小区对于人防地下的停车位有买卖权吗（江西一小区200个地下人防车位使用权之争）

小区对于人防地下的停车位有买卖权吗（江西一小区200个地下人防车位使用权之争）地下人防工程建筑面积为7759.85平方米，使用面积为6992.17平方米，共计规划为200个停车位。2009年12月，东旭公司取得了位于抚州市抚河大道西侧、南门路延伸段北侧（赣东大道182号）建设用地的使用权，之后经行政审批在该地块上投资开发建设了抚州市临川区东旭1号（公元1959)小区，其中包含了该小区的地下人防设施。2022年2月21日，公元1959小区业委会向江西省人民检察院申请民事监督获受理，目前，该案正在办理中。▲位于抚州市临川区的东旭1号（公元1959)小区一景。图片来源/受访者供图业委会解聘物业，拿回人防工程使用权

东旭1号（又称“公元1959”)小区系江西抚州市东旭房地产开发有限公司（以下简称“东旭公司”）2009年开发的商住小区，其中包含了地下人防设施，规划了200个停车位。

围绕这200个人防车位管理收益归属，公元1959小区业委会与东旭公司、前期物业江西美城物业管理有限公司（以下简称“美城公司”）展开了系列诉讼。2019年10月，东旭公司、美城公司作原告，以侵权责任纠纷为由，将公元1959小区业委会告上了法院，要求返还200个地下人防车位并赔偿车位租金损失118万元等。

公元1959小区业委会向上游新闻（报料邮箱：cnshangyou@163.com）记者提供的司法文书显示，该案经法院一审、二审判决驳回两原告全部诉讼请求，此后，东旭公司、美城公司向江西高院申请再审改判撤销一二审判决，改判东旭公司对200个人防车位承担管理义务、享有使用收益权利。

2022年1月12日，公众号“江西省地产协会”发布了题为《江西省地产协会帮助会员企业积极维权获省高院支持，判定地下人防车位使用收益权由开发商享有》文章。公开资料显示，东旭公司董事长陈东旭系江西省地产协会第五届理事会会长。

2022年2月21日，公元1959小区业委会向江西省人民检察院申请民事监督获受理，目前，该案正在办理中。

▲位于抚州市临川区的东旭1号（公元1959)小区一景。图片来源/受访者供图

业委会解聘物业，拿回人防工程使用权

2009年12月，东旭公司取得了位于抚州市抚河大道西侧、南门路延伸段北侧（赣东大道182号）建设用地的使用权，之后经行政审批在该地块上投资开发建设了抚州市临川区东旭1号（公元1959)小区，其中包含了该小区的地下人防设施。

地下人防工程建筑面积为7759.85平方米，使用面积为6992.17平方米，共计规划为200个停车位。

小区建成交付后，至2017年1月之前，由美城公司抚州分公司进行物业管理。2015年4月13日，抚州市人民防空办公室向美城公司抚州分公司颁发了抚（2015)人防平字第01号人民防空工程平时使用证，该证载明使用单位：江西美城物业管理有限公司抚州分公司；证书有效期：2015年4月13日至2020年4月13日。

2016年9月12日，东旭1号（公元1959)小区依法成立了第一届业主委员会，并办理了业主委员会备案登记。此后，业主委员会决定解聘现有物业公司，由业主委员会成立管理公司管理小区物业，并于2017年1月解聘美城公司抚州分公司。

2018年11月1日，抚州市人防办向东旭1号（公元1959)小区业主委员会颁发了抚（2018)人防平字第1号人民防空工程平时使用证，该证载明：东旭1号防空地下室，建筑面积7759.85平方米；工程地址：抚州市赣东大道182号；平时用途：汽车库；单位：1959住宅小区业主委员会；法定代表人：朱申祥；证书有效期：2018年11月1日至2023年10月31日。

此后，抚州市人防办在2019年5月20日向东旭1号（公元1959)小区业主委员会作出了行政许可撤回决定书，决定撤回（2018)人防平字第1号人民防空工程平时使用证。

业委会不服该决定，向抚州市南城县人民法院提起行政诉讼。2019年10月22日，南城县人民法院作出一审判决，认为抚州市人防办的行政行为侵犯了东旭1号业委会的陈述权、申辩权，违反法定程序，判决撤销抚州市人防办向东旭1号（公元1959)小区业委会作出的行政许可撤回决定书。

抚州市人防办不服该判决，向抚州市中院提起上诉。2020年4月26日，抚州市中院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

▲抚州市人防办向公元1959小区业委会颁发的人民防空工程平时使用证。图片来源/受访者供图

开发商索要200个地下人防车位，一审二审均败诉

经过诉讼，让公元1959小区业主们拿稳了小区内200个人防车位的使用收益权，但紧接着又面临开发商和前期物业的诉讼。

开发商东旭公司、前期物业美城公司起诉称，东旭公司取得土地开发建设了公元1959小区，抚州市人防办向美城公司颁发了人民防空工程平时使用证。2017年3月15日，被告未经原告同意强行占有了全部的地下停车位，并进行商业收费，为此，原告多次要求被告立即停止侵权，并返还人防车位赔偿损失，但被告一直不予理会。

业主委员会认为，原告美城公司不具有本案的诉讼主体资格，不是该人防车位的建设者，也不是投资者，仅是前期物业的管理者，业委会在2017年1月22日就更换了物业公司，故美城公司与小区没有任何关系；小区的人防车位的建设成本已经摊入到了小区的房价中，在东旭公司向业主出售了房屋后，东旭公司不再是投资主体，该人防车位随商品房一起归全体业主，根据物权法相关规定，人防地下车位作为小区公共配套建筑设施，用益权应当归全体业主。

抚州市临川区法院认为，本案涉案的地下人防车位虽然没有计入小区的公摊面积，原告认可地下人防车位的成本计入了小区的建设成本，但原告否认计入了销售房价，就此要求原告提供相关的建设成本相关财务证据予以证明，但原告表示因为时间较长，相关财务证据没有保留，故对于原告否认地下车位没有计入销售房价的诉称不予采信。

临川区法院在判决中提到，原告作为开发商在向业主销售房屋后，收回了建设成本后，地下车位的投资者应当为全体业主。全体业主对地下车位享有使用管理、收益权。

同时，2012年7月5日，抚州市物价局向原告美城公司抚州分公司发布了关于制定公元1959住宅小区物业管理服务费试行收费标准的批复，亦规定了小区地下人防车位收取的停车费应当为小区业主服务，证明小区业主对该人防车位应享有收益权。

原告还提出在向业主销售房屋时双方签订了商品房买卖合同，对地下人防车位约定了归原告方所有，由原告管理使用、收益，法院认为，该条款虽然约定了地下人防车位的所有权、收益权、使用权归原告所有，但该条款属于格式条款，且该条款明确排除了业主对地下人防车位的收益权，在签订合同时并没有对该条款予以明示，该条款应属于无效。

临川区法院提到，对于东旭公司、美城公司要求业委会返还小区地下人防车位并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。

此后，东旭公司、美城公司上诉。抚州市中院认为，因案涉地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移，其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。2020年10月16日，抚州市中院判决驳回上诉，维持原判。

▲经江西省高院提审判决撤销一二审判决，改判人防车位管理收益权归开发商东旭公司所有。图片来源/受访者供图

高院再审改判车位归开发商收益管理，省检受理监督

东旭公司、美城公司向江西省高院申请再审。2021年6月9日，江西省高院作出（2021）赣民申476号民事裁定，决定提审。

东旭公司、美城公司申请再审称，原审法院认为地下人防车位是依附结建式人防工程修建而来，是住宅建筑必备的附属公用配套设施，属于从物依附于住宅建筑，不占有土地容积率，所占空间属于住宅建筑物地表使用权的合理适度延伸使用范围，是错误的；原审法院认为开发商作为人民防空工程建设的初始投资者，其投资者身份是会随着房屋的售出理应转移且实际转移给全体业主，是错误的。

公元1959小区业委会答辩称，案涉人防工程属于国家所有，东旭公司负有投资修建案涉人防工程的法定义务。但这并不表明东旭公司一直享有案涉人防工程的投资人权益；地下人防车位属于民用住宅建筑的附属公用配套设施，东旭公司将房屋出售给小区业主时，小区范围内的附属设施的所有权或使用权也一并转移给了全体业主。业委会对东旭公司最初投资修建人防工程的事实无异议，但相关证据足以证明东旭公司已经将案涉人防车位的修建成本纳入了建设项目的总成本之中，东旭公司公示的《房地产开发项目规划条件公示表格式》显示人防工程和道路交通等基础设施建设费按照每平米215元计入了商品住宅成本，小区业主购买房屋支付的对价显然包含了该部分费用，他们由此取代了东旭公司成为案涉地下人防车位投资人。

江西省高院认为，根据人民防空法等确立的“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，本案所涉人防工程经批准，由东旭公司投资建设并经竣工验收，公元1959小区业委会对于东旭公司投资建设该人防工程的事实也不持异议。故东旭公司对案涉地下人防车位享有使用收益的权利。此外，现行法律制度框架下，商品房面积（含专有建筑面积及公摊建筑面积）并未包含地下人防工程面积，其销售价格自然也不包含地下人防工程建设成本。故商品房销售收入系开发商除人防工程（车位）以外的投资所产生的收益，而人防车位的使用收益权实际是国家鼓励开发商建设并管理人防工程的补偿。

▲经再审改判后，公元1959小区业委会向江西省检察院申请民事监督，并于2月21日获得受理。图片来源/受访者供图

2021年12月29日，江西省高院判决撤销抚州市中院（2020）赣10民终991号民事判决和抚州市临川区法院（2019）赣1002民初5037号民事判决：公元1959小区业委会自判决生效之日起停止对公元1959小区200个地下人防车位的占用，由东旭公司对上述人防车位承担管理义务、享有使用收益权利。

2022年2月，公元1959小区业委会向江西省检察院申请民事监督，并于当月21日获得受理，随后检察院分配了负责办理此案的检察官。目前，该案正在办理中。

上游新闻记者 萧鹏