成都楼市限售时间从什么时候算（二批次供地限价真香）
成都楼市限售时间从什么时候算（二批次供地限价真香）回答： 我长期的一个观点是，任何楼盘，（基本上）最后每一套房源都卖得出去，没有值不值得的一概而论，只有是否互相匹配，是否看对眼的缘分，比如楼盘对购房者的挑选，购房者对房价的评估。 鹿溪樾府这个楼盘我曾经也说过很多次哈，整体来说值不值得买，主要看你是怎样类型的购房者，比如你的天府顺位度较高，或者说整体预算偏高，四五六七百万那种豪改客户，那它肯定不值得你买，毕竟有更合适你的其他神盘或者豪宅可选。但是如果你是普通资格，顺位度较低的，预算刚好卡在鹿溪悦府总价范围，同时也偏向于认可这个版块的未来发展潜力，那么我就觉得它值得你买。 总的来说，从来没有值不值得，只有是否适合。 再说鹿溪悦府这个楼盘，整体是刚改性质的，价格2.4万虽然略高，但还算可控，整体我们看它，是更偏重于这个兴隆湖东版块，独角兽产业等未来的形态，配套的完善，天府新区整体的发展态势，这些是我们认可的。而短期的一些地铁问题，人气问题
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提问：雕叔你好！预算在250万左右，社保刚4，除了高新南不能买 其它区域都可以买。最好是新房，二手房房龄新也行，要怎么选择才合适?
回答：如果不限定板块方位的话，可选项很多。 综合来建议一些板块和楼盘吧，都是当下你们需求内的优质可选项。 二手房︰锦江沙河的望江锦园、华宇广场（地段很好，单价2-2.5万尚在合理区间)﹔东湖和三圣乡的瑞升望江橡树林、卓锦城五期、绿地468公馆（学区中上，次新大盘);成华区可以看看成华奥园广场、中粮锦云、招商中央华城（价格波动较大，可以在2.5万单价捡漏，均是地铁大盘)﹔龙泉驿区大面的龙湖三千庭、炜岸城、龙城1号（二圈教育较好的板块，洋房别墅等产品)。 在青羊武侯一带，则可以尝试看看武侯新城的保利花园、绿地圣路易名邸、新希望锦悦楠庭等(教育汇聚了武侯顶尖的新学校，但是这个板块有一定航空噪音)﹔青羊新城推荐看凯德风尚、俊发时光俊园、长虹和悦府、恒大翡翠华庭、保利香槟光华、万科金色领域等兼顾交通、教育和商业的楼盘。 新房在250万以内的话，可选项就很少了，要么是买不到，要么是买不起，但是依然可以在城东的龙泉驿十陵、东安湖可以寻找一些产品，比如东安湖的华润未来之城;十陵的华润时代风景以及佳兆业珑樾壹号等，都还是不错的选择。如果顺位度还能提升的话，比如在成华区的二八片区，还可以尝试一下首钢璟辰里、中车共享城以及新希望万科知园等楼盘。另外在武侯和金牛区推荐看看人居柏芸城、长虹天樾等楼盘。
提问：请问雕叔，220万预算，套二最佳，锦江一区、三区、四区哪些楼盘可推荐啊？
回答： 220万的套二，只能看看一些二手房产品了，目前锦江一区主要集中在红星桥、东门大桥这一带，红星桥推荐看看大王钰城、上锦美地、城市博客VC时代这类，基本都是电梯次新房，而且梯户比也正常，是可也居家自住的。东门大桥这边可以看看蓉上坊一期、天紫界这类，由于地段更好，所以同等预算下，他们梯户比就比较高了，需要你实地感受下能否接受。 锦江三区和四区则主要集中在三圣乡、东光、东湖、攀成钢、沙河堡、川师一带，涵盖的范围非常光了，可选的也比较多，但真要说值得推荐区看的话，也比较少，可以去尝试下，比如望江橡树林（楼盘大，偏刚需）、澳龙名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯户比高，跃层）、首创娇子1号（三环外，次新，孤独）。 其余的要么太老，要么太密集，整体来说体验不佳，你可以重点多观察下上述的这些楼盘即可。
提问：请问兴隆湖边上的鹿溪樾府二期值得买吗？单价2.4万而且装修不如一期的装修，有点介意。
回答： 我长期的一个观点是，任何楼盘，（基本上）最后每一套房源都卖得出去，没有值不值得的一概而论，只有是否互相匹配，是否看对眼的缘分，比如楼盘对购房者的挑选，购房者对房价的评估。 鹿溪樾府这个楼盘我曾经也说过很多次哈，整体来说值不值得买，主要看你是怎样类型的购房者，比如你的天府顺位度较高，或者说整体预算偏高，四五六七百万那种豪改客户，那它肯定不值得你买，毕竟有更合适你的其他神盘或者豪宅可选。但是如果你是普通资格，顺位度较低的，预算刚好卡在鹿溪悦府总价范围，同时也偏向于认可这个版块的未来发展潜力，那么我就觉得它值得你买。 总的来说，从来没有值不值得，只有是否适合。 再说鹿溪悦府这个楼盘，整体是刚改性质的，价格2.4万虽然略高，但还算可控，整体我们看它，是更偏重于这个兴隆湖东版块，独角兽产业等未来的形态，配套的完善，天府新区整体的发展态势，这些是我们认可的。而短期的一些地铁问题，人气问题，以及价格稍高和装修问题，我认为成大事者不拘小节，如果你是普通资格又认可版块，那么这个价格和装修，不是一个严峻的问题。 当然，这个版块也存在一些动态的矛盾，比如周边陆续有多块限价地出炉，价格相对鹿溪来说，是更便宜的。所以大家很是介意，不过反过来想一想，自己是否等得起，自己又是否一定能买得到呢？ 每个人的观点和评估侧重是不同的，楼盘，包括你自身的利弊你都应该认真分析，如果利大于弊，那我想你就很清楚答案了。
提问：雕叔你好，预算320万左右，普通资格，高新户口，拟购买三室5年以内次新房或者折房，近两年内不住，学区可以不作为主要考虑，请问哪些板块小区适合，广都龙湖与锦江生态带万科，复地，首选哪里？
回答：作为高新普通资格，320万的总价预算，如果求稳的话，建议还是以次新二手房为主，这个总价预算并不算低，而且不考虑到学区因素的话，我们觉得可选择面是很大的。 广都地铁口的龙湖九里晴川，当下单价居高不下，大概在3.3-3.5万左右，你的预算只能买到90平的刚需套三单卫，整体来看稍显泡沫。锦江生态带的万科翡翠公园，单价大概在3.2万，可以买到94平套三双卫，品质换地段，也并不是非常划算一个选择，但锦江生态带开发商云集，后期的整体议价能力或许很不错，而且还有天府B学区，地铁、商业等配套的陆续进驻，潜力巨大。 复地御香山3悦在恒大天府半岛下面，虽然地铁口，但是比较孤单，缺乏开发商和业主的抱团取暖，单价和总价倒是便宜，但综合配套与预期甚至是赶不上万科的。 三者来看，我建议万科翡翠公园>龙湖九里晴川>复地御香山3悦。
提问：打扰了雕叔，有个问题困扰我很久了。目前成都楼市在频繁被调控的情况下 投资变得越来越难，调控与投资客导致的非理性萧条此起彼伏 我看到的是风险越来越多 楼市进入下行通道，但也有很多人看到的是越来越容易买到房子，应该适时抄底。我们怎么评判呢？
回答： 1、政策是灵活的，我们自然会知道政策的松紧跟房价上涨的快慢密切相关，但预测政策是无谓的，更多的不多是嘴嗨多一句，然后真来了就自嗨一下，更多的人是追着新的政策去点评而已。 2、要相信政策不是要堵死投资者，政策只是要放缓房价的涨幅，让其平稳发展而已。 3、什么人能够进入呢，能够有能力穿越牛熊的在之前几轮已经大赚的朋友。政策的越发紧张，不过是为他排除更多的竞争者而已。真正痛苦的是仍旧没上车的刚需，或者是有点小钱，踏空了行情又想去吃一波涨幅的后知后觉者。 他们的的痛点在于，涨幅不会是一下子就给他们了，而可能是未来的一段时间里一点一点地给他们，短时间拉涨快感不会太强烈。而刚需，还有即使是一点一点的涨幅也是他们不能承担的。所以建议刚需仍旧是做足准备，满足条件就上。 4、等下一轮时机再进入，对投资者是合适的，对刚需是不合适的。对投资者是赚的少的风险，对刚需是成本更高的风险。
提问：雕叔老师好，目前我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要考虑学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品道。
回答： 450万整体来说，我认为预算还是很不错的了，基本上你看上的区域，问题都不大，目前存在两方面的做法和问题。 第一点是新房市场青羊基本没有什么神盘了，大多数属于普通或者低顺位度的刚需入手的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，本身就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层产品，两梯四户谈不上非常改善，而且，因为你的资格顺位度未知，我只能说不好抢到。 如果要稳妥一些，我建议可以着重去看建发央著这个楼盘，虽然号称是低配版的建发央玺，但整体的水准还是在的，除去个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，而且周边配套齐全，不论是地铁还是医疗、商业等，都不错，它旁边还有泡小和草堂，所以当属新房里最为丰富的配套，我建议你应该重点关注。 第二点是二手房市场，如今绝大多数热点板块都受制于指导价，因此下架了很多房源，所以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都进入了盲猜时代，只能说按照我的经验，这些楼盘是值得你去关注打探的，缩小你的选筹范围，这样你再继续到线下实地查看一番，就能清楚地把脉整个市场，继而得出结论和方向。 比如我建议可以看看青五板块，这个是比较兼顾孩子上学方便已经自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后就是内光华的中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。 至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就非常少了，比如浣花香、龙景花园这些稍微次新一些，但是单价总价也不便宜，可以连带着看，而主要的还是看新房和青五板块的。
提问：雕叔你好！投资一些成都市区老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，也可以出租。成都哪个板块适合赌拆迁呢？谢谢
回答：哪个板块都不适合博拆迁，有多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能赶上拆迁。 首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。 如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？ 眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？ 恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。 风烛残年的老房子，耗子蟑螂满墙爬，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算出租流动性相对好些，但始终还是不受人待见，最终出手还是要牺牲价格来获取流动性。 再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。
提问：雕叔大大，我想问一下，昨天看到有媒体说成都二手房成交量依然维持在3400多套，这个虽然是很低，但是没见着冰封或者持续下降腰斩的状态啊？怎么看呢？
回答： 这个问题不好细说，简单给你说下真实的情况吧。主要是三方面，第一是数据的延迟，很多今年三四月份的二手房客户，都因为银行网签、放贷等原因，拖到了八九月份才去过户，所以当下的数据还能体面地维持。 第二，目前虽然看着有3000多套，但是内部分化非常明显，主城区的成交量实际上已经很低了，当下主力是二圈甚至三圈层。 第三，在总价上也存在很大的变化，以前主城区是主力，但是现在市场萎缩，尤其是指导价出来后，高总价的成交，泡沫大的板块成交量，其实是下跌很严重的。 大家都在观望，彻底进入了买方市场，不过二手房东负隅顽抗的还是很多，比如南门某些板块，前期尝到了甜头，虽然怎么看怎么赚够了，但是人心永远是欲壑难填。
提问：雕叔你好，双流区普通资格，报名两江映月，售楼部喊明天选房，样板房看不到说在维修，请问这个盘怎么样，是自住加投资，可以买不？望解答，谢谢！
回答：可以选的，两江映月地段很好的，能够上就赶紧上吧，作为普通，能买到热门楼盘的房源，已经不容易了哈。 两江映月是二江寺tod，地铁资源肯定好，然后又临近高新和天府，享受他们的市场外溢，紧接着又有华府板块的教育和商业不断入驻，整体来说这个板块加上怡心湖，尤其是近地铁的区域，应该是当下双流的最强王者了。 从产品上，主打的是两梯四户高层，但是户型都偏大偏改善，因此可以定义为刚改的角色，主要是清水单价确实还算OK，不贵，1.7万的样子，总价210-260万的样子，这个总价段，在当下的天府新区、华府板块也确实买不到什么像样子的房子，所以性价比还是有的。 主要就是看自己的预算是否能够达到这么多，如果是的话，真的又比较偏向于自住生活的话，我认为这是当下一个还不错的上车盘。
提问：雕叔，问一个小白的问题，一直都没有搞懂。关于社保时间长短对摇号的影响。 比如在买新房摇号的时候，进入复核名单的最后一位为刚二零社保。复核顺序有什么作用呢？（热门楼盘经常有人对这个顺序有异议）能对摇号选房顺序产生影响吗？ 那么这时候进入复核名单的所有刚一刚二的摇号几率都是一样的吗，只要根据编号所对应的摇号顺序进行选房就好吗？那么是不是社保时间长短只是用来作为复核顺序，并不是有提前选房的优势？感谢解答！
回答：复核顺序是按照社保和顺位度来排序的，排在前面的3倍人防比，比如预售100套，按照顺位度和社保时长排在前面的300人就可以进入摇号池。 这只是第一道门槛，只能说顺位越高，社保时长越长，越容易进入摇号池，但是万里长征只是第一步。 到了摇号池的300人，这个时候就不看你顺位度了，而是所有人一视同仁，盲猜，300里选100人，这个时候有可能刚一18个月的，摇不中，反而刚二0个月的摇中了。 所以到了摇号的这个第二道门槛，并不会依据你顺位度和社保时长来排序，优势仅仅表现在第一道门槛。
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