离婚房产证减名怎么办（房产证怎么办理）

离婚房产证减名怎么办（房产证怎么办理）前面已经提到，银行按揭贷款是物的担保和人的担保的并存，只要房子在，根本不会损害到银行的利益。当然，银行作为债权人，首先考虑的是其债权人的利益，自然不会站在这对小夫妻、这类债务人的角度上去考虑这个问题。但是，法律作为一个普遍适用的准则，我认为应当在两者之间进行权衡；“法益保护”之间，应当有一定的价值取向。如果在其他债权债务纠纷中，一般我们可以直接把银行追为第三人，这样法院判决之后，我们就可以要求银行配合办理“除名、减名”手续，实现变更登记。那么我们怎么来解决呢？我们有没有可能跟银行协商，重新签订按揭贷款合同，或者对之前的按揭贷款合同进行变更约定，先行解除抵押权，完成产权的变更登记后，再重新抵押给银行呢？之前，我跟一个资深的金融律师聊过。他讲到，自己长期和几个银行进行合作，这么多年来，从来没有见操作成功过。这让我想起了一句永恒的市场规律，“店大欺客、店大欺客”，什么意思呢？在个体和银行的对抗中

1 对于很多年轻的小夫妻来说，婚前或者婚姻早期必须要解决购房的问题，由于自有资金有限，很多小夫妻一般都会选择按揭的方式来进行购房；购房合同和这个按揭贷款合同，一般也都是以小夫妻两个人的名义来进行办理的。最终出的房产证的，也是小夫妻两个人的名字。婚姻不易，且行且珍惜。如果离婚的时候，房产按揭款还没有还完，双方一致协议离婚或者法院判决离婚，房子归其中一方所有，剩余的按揭款由获得房子的一方继续偿还，而另外一方不再承担房子的债务。双方就“配合办理新的房产证，把房子变更登记到一个人名下”也达成了约定，但是他们真的就能够顺利变更房产登记，拿到只有一个人名字的房产证吗？

2 这还真的是一个不太容易解决的问题，由于房子的按揭款还没有还完，银行对房子享有相应的抵押权，在抵押权没有解除的情况下，房管局不会对房产证进行“变更登记、减名”。因为这样会变相损害到银行的利益，为什么呢？

其实，我们在向银行进行贷款的时候呢，首先是拿房子进行了抵押担保，然后是小夫妻两个人进行人的担保。也就是说，我们在按揭贷款购房时，人的担保和物的担保是并存的，所以说，银行的按揭款是非常有保证的。如果把夫妻中一个人的名字减掉，两个人的担保就变成了一个人的担保；而且，变更登记肯定会增加银行的工作成本、工作时间和工作量，银行自然不会同意。在按揭款没有偿还完毕的情况下，银行的抵押权是不会解除的；银行的抵押权没有解除的情况下，房管局自然也不会同意对房产进行变更登记。真的是一环套一环，环环相扣。所以说，即使小夫妻已经就“房产的变更登记事项、减名事项”进行了约定，双方也愿意配合，但是，他们想把这一个约定落地，还是有很大难度的。

3 如果没有及时进行“减名登记或者变更登记”，小夫妻两人也是有很多顾虑的。比如说在有些城市是实行限购的，占用名额的，这个人可能影响购房资格。另外，占用名额这个人，如果存在其他债务，房子随时存在因其个人债务被查封的风险，无故被查封了，也挺麻烦的。

那么我们怎么来解决呢？我们有没有可能跟银行协商，重新签订按揭贷款合同，或者对之前的按揭贷款合同进行变更约定，先行解除抵押权，完成产权的变更登记后，再重新抵押给银行呢？

之前，我跟一个资深的金融律师聊过。他讲到，自己长期和几个银行进行合作，这么多年来，从来没有见操作成功过。这让我想起了一句永恒的市场规律，“店大欺客、店大欺客”，什么意思呢？在个体和银行的对抗中，银行始终处于强势地位，我们只能去屈从于银行；但是，如果马爸爸在和某个银行谈合作的时候，银行真的会对自己的很多条款、很多事项作出让步。没有办法，这就是现实，这就是市场规律。

4 深究问题出现的原因，我认为主要是缺乏协同性。其实，在分割、处置这套房产的时候，涉及到的主体有这对小夫妻，有银行、房管局，但是婚姻案件是不允许第三人参与诉讼，所以就出现了一个协同方面的障碍。

如果在其他债权债务纠纷中，一般我们可以直接把银行追为第三人，这样法院判决之后，我们就可以要求银行配合办理“除名、减名”手续，实现变更登记。

前面已经提到，银行按揭贷款是物的担保和人的担保的并存，只要房子在，根本不会损害到银行的利益。当然，银行作为债权人，首先考虑的是其债权人的利益，自然不会站在这对小夫妻、这类债务人的角度上去考虑这个问题。但是，法律作为一个普遍适用的准则，我认为应当在两者之间进行权衡；“法益保护”之间，应当有一定的价值取向。

5 这里要着急了，那么对于这些散户、对于这些离婚的小夫妻来说，有没有可行的办法呢？比较可行的办法就是找身边的亲戚朋友融资，也可以通过办理消费贷款的方式，来向四大银行以及其他银行申请消费贷。消费贷一般有三年或者五年的还款周期。提前结清贷款，解除抵押登记，进而实现“除名”。但是，如果说剩余的贷款金额比较大，真的就比较麻烦。

找垫资公司进行垫资，也是一个解决思路，但实操起来也是相当有难度。

如果是判决离婚的，我觉得还有两种方式可以尝试：其一，申请离婚案件判决的执行法官，申请强制执行，因为“除名”本身属于执行的内容之一。其二，就是可以尝试直接起诉房管部门，把银行列为第三人。

这里特别提醒一点，双方协议离婚中，对该类房产作出“分割、处置、还贷方面”的约定，与经法院判决的处置内容，在最终解决方式上还是有细微差别的。因为法院的判决属于确权判决，法院的判决具有“对世效力”，有权的一方业主就可以要求除名；而协议离婚时，双方签订了协议书，只是在双方之间具有约束力，只具有“对人的效力”，并不能够对抗第三人。

这样困境的出现，如果法院可以协调统一处理，在离婚案件判决前，取得银行的同意，就不会有后续的问题。当然，这就特别需要承办法官的担当，需要经办律师的执着推动。如果有一些代表性的案例助力，这个问题会在一定程度上得到改善，甚至最终解决。

法学教授漆多俊先生 有一句话：“这个社会，实然状态会无限趋近于应然状态，因为应然状态才是合理的。”中间可能会有一些曲折、有些漫长，但必然会如此。

6 这一part，聊聊“找垫资公司进行垫资”的流程，力争熟悉流程、熟悉游戏规则，最大限度的降低当事人的融资成本。

第一步，由这对小夫妻（贷款人）向银行申请提前还贷，银行审批通过之后、会确定一次性划扣剩余贷款的时间结点；贷款人应当保证在这个时间节点前，注入足够的资金。这时候，就需要垫资公司的帮助了。

但是，这里有一点要清楚：银行的同贷书此时此刻是很难拿到的，因为银行一般不会对“一个连房产证都没出的物业”，做出一个同意贷款的批复。如果没有银行同贷书，垫资公司也不敢贸然进行垫资。垫资的成本比较高，月息二分三分的正常。如果当事人不能顺利拿到银行的贷款，垫资公司拿到的利息，也只是一个数字而已，兑现难度也是非常的大。垫资公司的垫资利息是高，但垫资公司也并不是什么样的钱都赚的，他们肯定会评估风险，考虑货币的时间价值。

之前一直有听说“转按揭”的说法，我也始终没搞明白是怎么操作的。

第二步，找相应的垫资公司，可以由当事人自己去物色，也可以向按揭贷款的银行进行咨询，他们可能会推荐。需要注意：现在这种小额贷款公司，市场上有点混乱，选择的时候一定要擦亮眼睛。

第三步，办理解除抵押登记手续，办理变更登记、实现“减名”。垫资公司注资之后，银行把剩余的贷款一次性全部划扣完毕，当事人就可以要求银行协助办理解除抵押手续。抵押手续解除之后，进而向房管部门申请变更登记。

第四步，变更登记之后，当事人可以把房产二次、再次抵押给银行，向银行申请贷款；收到银行的放款之后，及时偿还给垫资公司。银行的贷款利率肯定要比外面的垫资公司的利率要低很多。就此，手续算是结束。

最后的所以：房产登记在一个人的名下有利有弊，同时登记在两个人的名下，也是有利有弊。至于怎么登记，夫妻双方还是好好商议，综合考量。