悉尼mosman公寓，无崖子般完美的顶级住宅
悉尼mosman公寓，无崖子般完美的顶级住宅“请问悉尼的动物园在哪里？”在此，我也代表澳洲房产大全团队的所有成员向我们的读者朋友拜个早年，希望大家在猴年的日子里，买房预算都能大提高，如本期看房日记能在不久的日子里对您有用，我会很欣慰的。2017年1月21日 星期六 天气：晴“切，我能买的起这样的房子，要等到猴年马月呢！”“猴年还有不到1礼拜就过去了，但我希望在新的1年，你能抓住鸡会。”
【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档连载时间最久的专栏，每周一头版发布，今年已是第三年连载，期间得到了大量澳房读者的好评，在澳房大全后台点击量长时间保持第一。
在这里，澳房大全平台主编大悟把每周末参观澳洲二手房及拍卖过程中看到的，听到的，用专业文字的形式和国内外投资人分享。
希望让大家能通过澳当地二手房市场上的交易来更好的了解澳洲房产，这也是靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。
作者：大悟
2017年1月21日 星期六 天气：晴
“切，我能买的起这样的房子，要等到猴年马月呢！”
“猴年还有不到1礼拜就过去了，但我希望在新的1年，你能抓住鸡会。”
在此，我也代表澳洲房产大全团队的所有成员向我们的读者朋友拜个早年，希望大家在猴年的日子里，买房预算都能大提高，如本期看房日记能在不久的日子里对您有用，我会很欣慰的。
“请问悉尼的动物园在哪里？”
“在Mosman。”
回答完我真生气啊，那长颈鹿住的地方是全悉尼下北区房价最贵的区域，抻不抻脖儿那都是一线水景。
我之前觉得悉尼下北区房价最贵的区域是Kirribili，但是因为Kirribilli的顶级物业交易太少，尽管地理位置上不输大摩（Mosman），但是从人文和生活方式上综合地来讲，Mosman如果是悉尼下北区房价第一，基本没人敢说第二，这是为什么呢？
因为Mosman Council只有一个区。
在1997年时，Mosman这个占地9平方公里（基本算是下北最大的辖区了）的区域被合并成一个区域，原先的区域其实是10个，它们是:
北部的Beauty Point和The Spit
西部的Middle Harbour，Mosman Central 和Mosman Bay，
南部的Middle Heights Georges Heights和Clifton Gardens，
中部的Mosman Junction
东部的Balmoral.
当然，这些区域的名称并没有作废，97年之后，居住在不同区域的居民依然可以说他们的小区名称，但是对外，都称作Mosman。
这十个小区域里，从房价来讲，最贵的当属东部的Balmoral，这里也拥有Mosman大区最著名的Balmoral Beach。另外，Clifton Gardens和Middle Harbour这两个区也同样进入了最近几年Mosman大区销售过千万的排名前5之中。
所以，本周的看房日记虽然只写了一个Mosman，但其实是一个Council的10个区，所以工作量也是蛮大的。本周我总共看了9套房产，但是篇幅有限，不会全部列举。
开车上了Military Road，穿过Neutral Bay，途径Cremorne 在Spit Rd和Military Rd分叉口，一路向东北，正式进入了Mosman。
你看Mosman大区隔着水湾的南部就是悉尼的上东区了，可是和Point Piper，Vaucluse这些名牌富人区比，我倒觉得，Mosman更加热闹，尤其是过了Spit Rd的交汇点之后，银行，饭店，服装店，琳琅满目，俨然一个小城镇，别有洞天。
居住在Mosman的人口面貌除了医生，律师等，还有很多澳洲名流，当地人的平均家庭收入在17万澳币以上，是悉尼平均收入的近3倍。
说到这，我要盘点一下大摩的公寓类物业了，过了Warringah Hwy进入下北的东部，你要走Military Rd，这条奇堵的路，我恨透它了。看着沿街的那些破公寓，我更是觉得cheap得很，你买这，人家问你住哪？你说你住Mosman，你这回答和那些买1600万澳币物业的人的回答是一样的。
“哥们，你开啥车？”
“大奔。”
这可以是奔驰B Class，也可以是CLS 63 AMG， 哥俩连车钥匙都一样。车价差了五六倍。
森海塞尔，顶级的德国耳机制造商，你买一个HD800，德国原装上边刻有全球第几台的编码，售价在7000人民币，也是森海的旗舰类产品，同时也有几十块人民币的中国制造的也是森海出品的。
所以你不要以为区域买对了，就万事大吉了，因为你很有可能在扯犊子。
穿过Military Rd，进入Middle Head Road 喧嚣后的宁静，基本也就进入富人区的节奏了。作为典型的靠水区域，大摩的坡地很多，所以开起车来挺费油的。而且我还悟出一个道理，你之所以去到那些顶级豪宅后，从外观看不出什么端倪，心里谩骂着什么狗屁，那是因为人家房屋最好的角度是冲着水的，不是冲着街道冲着你的，你想多了，你在外边看的都是屁股。
所以你先有个船再说吧。
Mosman过去5年房价在1000万澳币以上的物业我都去过了，大体都这德性。
来看数据：
宏观市场
目前市场一瞥
独立屋市场：
区域中位价在320万澳币左右，而这上边写得是排名全新州第13是不准确的，因为顶级区域每年的交易是非常不稳定的。有些人拿着悉尼西南区的中位价或某套房子来说事，把死的说成活的，蒙你个不懂的，也是够了。至于套路，大家可以参考澳房大全平台菜单的"你问我答18"。
数据永远是辅助的，不加以理性的认知，就是假大空。
公寓市场：
Mosman的公寓中位价为93万澳币，区域内倒是有几处藏在区域内部的，我觉得还可以吧，只是靠近大马路的那些，实在是让我喜欢不起来。所以在后边的篇幅，就不展开说了。
大悟看房 I
布局：6房4卫2车位
占地：620平
内部面积：391平
上次售出时间：2011年
上次售出价格：$510万
卖方中介指导价：$650万
这套物业所在的位置是Balmoral，在区域周边占地面积属于中等，物业位于十字路口，水景不算是一线，户型方面原来是5房3卫，所以是经后来改造的，布局上稍显凌乱，好处是，地势较高，水景方向没什么遮挡，门口道路宽敞，在周边房屋中占地雷同的相比，位置算是不错的。
合同上撩了一眼，卖家是华人，去看房的也零星有一些华人。
大悟看房 II
布局：5房4卫2车位
占地：706平
内部面积：400平
上次售出时间：2010年
上次售出价格：$900万
卖方中介指导价：$1200万
这套又是典型的“门脸冲里，屁股冲你”的物业了。也的确是一线水景物业。
如果抛去价位因素，这套物业100分，我给他90分。
“这套物业位于Mosman的南部的Clifton Gardens，卖家因为在周边买了套2000万澳币的物业，所以要转手这套，指导价1200万澳币，目前有出价1100万澳币，卖家不着急，想再高一点。”
以上都是卖方中介的说辞，大悟哥那能全信么？
2010年，这套物业卖出时，days on market为528天，也就是花了1年半售出（这种价位的时间段倒也正常），售价900万澳币。
2014年，挂1300万，过了200多天，未售出。
2015年-2016年，换了家中介，又过了200多天，未售出。
2016年，再次换中介，价位第一次为1250万，后来为1050万澳币，开始听取报价，目前为150多天... ...
从以上你能看出来，卖家是真不着急。
以上是专业的东西，接着说房子，作为Clifton Gardens最贵的一条街上的物业，对面的海湾是Taylor's Bay 甚至还有一个小型私人海滩，另外，可以停船。
房屋是小翻新过的，由原来的4房4卫2车位的442阵型，换成542，房屋三层，由上往下（有电梯）。
户型很舒服，只有一点可能要因人而异，朝水的方位是南，这也没办法，因为要朝水只能朝南。其余的在翻新过后都是崭新的，对于人类来讲，完美~
大悟看房 III
布局：3房2卫1车位
占地：367平
内部面积：200平
上次售出时间：2007年
上次售出价格：$425万
卖方中介指导价：$550万
这套是今天看得所有物业里占地最小的，也是我个人最喜欢的一套。
找房子跟找老婆是一样的，不找最漂亮的，找个最适合自己的就行。
尽管这套占地不大，但是我很喜欢她的布局，一进门的平层跳房子型台阶是平的，浮于水面，水下还养着金鱼，这套物业也是来看房的人最多的一套。
另外，此套物业同样位于Balmoral 但是Balmoral是非常大的，此物业距离Balmoral Beach非常近，一脚油，也可步行。这也是我最喜欢它的地方。
这套物业最值得说的地方在于价格的大飞跃：
2007年3月，售价为210万澳币，
同年11月，售价425万澳币。
8个月的时间，215万澳币的升值，是非常非常精彩的翻新案例。
此次为近10年来第一次挂牌，个人觉得这套物业的售出难度不大，但不太可能是华人买家。因为西人和中国人的消费观不同，西人买东西，喜欢就好，不太在乎别人怎么看，中国人买东西，呵呵。
大悟总结我认为，Mosman可能是悉尼所有顶级豪宅区里，综合指数最高的之一了。
Mosman辖区内Beauty Point的小学，排名全新州前25名，比不了Killara等上北代表区域，但是秒杀上东Vaucluse们。
Mosman的Town Centre的热闹度，在富人区里是十分少见的，这点比上北区和上东区要出色很多，生活购物要方便很多。
当然还有最重要的海景因素，上北部的部分区域包括Chatswood，都难以望其项背。
所以我说Mosman缘何受高预算买家青睐，也是有道理的。再加上底蕴深厚，选择余地较大，都是造就它在豪宅买家群里成为备受瞩目的一个区域。
另外，关于Mosman区域的公寓，再补一刀，但仅代表我个人看法。
当你在“顶级区域”里买了一套公寓，而这套公寓楼靠大主路不说，对面就是Car Dealer。Woolworths超市可能因为你所在位置租金高，商品的物业会略贵（事实也的确如此），但是汽车能么？都是奥迪A4，价格差很多？上坟烧报纸——糊弄鬼啊。所以得出，你那个位置不过就是属于顶级区域的辖区管辖，但并不是顶级区域。
最后，如果用金庸笔下的一位人物来形容Mosman，我觉得他是逍遥派的无崖子：武学修为极高，琴棋书画无所不精，内功深厚，还深得师妹们喜爱。
2017第一期大悟看房日记就是这样，感谢阅读！
