门备案。

近年来，国家层面及省级政府层面纷纷出台了相应的政策鼓励并规范新型产业用地的发展。2018年8月，广东省政府修订了《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施》，要求各地市划设工业用地控制线，充分保障工业用地供给，允许对工业项目按照规划确认的用地围墙线内面积出让，允许实行弹性年期出让供地，降低企业用地成本。

2018年9月，东莞市政府正式印发了《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，这是国内第一份明确针对新型产业用地（M0）的市级政策。《东莞暂行办法》从准入条件、规划管控、土地价格、产权分割、履约监管等方面明确了新型产业用地（M0）管理的基本原则和要求，试行时间3年，总结经验后在全市范围内推广。

广州规划行业人士告诉记者，新型产业用地在不同地域有不同的名称，在广深莞叫M0，在北京是M4，在南京是Mx，在杭州是M创，在惠州是M 。以广州为例，新型产业用地的容积率一般在3.0至5.0间（普通工业用地为2．.0至4.0），配套设施比例达30％（普通工业用地为14％～15％）。

他表示，按照广州明确的新型产业地价标准，按同地段的办公用途地价的20％计收，有效降低了企业的拿地成本。“与开发强度低、风貌差的一般工业用地相比，M0是个寻求突破的性价比最高的土地类型。”

2、M0缘何备受青睐？

从市到区，对新型产业用地(M0)愈发关注。

近日，广州市规划和自然资源局荔湾区分局根据上级关于疫情期间助企暖企的具体政策和工作要求，率先核发全市首批新型产业用地(M0)规划条件。目前荔湾区已批准的新型产业用地(M0)包括名创优品、侨银环保、大翔药业以及大参林医药共4宗，4.79公顷，最大可提供新型产业空间18.59万平方米，为战略性新兴产业发展提供有力支撑。

早在去年下半年，广州就已挂牌首宗新型产业用地（M0）。该地块位于增城区永宁街九如村、白水村。根据地块出让条件，该地块容积率最高可达4.0，产业地块类型为工业孵化器，竞买人须承诺在项目建成5年内入驻高科技企业不少于250家，其中港澳企业不少于50家。最后由广州雄兴孵化器有限公司以6010万元的底价拿下。

增城区在今年的政府工作报告中提出，优化创新资源要素支撑，强化产业项目用地保障，推出一批新型产业用地（M0），力争全年新建孵化器面积55万平方米。精准制定有针对性的政策，加快推进现有创新载体和孵化器建设，引进一大批创新创业项目。

将产业更新与城市更新有机结合，一方面通过产业利导倒逼城市旧貌换新颜，一方面城市日新月异为产业发展铺设良好生态。在此背景下，新型产业用地（M0）的出炉，被赋予了粘合城市与产业发展的使命期待。

此次出台的《实施指引》便明确了M0用地在主体、产业和投入产出标准等3个方面的准入要求。总体而言，这些要求透露出较强的产业导向。其中明确，新型产业用地（M0）产业用房的租赁或分割受让对象，应为C（制造业）、I（信息传输、软件和信息技术服务业）、M（科学研究和技术服务业）行业，优先引进广州工业和信息化重点发展产业领域的研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节。

此外，从目前广州新型产业用地（M0）政策来看，政府鼓励企业规模化建设开发并自持运营产业项目，更好地维持产业园区的品质管理和产业定位，培育先进产业集群、促进产业园区价值与品质的提升，更好地推动产、城、人融合发展。

“M0的实际好处主要在两方面，一是整体提高工业用地的容积率，可以实现部分轻量机器的工业上楼，解决用地紧张问题；二是加入研发服务配套功能，满足企业人才对于工作环境优化的需求，建设产城人融合发展的城市综合体。”前述规划行业人士透露。

暨南大学教授胡刚表示， M0则可以在写字楼里设置生产区域，突破原有的容积率控制。比如电子产业这类新兴产业，其工厂大楼可以建设到7层。现在的产业不像之前，处处都要用到大而笨重的机器，新型的机器可以“上楼”了。

3、为什么要实施M0政策？

目前，广州正在大力推进城市更新九项重点工作，科学提高社会治理能力和水平，坚决打好三大攻坚战。

实际上，要科学配置“三生”空间（生产、生活、生态），事关群众的美好生活需要，事关产业发展，与城市吸引力、竞争力直接相关。

以村级工业园为例。去年底，在广州市第十五届人大常委会第三十一次会议召开期间，广州市人大常委会就2018年度市级预算执行和其他财政收支审计查出问题整改情况举行专题询问会。

广州市工业和信息化局党组书记张晓波表示，2018年底，工业园区的整改任务确定由工信局牵头后，该局首先对全市的工业园数量进行彻底摸查，现在已基本摸查清楚。到目前为止，全市共有2705个村级工业园，面积132平方公里。

根据《关于广州市2018年度市级预算执行和其他财政收支的审计工作报告》，广州市工业园区用地存在主导产业不突出、地均产值低等问题。具体来看，填报产业情况的267个工业园区中71.16%的工业园区无主导产业。根据253个园区填报的产值情况分析，仅有19．76％的工业园区2017年地均产值大于5000元/平方米；58.54％的村级工业园无升级改造计划。

“从目前的情况看，广州市低效园区确实存在。”张晓波坦言，他现场提供了一组数据，广州市村级工业园占全市工业用地面积的30%，但村级工业园区的产值仅占全市工业企业总产值的10%，税收仅占全市工业企业总税收的6%。主要的低效工业园区集中在村级工业园区。他表示，部分区级工业园区存在主导产业不明显的问题。新规划园区产业导向明确，要解决主导产业不突出的问题根本上需要对老旧工业园区进行整改，提升价值。

针对广州工业园区容积率偏低的问题，张晓波表示，目前根据新修订的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》，普通工业用地容积率可以达到4.0，新型产业用地可以达到5.0，特殊需求的产业项目，进一步论证后可以研究调整。相信在新规定实施后可以解决容积率偏低问题。

规划行业认为，M0这一类新型产业用地未来将在更多城市逐步推行并完善。它的初衷是为了满足城市更新过程中，产业转型升级的需求，抛弃以往工业用地需要周边更多配套的方式，在地块中允许多用途建设，包括商业办公和住宅等。

事实上，城市更新的内涵正转向产城人的价值融合—不仅是老旧小区的微改造，更需要关注旧厂、旧村、工业园区、违法建设等方方面面。

胡刚认为，城市发展过程中，用地情况不能过于单一。在工业区域周围还要有教育等文化设施，才能吸引人才。“例如广州科学城发展这么多年，去年做了提升规划，就把交通、文化等生活配套融合进去了。”他说，一个工业园区就不只是产业区，而是一个产城融合的区域。以前的城市更新更多针对于社区改造，提升居民生活环境。现在的广州城市更新还要引入产业的力量，发展“产城融合”，让产业和人居齐头并进。

以更大决心、更大力度扎实推进九项重点工作，这是广州实现老城市新活力、四个出新出彩的重要内容，也是城市发展的迫切需要。M0这一类新型产业用地将发挥重要作用。

声音

细化企业准入条件，确保政策精准释放

南方日报：M0对广州产业升级的意义是什么？

广州市工信局：随着全球范围内新一轮科技革命和产业变革蓬勃兴起，正在改变工业范式和全球产业格局，新业态、新产业迅猛发展，生产制造与科技研发之间结合程度更高，在空间需求、设施配套、环境品质等方面较以往的工业用地标准更高，具有研发用途比例高、用地类型混合、需求多元化等特征。

新型产业用地（M0）正是因应这种全球产业发展形势下产生的新的用地类型，进一步推动广州市制造业发展与科技研发创新深度融合，对促进广州融入全球产业体系、融入粤港澳大湾区科技创新体系、提升广州市创新能力和产业核心竞争力具有重要的意义。

南方日报：广州将如何通过M0保障创新企业的发展空间？

广州市工信局：科技型初创企业一般规模较小，难以承受高额的用地成本，《M0实施指引》对产业用房租赁、分割转让等作出具体规定，满足了成长到一定阶段的企业租赁、购置办公场所、产业用房等固定资产的需求，为创新型企业成长发展提供了低成本的孵化空间，增强了对创新型企业的吸引力。同时我市已划定工业产业区块，进一步保障土地要素和产业载体供给，引导资本、人才、创新等其他要素集聚，结合《广州市提高工业用地利用效率实施办法》、《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》等相关政策形成完善的政策体系，精准扶持企业的创新发展，以高品质空间吸引高端人才、高新技术等创新要素加快集聚，提高工业用地利用效率，保障工业用地节约集约利用。

南方日报：对于Ｍ０准入条件的设定，是出于怎样的考量？

广州市工信局：为确保政策精准释放给企业，《M0实施指引》特从主体准入和产业准入两个方面细化企业的准入条件，严格把控新型产业用地的供应对象主体，建立包括投资强度、土地产出率、地均达产税收、高新技术企业数量等监管指标体系，对产业用地进行全生命周期的监管，避免出现用地地产化、产业空心化等现象。

【记者】李鹏程 朱伟良

【作者】 李鹏程；朱伟良

【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端