500元一套房急售单独院子（潘家园旧货市场旁的老公房值得一试吗）
500元一套房急售单独院子（潘家园旧货市场旁的老公房值得一试吗）（地上停车位）小区人车不分流，共有停车位1040个，都是地上停车位，车位只租不售，车位费用是150元/月，车可以从东门、北门、南门进入，停车场可以安装新能源充电桩。小区绿化率为30%，种植有灌木丛、花卉等植物，道路两旁以及楼栋周围也种植了各种树木。（小区绿化图）（小区绿化图）
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一. 小区名片1.小区概况小区位于北京市朝阳区潘家园路和华威路交汇处西北侧，是北京城建三房地产开发有限公司建设的板塔结合社区，主要以公房为主，楼栋间各自独立划分院落，小区占地面积为39.8万㎡，3500户左右，是一个大型体量社区，小区楼栋为二梯八户、二梯十户、二梯十四户等设计。
（小区对比图）
1.1基础设施小区房子多为职工及家属楼，物业由各单位自管，如市政府物业、兆佳物业、京机兴物业，物业费为0.5元/㎡/月-1.25元/㎡/月。物业主要服务项目为保安执勤、水电检修、定期保洁。
小区绿化率为30%，种植有灌木丛、花卉等植物，道路两旁以及楼栋周围也种植了各种树木。
（小区绿化图）
（小区绿化图）
小区人车不分流，共有停车位1040个，都是地上停车位，车位只租不售，车位费用是150元/月，车可以从东门、北门、南门进入，停车场可以安装新能源充电桩。
（地上停车位）
（地上停车位）
小区供暖为集中供暖，供暖费30元/㎡。
1.2建筑品质小区建筑时间是1980年-2002年，小区1、2、3、22、23、24、25号楼是砖混结构，其余是钢筋混凝土结构，并且室内室外设有保温层，楼栋外立面一般为灰色和红色的涂料，楼顶有双层防水措施。
（小区楼外部图）
（小区楼外部图）
（小区楼外部图）
1.3楼栋大堂小区单元门为铁门或不锈钢门，门口有步行台阶和无障碍通道，楼道间为水泥地板，而且装有报箱，部分单元门口有门禁，有监控，楼内有安全标识。
（小区单元门）
（小区楼层内部）
（小区单元门）
1.4户型介绍小区共22栋楼，共3537户，有42㎡-61㎡一居、54㎡-99㎡二居、83㎡-143㎡三居、114㎡四居，板楼都是南北的二居或者三居，塔楼部分户型带角，部分楼栋带地下空间。
1.5内部配套小区东里8号楼、17号楼、30号楼都有快递驿站，28号楼附近有便民洗车，31号楼北边的小广场里有供居民健身的健身设施，小区里有社区居委会、垃圾分类、水站，还设有供居民休息的凉亭和长凳。
（小区社区居委会）
（小区快递驿站）
（小区便民洗车店）
2.周边配套2.1交通方面地铁：小区距离地铁10号线潘家园站835米，地铁10号线可通往慈寿寺、公主坟、六里桥等站点，可换乘6号线、1号线、9号线等地铁线路，其中6号线还可通往慈寿寺、车公庄、南锣鼓巷等站。
自驾：小区周边1公里内主要道路有潘家园东小街、华威路、潘家园路，其中华威路和潘家园路是双向两机动车道，潘家园东小街是双向单机动车道，自驾出发走华威路到东二环，约3公里。
公交：小区距离华威西里公交站250米，可乘坐36路、378路、674路公交车，36路可通往法华寺、天桥、永定门内等站；从小区到潘家园桥西公交站630米，可乘坐34路、674路公交车，其中674路可通往对外经贸大学、和平里南口、海运仓等站。
（小区附近车站）
2.2商业方面小区附近700米内有汉食生鲜生活超市（劲松店）、世纪家家福（鼎盛店）、A 生鲜（劲松中街店）、盛祥家兴超市等面向社区居民的小超市。小区22号楼北侧有鼎盛市场，包含美食广场和综合超市；18号楼北边有兆佳商场，包含餐饮和生鲜超市等。
小区北边2.4公里有大型购物中心富力广场，东边3.5公里有燕莎奥特莱斯，燕莎奥特莱斯内有宝马、雷歌莎嘉酒窖、BROOKS BPOTHERS、MAX（亮都广场店）、UGG、sasa等店铺。
（汉食生鲜生活超市）
2.3医疗方面小区700米内有百姓大药房、北京南区口腔医院、朝阳区潘家园街道华威北里社区卫生服务站、朝阳区劲松社区卫生服务中心、劲松第二社区卫生服务中心。
从小区到北京市垂杨柳医院1.3公里，该医院始建于1973年，设有心内科、呼吸内科、胸外科等医疗科室，在2020年11月，北京市垂杨柳医院入选“第六届全国文明单位名单”，是一家三级综合性医院。
小区距离中国医学科学院肿瘤医院1.8公里，该医院始建于1958年，是一所集医教研防于一体的三级肿瘤专科医院，是北京市医保定点医院。
（社区卫生服务站）
（劲松社区卫生服务中心）
2.4教育方面小区1公里内有睿泽幼儿园（劲松校区）、朝阳区劲松第二幼儿园（华威部）、雨禾艺术幼儿园五区分园、朝阳区劲松第一幼儿园、朝阳区劲松第二幼儿园。
小区1.5公里内有垂杨柳中心小学（劲松分校低部南校区）、朝阳区劲松第四小学（劲松分校高部北校区）、北京新文达中小学（劲松校区）、垂杨柳中心小学本部低部、垂杨柳中心小学（松榆校区）。
小区2公里内有北京工业大学实验学校（北校区）、北京工业大学附属中学劲松分校（东校区）、陈经纶中学劲松分校（聚沙校区）、北京市龙潭中学、朝阳区劲松六中。
（垂杨柳中心小学）
2.5生态休闲方面小区7号楼北侧是国家方志馆，方志，是指记述地方情况的史志。
小区周边1.1公里内有中国歌剧舞剧院、劲松电影院（劲松中街店）、广西大厦-台球、小芳台球俱乐部、长安大剧院等居民娱乐休闲场所。
小区距离龙潭公园1.3公里，龙潭公园坐落于北京市东城区龙潭北里小区对面，占地面积为49.2公顷，公园内有石拱桥、双亭桥、龙潭瀑布等景观，园内种有龙柏、龙须柳、龙爪槐等绿植，是国家4A级旅游公园。
（国家方志馆）
二.主观测评1.前言本次踩盘的小区是潘家园东里，说起潘家园，给人印象最深的两点是旧货市场和眼镜城，所谓的逛潘家园一般就是指逛旧货市场，从外到里，文玩字画琳琅满目，至于真假，见仁见智；另一点，就是各种眼镜店聚集，特别是好几栋高楼都是卖眼镜的，堪称北京最大的眼镜城，不过质量参差不齐，价格忽高忽低。
至于潘家园的小区品质怎么样？初步感觉成片的都是旧小区老公房，实际如何看小编娓娓道来。
2.小区感受2.1.小区亮点亮点一：环境安静，居住氛围好
潘家园东里社区整体面积较大，但基本是按照不同的公司单位划分成若干独立带围墙的院落，每个院落包含一栋或几栋楼，相对来说户数分散，各个院落间也无打扰，环境上也会更安静。
而且居住的人群大多为职工及家属，大部分已经退休，居住人群相对单一，居民素质也比较高，邻里之间都相互认识。
踩盘期间去到16号楼北京有机化工厂的宿舍，这片少有的门禁严格的楼栋，小编正一筹莫展之时，一位老奶奶正巧出来，手扶着门说道：小伙子，你没带门禁啊，进不进来？我应声跑过去连说谢谢之余，老奶奶还不忘嘱咐我以后要记得带门卡。
（小区长椅）
（小区门禁）
亮点二：老公房的三个优势
说起公房，有些住户会觉得老旧，但有些住户却又很喜欢，主要基于三个方面，第一是公摊小，公房多为不带电梯的小板楼，一梯两户为主，上了楼梯两侧就是住家，得房率高，公共空间小，不会有杂物堆积的空间；
第二是交易税费低，二手房市场上，已购公房一般年限较长，个人所得税及其附加税多数是免征的，所以税费比商品房要低；
第三是“廉价”的物业费，公房不光物业费极低，很多都没有物业费，一般一次交易变为商品房后才会有象征性的物业费。这点来说也好也不好，有些公房物业费低，但管理也会很严格，有些物业费低，管理相应也会较差，这种多数取决于公房所属单位，单位越好，管理自然越严格，像上面提到的16号楼，就是如此。
（老公房外部）
（单元门口处）
亮点三：加装电梯
朝阳区一直在为老旧小区进行综合整治，持续推进老旧楼房加装电梯工程。踩盘过程中，发现潘家园东里部分楼栋也加装了电梯，城里住了那么久还是第一次看到加装电梯的老小区。新装的电梯采用了高透玻璃幕墙，不仅不影响低楼层的采光，外观设计还很大气，加装过电梯的楼栋颇有一些电梯洋房的韵味。
（外部电梯）
（外部电梯）
（外部电梯）
亮点四：地理位置优越
地处东二环和东三环间的潘家园东里，尽管小区老旧了，可这位置还是牛。
交通层面，靠近十号线潘家园站，未来17号线开通，站点就在小区南面，环线和南北直通的地铁全有了。
商业层面，临近的双井富力广场、燕莎奥特莱斯在这一片都很知名，何况10号线向北三站地就到国贸。
一路向西，过了东二环有龙潭湖公园和东护城河，骑个车用不了10分钟；驾车向东20分钟是北京欢乐谷游乐园，都是北京知名景点。
住在这里，周边各种配套一应俱全不说，去哪儿都方便，还能在周末感受下潘家园旧货市场的淘货氛围。
（潘家园旧货市场）
（东护城河风景）
2.2.小区槽点槽点：老小区的通病
不止潘家园东里，这一片小区的通病，或者说北京的老公房老小区都是这几点：楼龄老、停车难、户型差，板楼无电梯、塔楼户数多，统称老破小。
潘家园东里的小区，大多为八九十年代的房子，楼龄大不说，那会儿外立面墙体结构还以砖混为主，看起来也有年代感；
停车是老大难，无地下停车，地上少得可怜的车位，带来乱停车和先到先得两种现象；
很多公房户型都是无厅户型或者面积较小的一居室，公共空间很少，一般活动都在大卧室；
板楼基本无电梯，部分有加装，塔楼则是两梯八户以上，甚至十几户，确实会带来通勤等待过久的问题。
（小区楼外部图）
（小区楼下停车）
（楼道空间小）
3.幸福说总结一下，潘家园东里社区这片儿，楼栋较杂，独立成院，大多数一栋低层小板楼一个院，也有一栋或几栋塔楼为一个院的，具体可以看看下图，红线圈出的区域都属于潘家园东里社区。
社区内各个楼栋有一定差距，结构上有砖混和钢筋混凝土，管理上大多数都比较松，个别楼栋进出严格。作为城区里的老小区，抛去楼栋的老旧，周边配套是十分的齐全，居住的也多是老年人，小区环境安静惬意，居住氛围很好。
小区毗邻北侧的双井、劲松、国贸商圈，10号线地铁直达，在国贸、大望路等区域上班的刚需人群可以考虑该小区。
老公房的优势是总价低、保值性强，租金收益也不低，劣势是流动性相对弱，由于房龄较老，贷款有障碍就能屏蔽掉很大一部分买家，以后想卖掉的话，挂牌期也会较长，建议首选01年建成的6、7、8号楼，楼龄新，带电梯，管理较好。
好啦~本次潘家园东里测评大致情况如此，感谢各位看官滑到底部。
记住我们的口号：打工不是长久计，早日脱离早买房！
三.价值分析价值分析1.区域价值1.1 区域描述潘家园东里位于潘家园板块，该板块西临东二环，东临东三环，周边配套也都比较成熟，北侧是劲松商圈，周边还有十里河、华威桥等板块环绕。
潘家园板块的产业主要以古玩，文创为主，多家古玩城汇集于此，板块内整体建筑风格古色古香颇具韵味。板块东北侧还有潘家园眼镜城，该区域的眼镜市场是我国北方地区最大的眼镜批发市场之一。
板块内最知名的潘家园旧货古市场形成于1992年，美国前总统克林顿夫人希拉里、泰国公主诗琳通等数十位外国政要曾到访此地。经过几十年的发展颇具规模，目前拥有4000余家经营商户，经商人员近万人，每年数十亿的交易额极大的带动了板块经济发展。
板块位于二环和三环中间，区域发展已经很成熟，片区内小区多为公房和回迁房，居住人群主要以本地居民和在国贸、大望路等地工作的白领为主。
1.2 地块价值据公开资料显示，近5年潘家园板块都没有住宅用地供应，而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月20日，周边的十里河，劲松等板块都没有住宅用地供应。
该地块位于二环和三环之间，周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目，其稀缺性会越来越突出。
潘家园地块住宅密集，住宅小区多，对北边国贸等商圈的外溢需求有较强的承接能力，市场需求强劲。
随着17号线的开通，该地块南侧的十里河站将有3条地铁交汇，西侧将新开一个站点——潘家园西站，地块价值将会随之提升。
1.3 发展前景第一，在2021年，潘家园区域南侧会新增一条地铁线——北京地铁17号线，该线路预计于2021年底开通运营南段（亦庄站前区南站至十里河站）。地铁17号线穿越昌平、朝阳、东城、通州4个区，届时可从家门口的十里河站可直达亦庄火车站，昌平未来科技城和亦庄新城。
（地铁线施工）
（地铁线施工）
其次，作为二环和三环之间的重点区域，从2020年初开始，潘家园的街道街区规划项目就已经全面启动，该规划会结合人居环境整治、留白增绿、众享生活圈、全要素小区建设等工作和具体建设项目。
潘家园板块的老小区比较多，因此相关部门在推动老旧小区改造方面也比较积极。在2021年的改造中除政府投入750万元改造资金外，潘家园街道还引入社会资本参与老旧小区更新改造，协调辖区海文物业投资500万元用于改建增补便民服务设施。
板块内前几年的房价走势主要依赖大盘走向，短期内预计在17号线通车前后，因交通利好，该区域的房价很可能会有小幅攀升，长期整体来看，未来的房价走向大概率还是会跟大盘保持一致。
2.小区卖点- 地段优势是社区的主要卖点，小区以及整个区域的配套都很成熟，商业氛围浓厚，周边社区诊所和综合医院齐全，大型商超，中小学等优质配套，无论是孩子上学，还是日常的基本生活都能得到高质量的满足。
- 小区户型分布多样，有47㎡-62㎡一居、54㎡-70㎡二居、81㎡-126㎡三居户型，总价297万起，刚需用户可以优先考虑。
- 潘家园东里多为公房，居住人群以本地人为主，整个社区生活氛围偏安静，部分低层板楼已加装电梯，适合喜欢小板楼的老年人。
- 南面有正在建设的17号线，预计2021年底开通运营南段，届时地铁出行上更为便利。
截止到2021年6月，潘家园东里挂牌均价为61616元/㎡，挂牌房源以两居及三居为主，根据幸福里数据来看，近半年的挂牌价有小幅上升，挂牌率大约在0.8%左右，挂牌率属于一般水平，房龄大和公房属性一定情况下限制了房子的易手情况。
（小区价格走势图）
具体购房成本方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区大部分一居和两居都在普宅范围内，这类房产，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，大户型为非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%，还需要考虑增值税、契税、个税等。
潘家园东里作为房龄20-30年的老小区，导致贷款年限较短，但依旧不乏成交量，除了地段配套等优势外，与小区得房率有一定关系，差不多的总价和面积，实际使用面积会更多一些。
举例：
潘家园东里的一套56㎡公房，房产证下发年份是1980年，卖家原来按成本价购房，卖家家庭名下唯一住房，打算以200万网签价出售，以网签价计税，买方是二套购房，这套房产税费是多少 ？
1、增值税，满两年，免征。
2、契税，二套房，税率为3%。
契税=（网签价-税）×3%=6万元
3、个人所得税，满五唯一，免征。
4、土地出让金，卖家按成本价购房。
土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%=1560×56×1%=873.6元
税费总计：60873.6元。
3.2 户型分析小区户型以中小户型为主，大户型占比很少。整体面积段包括47㎡-62㎡一居、54㎡-70㎡二居、81㎡-126㎡三居户型，主力户型是65㎡二室一厅一卫户型，主卧次卧都朝东，主卧带阳台，客厅、厨房都朝北。主力户型还有125㎡三室二厅二卫户型，主卧朝北带阳台，次卧都朝西，客厅朝北带阳台，餐厅朝南，厨房朝北。。
截止到2021年6月为止，小区有三种在售户型，其中一居室2套，两居室为16套，三居室8套，四居室1套。
其中47㎡-62㎡的一居室总价297万起，54㎡-70㎡两居室总价325万起，大部分两居室为早年公房空间布局，属于无厅户型，一二居总价较低，比较适合单身人群和急需上车的人群。
81㎡-126㎡三居总价在495万-710万，100㎡以上的大面积户型都在塔楼，房龄在2000年后，相对较新，三居户型适合三口之家或者想改善居住环境的人群选择。
3.3 楼栋选择关于楼栋选择，经过实地踩盘感受，6、7、8号塔楼作为一个院，01年建成，房龄较新，楼栋门禁正常使用，管理较严格，想购买潘家园东里的住户可以优先考虑。另外1、2号低层板楼有加装电梯，两个楼均是独立成院，喜欢板楼，对电梯有需求的住户可以选择这两栋楼。
3.4 推荐人群1.小区临近国贸、双井商圈，且总价相对较低，周边有地铁10号线和在建的17号线，推荐在国贸或10号线地铁沿线上班的人群购入。
2.银行一般会规定，超过40年房龄的老房不予放贷，虽然各个银行的政策都不太一样，根据额度是否宽松也有关，但毕竟要受到年限和贷款额的限制，像公积金就执行的比较严格，因此收入偏高，月供压力小的群体可以考虑。
3.由于小区部分楼栋年代实在久远，如无法查询原值的情况下，需要注意以下几点：房屋距上次交易时间满2年未满5年，需要缴纳契税、土地出让金和个人所得税；房屋距上次交易时间未满2年，需要缴纳个税、契税、土地出让金和增值税及附加税。
4.小区居住人群多为国企和工厂单位工作的职工，现大多都已退休，所以人群年龄偏大，氛围上适合喜欢安静和慢生活的住户。
4.小区对比4.1 新房对比截至2021年6月，潘家园板块没有在售的新房小区，周边的劲松、双井等区域均为成熟区域，暂时也没有在出售的新房小区。
离小区较近的新房项目为分钟寺附近的三个新盘，分别是世茂北京天誉、东叁金茂府和合生缦云，三个项目距离潘家园地铁两站地，均价都在11万 元/㎡，总价最低1500万 /套，主打科技高端住宅路线，与潘家园东里社区不具备可比性，故不作对比分析。
4.2 二手房对比周边多为6层板楼老小区，华威西里，松榆里等小区楼龄较老，品质感一般，同价位区间的次新房小区并不多，同时有房龄较新面积较大的回迁房小区弘善家园。
（二手房对比图）
声明：因时间、市场、政策等因素均会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。
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踩盘时间：2021年6月1日
