洛阳2万左右的楼盘：站在2万洛阳楼盘下
洛阳2万左右的楼盘：站在2万洛阳楼盘下∆ 正大国际广场但洛阳确实是一个非常非常特殊、非常非常有意思、非常非常值得讨论的城市。2、挺洛派！洛阳的城市、文化、配套越来越吸引人，地铁修建、经济、产业实至名归。副中心城市、洛阳综合保税区利好政策不断，洛阳城市地位、影响力与日俱增，就该是这个价。3、理性分析派；洛阳量平价稳的市场背后是洛阳并没有实质性调控，而且土地供应控盘明显。站在不同视角，自然有不同的看法。
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前段时间郑州楼市发布了洛阳城市调研的第一篇《连涨48个月，全城翻倍，洛阳为何吊打郑州？》，可点击蓝色文字回看，300多条留言反馈非常激烈。
总结下来就3种看法：
1、你个SB，吹不动郑州了开始吹洛阳？洛阳能卖那么贵 ？我不信、我不听。
2、挺洛派！洛阳的城市、文化、配套越来越吸引人，地铁修建、经济、产业实至名归。副中心城市、洛阳综合保税区利好政策不断，洛阳城市地位、影响力与日俱增，就该是这个价。
3、理性分析派；洛阳量平价稳的市场背后是洛阳并没有实质性调控，而且土地供应控盘明显。
站在不同视角，自然有不同的看法。
但洛阳确实是一个非常非常特殊、非常非常有意思、非常非常值得讨论的城市。
∆ 正大国际广场
上图是位于洛龙区核心区位的正大国际广场，目前在售大平层，高区基本单价2万/㎡，单套总价接近千万。
在这个2万/㎡洛阳楼盘下，在开元湖畔，我们思考、讨论了很多。
∆ 泉舜财富中心、泉舜购物中心
除了2万/㎡的大平层以外，洛阳还有像正弘城丽汀公寓一样，泉舜的高端总裁公寓。
市政府板块的二手房，正大国际广场1万4，保利建业香槟国际1万5、泉舜的两个小区要1万6，银润中央广场要2万，还有几个别墅小区比如银润中央花园、国宝花园高达4000万一套。
高端购买力已经反应了城市一定的财富指数。
所以在洛阳买个差不多的房子都在1万/㎡以上不是夸大。
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洛阳这轮行情是从2016年6月开始蓄势，成交量开始增多，10月份有小幅上涨。春节后，也就是2017年初，上涨开始启动，然后是接连四年的上涨、接连四年的的行情。涨幅区间高达100%-250%。
∆ 洛阳历年房价走势
研究洛阳我们要搞清楚的两个问题是：
1、洛阳房价为什么暴涨?
2、洛阳的市场行情为什么能够持续四年，仍然没有明显转折？
先来讨论第一个。
短期看政策、中期看经济、长期看人口是房价的三个核心要素。
2015年开始去库存 棚户区改造掀起了二三四线城市的房价上涨浪潮，只是节点不一样，郑州是2016年6月开始，洛阳是2017年开始。除了洛阳以外，像南阳等河南其他地市房价一样大涨，只是没有洛阳整体涨幅这么高。
洛阳特殊在于其经济的基本面非常好，河南城市第三位是谁可能会有异议，但第二位一定是洛阳。
∆ 洛阳区域划分
从早期西工区、涧西区开始，新中国第一个五年计划，洛阳就是全国八大重点建设工业城市之一。
第一拖拉机厂、矿山机械厂、轴承擦厂、河南柴油机厂、热电厂等工业城市产业基因到现在中信重工、中船重工725研究所等支柱企业。产业基础积淀了大量的精英阶层和社会财富，洛阳这个城市藏富于民，社会中间蕴藏着大量的购买力。
房价的上涨就是一把火，哪个城市经济基本面够好就能燃烧的更猛烈、更持久，2017年开始被点燃的洛阳楼市就是典型案例。
房子是商品，商品价格的波动受供需平衡影响。
一端是土地供应，一端是购房需求，投资需求也是需求，改善需求也是需求。当投资红利被打开，市场的综合需求翻倍上升，包括恐慌性购房产生的需求踩踏，洛阳楼市就这样被推向高潮。
在这个基础上任何利好都是助燃剂、比如洛阳地铁利好。
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然后就回到了第二个核心问题：洛阳的市场行情为什么能够持续四年？
和一二线城市每轮房价大涨，比如郑州、武汉、西安、杭州、深圳、上海必出调控 强力打压不同。
洛阳在这一轮行情中是没有调控的。
洛阳的唯一调控是实行的很鸡肋的限价，先不说限价的上限比较高，限价还允许高价低价两个项目调和房价一起备案，调控作用几乎为0。
在这种情况下，洛阳的购买力得到了充分的释放，支撑了很长一段时间行情。
除此之外，还有供应端的问题。
∆ 数据来源克而瑞咨询系统
在城市调控阶段一般会通过加大供应量去对冲市场上的报复性购房需求。
从2017年上半年洛阳成交量暴增开始，洛阳的土地供应并没有明显增加，直到2018年末整个市场一直供不应求，2019年才略有缓解。
这是非常非常关键的一个因素！
事实上到了2020年中洛阳土地供应倒推，住宅去化周期才大于6个月。
市场怎么可能不火？
当然洛阳副中心城市利好、设立洛阳综合保税区利好、洛阳城市重大基建投入落位等等投资提高洛阳的城市地位、影响力，从而影响经济基本面、对人口的虹吸等等，而这又会转化成一定的购房信心和部分购买力。
这些影响的是洛阳的明天和未来。
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铺垫了这么多，讲一讲为什么对这个城市充满忧虑，准确地说应该是对这个城市的投资客充满忧虑。
2020年上半年米宅团队考察了长沙，这个全国反炒房第一城。
作为省会城市、长沙的GDP、经济基本面、居住环境、城市环境、人口都非常好，关键13000 的基本面堪称全国二线城市洼地。
但长沙只适合资金长持稳步收益。因为一个把反炒房当口号的城市，并刻意在全国树立标杆，一定会把房价卡的死死的。你需要投入资金，还着月供，一直耗下去。
而洛阳是另一个极端！
洛阳是一个典型的控盘型城市。
我们前文讲了基础的供需关系，而楼市里的供需关系是可以被调节的。限购、限贷调节的是需求端，而减少土拍调节的是供应端。
即便市场上购房客户持续减少，只要供应量跟着减少，市场就不会塌陷，依然维稳。
∆ 数据来源克而瑞咨询系统
我们回看最近两年洛阳的土地供应和成交变化就能明显发现，几乎是同频的，洛阳对土地的控制非常精准。
这能保证：
1、房地产市场稳定，价格不会有明显波动；
2、土地出让价格有保证；
3、横盘期，购房者不看跌房价，购买力持久；
反观同样经历大涨后的许昌房价已经开始崩塌、南阳开始转向两级分化，洛阳的手段更高明。
通过控盘，延缓了三四线城市致命问题——人口不足引起的购买力逐渐透支，最后房价塌陷的问题。同样通过控盘，最大化的提升了土地出让率和土地出让金额。
∆ 数据来源克而瑞咨询系统
上图可以很明显看出洛阳的地价是逐年攀升的。
稳健的土地收入就可以转变为稳健的财政，最后反哺城市发展、建设。
这背后的基石就是在一片楼市稳定、向好、信心满满的画面中，义无反顾把钱财转化为砖本位，一直一直一直还着房贷，一直一直一直盼着的洛阳投资客们。
