太原恒大文化旅游城一期进展：旅游路又一改善项目亮相
太原恒大文化旅游城一期进展：旅游路又一改善项目亮相（B1地块规划图）B1地块占地面积15096平，容积率1.6，绿化率35%，规划5栋住宅，包含2栋8层洋房、3栋10-11层洋房。2021年12月6日，山东济青高铁金启置业有限公司、山东铁路综合开发有限公司联合竞得历城区港沟东片区6宗住宅用地、2宗商业用地，均为底价成交。其中，住宅成交楼面价5300-7100元/平。铁投仁恒河滨城位于港沟片区，济南市历城区旅游路以南，凤鸣路两侧，仁恒和铁投合作开发，物业为仁恒物业。项目共包含六个住宅地块，分别为B1、B2、B3、B5、B6和B7地块，目前B1、B2、B3和B6的规划已公示。
今年下半年，楼市迎来了多项松绑政策，在一定程度上助力了市场回暖，积累已久的改善需求也开始逐步释放。
其实从去年下半年开始，济南市场的高端产品就不愁卖，而且不光济南，其他的强二线、一线城市皆是如此。
说到高端项目，小U在介绍中建云境那篇文章中提到过，中建云境、保利臻誉、科技城地块以及本次要介绍的仁恒港沟项目，是济南高端改善市场最值得关注的四个项目。
中建云境和保利臻誉已经给大家介绍过了，科技城地块暂时还没有进展，那么接下来让小U给大家介绍一下铁投仁恒河滨城吧。
土拍情况2021年12月6日，山东济青高铁金启置业有限公司、山东铁路综合开发有限公司联合竞得历城区港沟东片区6宗住宅用地、2宗商业用地，均为底价成交。其中，住宅成交楼面价5300-7100元/平。
铁投仁恒河滨城位于港沟片区，济南市历城区旅游路以南，凤鸣路两侧，仁恒和铁投合作开发，物业为仁恒物业。
项目共包含六个住宅地块，分别为B1、B2、B3、B5、B6和B7地块，目前B1、B2、B3和B6的规划已公示。
B1地块占地面积15096平，容积率1.6，绿化率35%，规划5栋住宅，包含2栋8层洋房、3栋10-11层洋房。
（B1地块规划图）
B2地块占地面积20276平，容积率1.6，绿化率35%，共规划6栋住宅，包含1栋8层洋房和5栋11层洋房。
（B2地块规划图）
B3地块占地面积19918平，容积率2.4，绿地率35%，共规划5栋住宅，包含1栋8层洋房、1栋10层洋房和3栋17-18层小高层。
（B3地块规划图）
B6地块占地面积29903平，容积率2.0，绿地率35%，共规划9栋住宅，包含4栋9-11层洋房和5栋12层小高层。
（B6地块规划图）
项目对外公布了四个户型，分别为为142平、175平、215平和259平，均为精装产品。
交通
项目靠近旅游路，周边暂无地铁规划。
教育
据置业顾问介绍，项目并未配建学校，大概率为划片入学，周边有港沟小学和港沟中学。
商业
项目北侧有融创文旅城，住宅地块周边还规划了商业用地。
（融创茂）
销售情况小U在售楼处了解到，目前项目暂未确定首开时间，价格也尚未公布。
项目西侧的龙湖雲峰原著是项目的直接竞品，雲峰原著的毛坯洋房均价在22000-26000元/平左右，以此推算河滨城的价格，精装小高层大概率稍微高于雲峰原著，大概会在23000-27000元/平左右。当然要是仁恒有信心，首开直接25000元/平，那就当小U没说……
光照分析项目暂未确定首开时间，所以小U就以B2地块的3#楼为例给大家分析一下光照。
判断依据：
依据（一）3#楼南侧（4#）建筑物的总高度以及楼间距等
依据（二）根据规划局公示文件数据建模，参考专业软件计算结果得出。
免责条款：由于规划设计变更，现场施工精度等影响，本日照测评与实际日照情况无法完全吻合，仅供购房者参考，最终以政府部门出具的数据为准。
工程进度经过小U的实地勘测，目前凤鸣路西侧的三个地块正在建设中，进度较快。
（凤鸣路西侧地块）
凤鸣路东侧的三个地块建设进度略慢。
（凤鸣路东侧地块）
户型点评户型175㎡，4室2厅3卫
优点：
1、四开间朝南，三个卧室朝阳，采光充足；
2、主卫和客卫都是干湿分离设计，比较安全环保；
3、入门玄关设计，保证了厅内的安全性和距离感，增加了私密性；
4、南北通透，餐客一体，采光和通风效果好；
5、双套房设计，增加了私密性和尊贵感。
写在最后目前项目还未公布规划的两个地块，按容积率来看的话，大概率以叠拼为主，毫无疑问，该项目的定位为高端改善项目。
无论是室内精装、社区园林、小区双会所还是泳池的规划，在济南都将称得上是改善项目的又一力作。
此外，项目的环境也非常不错，旅游路周边自然植被覆盖率较高，空气相对于核心城区确实优质许多。尤其是东部紧邻韩仓河景观带，在济南难得的山水相间的景致将会成为社区百姓的日常。
但项目最大的硬伤也是周边的环境：
首先是东侧地块内部有高压线，将来是否会迁走还尚未可知，而且东侧地块距离济莱高铁和绕城高速也很近，可能会带来粉尘、噪音和辐射的影响；
其次，项目距离神武片区的齐鲁制药厂的距离大概有2.5km，虽然理论上来说，制药厂和住宅间隔2公里以上，就不会影响人体健康，但总归是心里不舒服；
另外，由于项目位于绕城高速内的最边缘位置，业主出行将会多依赖于旅游路和二环南路，可以预见通勤压力一定不会小，尤其是早晚上下班高峰期。ps：走北侧凤鸣路到经十路就不必考虑了，因为文旅城的业主也是这样想的。
除了周边环境之外，项目本身也有几个敏感点：
虽然项目的容积率很低，但项目内仍然存在不少居住公寓，注意谨慎挑选；
另外是教育配套，港沟小学和港沟中学的排名即使是在历城区也是中下游水准，看重学校的朋友们建议直接pass；
此外，仁恒奥体公园世纪的厕所瓷砖事件可以看出，仁恒对于客户的傲慢和轻视，这对仁恒的品牌来说是个不大不小的污点。
总体来看，铁投仁恒河滨城是一个优缺点都很明显的改善项目，小U建议大家慎重考虑。
买房子买的是我们和家人未来的生活，符合自己和家人需要的才是最好的。小U愿意在买房的路上一起陪伴大家，也欢迎大家私信小U，和大家一起探讨交流。
