二手房价上升的因素：二手房价阶段性天花板显现

二手房价上升的因素：二手房价阶段性天花板显现一季度二手房小区价格上涨的健龙尚谷杰作二期，看得出来只是价格补涨，其它价格上涨小区的涨价幅度已不大。东湖高新区共统计二手房小区137个，其中价格上涨的只有27个了。东湖高新区的二手房小区基本都集中在光谷核心区，去年上半年光谷东的新房价格普遍达到约2.2万-2.7万元/平，今年多个地王新盘将陆续入市，光谷东势必将站稳3万 。光谷核心区新盘和在售房源很少，供不应求，因此带动二手房小区价格大幅上涨。从下面这张表可见，光谷核心的二手房小区价格多数已超2万 了，达到3万 的已不少，价格似乎已经涨到位了。所统计的全市1208个二手房小区样本中，价格上涨的小区共有163个，价格上涨超过1000元/平的只有14个，价格下跌的小区共有1045个，价格上涨的小区占比仅约13%。这跟去年的强势行政区，如武昌区、江岸区和东湖高新区等，大几十个二手房小区每个月都有大半实现较大幅度上涨的态势截然相反，武昌区、江岸区和

某种程度上，楼市与政策的博弈，形成了房价的涨跌周期。去年上半年新房与二手房市场涨势一浪接着一浪，新房市场多个片区的价格天花板被一再刺破，而二手房市场在新房市场火热行情的带动下，多个片区整体价格也实现了较大幅度上调。二手房小区品质良莠不齐，市场火爆到所有二手房小区都跟着无厘头涨价，品质出众的更是一飞冲天，实在没什么道理可讲了。

而从去年下半年至今，特别是今年以来，新房市场完全出现了相反的景象。大多数楼盘销售失速，购房者也仿佛失去了购买冲动，从开发商到购房者到中介，全行业好像就没有不焦虑发愁的。如此情形下，年初二手房市场又会如何表现。

“武汉阿松”2022年一季度1-3月二手房涨跌统计已经发布，包含大汉口、大武昌、大汉阳3个大区（15个行政区），共1208个二手房小区的房价波动情况。具体涨跌情况如何，又有哪些规律可循，一起来看看。

一、涨少跌多态势太明显，3大强势区也涨不动了！

所统计的全市1208个二手房小区样本中，价格上涨的小区共有163个，价格上涨超过1000元/平的只有14个，价格下跌的小区共有1045个，价格上涨的小区占比仅约13%。这跟去年的强势行政区，如武昌区、江岸区和东湖高新区等，大几十个二手房小区每个月都有大半实现较大幅度上涨的态势截然相反，武昌区、江岸区和东湖高新区的涨价奇绩失灵，暂告落幕。

武昌区共统计了84个二手房小区，而价格上涨的只有14个，并且最大涨幅仅1157元/平，其它上涨小区涨的只是个零头。

而江岸区共统计二手房小区107个，实现价格上涨的只有22个，同样最大涨幅仅3131元/平，其它二手房小区的涨幅在高单价面前实在只能算是微涨。

东湖高新区共统计二手房小区137个，其中价格上涨的只有27个了。东湖高新区的二手房小区基本都集中在光谷核心区，去年上半年光谷东的新房价格普遍达到约2.2万-2.7万元/平，今年多个地王新盘将陆续入市，光谷东势必将站稳3万 。光谷核心区新盘和在售房源很少，供不应求，因此带动二手房小区价格大幅上涨。从下面这张表可见，光谷核心的二手房小区价格多数已超2万 了，达到3万 的已不少，价格似乎已经涨到位了。

一季度二手房小区价格上涨的健龙尚谷杰作二期，看得出来只是价格补涨，其它价格上涨小区的涨价幅度已不大。

二、主城区跌幅并不大，远城区或已跌出底价

所统计的15个行政区，大多数二手房小区都在跌，但从具体统计数据来看，主城区的跌幅其实并不是很大。江岸区跌幅大于1000元/平的只有8个小区，而且基本都是3万 、4万 以上的高价豪宅，这个跌幅根本不算什么，说明江岸区还真是抗跌啊。

江汉区、硚口区跌幅超过1000元/平的也只有4个和2个。武昌区、东湖高新区、洪山区和青山区跌幅超过1000元/平以上的二手房小区数量分别为11个、3个、7个和1个，跌幅实在称不上大。

与主城区二手房小区普遍2万 以上的单价不同，远城区中东西湖区、江夏区普遍1万 以上、2万以下，黄陂区与蔡甸区普遍1万左右，而新洲区和汉南区（已并入经开，仅用于统计）普遍在1万以下。对于这些小区来说，涨跌在300-500元/平，就已是较大涨跌波动了。

在所有6个远城区中，东西湖跌幅超过500元/平的二手房小区共有26个。

黄陂区、江夏区、蔡甸区二手房小区跌幅超过500元/平的数量为12个、12个、13个，旗鼓相当。

而新洲区和汉南区的二手房小区数量都只有二三十个左右，单价多数都不过9000元/平，跌幅超过300元/平已跌去了许多。

三、哪些盘还在涨？哪类盘跌势凶？

以下为2022年一季度全市二手房涨幅和跌幅超过1000元/平的小区统计。

涨幅超过1000元/平的二手房小区，有以下几类：

1、主要还是集中在主城区，远城区价格低，涨跌幅度都不会很大。

2、别墅类二手房房源较少，价格相对较高，交易频度非常低，因此价格普遍波动会很大。

3、高端豪宅如武汉天地的二手房仍然有不错的涨幅，强者恒强还是对的，长期看还是有购买支持。

4、部分二手房小区只在补涨，如地铁汉阳城，汉阳核心毕竟近2万的价格了，东湖高新区健龙尚谷杰座二期，光谷核心的价格毕竟直逼3万 了。

跌幅超过1000元/平的二手房小区，有以下几类：

1、高价老破小XQ房，终于撑不住了，如帝斯曼国际中心、武汉二师教工宿舍，不过这些小区前期实在涨了太多，还能跌多少拭目以待。

2、涨得太高了，撑不住自然会往下掉，如二七滨江的武汉天地三期和四期B13，7万 的价格开始有点惊悚了，华发外滩首府、绿城黄浦湾也掉了不少。

3、片区房价撑不住，二手房价格也跟着跨。如汉阳区的世茂锦绣长江六期，洪山区的城投瀚城璞岸，东西湖区金银湖的电建地产洺悦御府。

4、公寓类二手房小区，一直在往下掉。新入市的公寓产品，价格相对几年前基本都腰斩了，前期的公寓类二手房不可能不继续跌，如庭瑞U-ME、拉德芳斯等。

5、交付后口碑开始拉胯的部分楼盘，如光谷创新天地二期去年年底交房之后口碑有点垮掉，二手房下跌就很正常了。

四、诸葛找房24小时实时数据：涨价挂牌量是降价挂牌量的10倍

通过查询诸葛找房数据显示，该平台上24小时降价挂牌量几乎是24小是涨价挂牌量的10倍，二手房跌势凶猛，正在刺激越来越多的房东降价出让，导致挂牌量激增。二手房的市场情绪波动更加直接，特别是单个二手房小区。

其中，跌势最猛不乏各自片区中品质较高，抗跌属性比较强的知名小区，如武昌核心金沙泊岸、白沙洲万科金色城市、二七滨江武汉天地B13、汉阳核心卧龙墨水湖边等。

五：新房价格承受不起，二手房价格相对不高，或许也可购买

二手房价格受新房市场的影响较大，但二手房好就好在完全不用担心工程烂尾、价格套路等情况，买了基本就可以住，房屋质量和小区品质眼见为实，价格可以谈，税费透明。虽然二手房小区众多，品质较好、价格合适也不少。

以下几类二手房小区在市场上表现更为活跃：

1、教育资源较好的盘；只要是教育资源牛的二手房小区，无论是“老破小”还是次新小区，都是市场上的香饽饽，成交周期都非常短，但切记追高站岗。

2、5-10年左右的次新小区；房龄较新，地段还不错的小区，往往在二手房市场中也深受买房人青睐，成交量也非常大，价格也比较坚挺。这些小区贵点，但或许比价格相当、品质不放心的新房靠谱。

3、小户型；小户型深受购房者欢迎，面积小，总价低，很多房源成交周期也都非常短。小户型更适合过渡居住哈。

当下，相对高价新房期房来看，部分品质较好的二手房小区，在涨过一波之后，价格开始松动，一些降价较多的二手房小区，如果价格相对周边新房有优势，大可放心购买。

那么，在当前的形势下，什么样的二手房小区值得买呢？

①同区域价格更优的次新房是首选

有些片区如南湖雄楚大道沿线、白沙洲或者后湖，片区新盘价格都是顶着天花板的，而一些二手房小区同一个开发商打造，次新房价格相对便宜不少，房龄也才几年而已，关键相互之间，配套基本没差，有点甚至更好，生活更便利，为啥不买呢。

②带优质教育房源仍值得考虑

政策层面已不支持学区房炒作，翻看武汉最近几年的小区划片，但显然只是很小的微调，影响并没有很大，就近入学，依然是划片的主题。不过带有名校学位的老破小，还是谨慎入手，避免站岗。

③物业好的小区

关于物业这个要素，“武汉阿松”之前的稿子提过很多，但不得不说，物业真的太重要，特别是在遇到疫情这种大事的时候，体现得尤为明显。好的物业保命，差的物业送命！挑二手房，看价格看配套，更要看物业！

六、从一季度到4月，二手房市场有企稳迹象：

国家统计局3月发布的统计数据显示，2022年5月，武汉新房环比上月下降0.8%，新房价格同比去年5月下降1.8%，二手房环比上月下降0.5%，二手房价格同比去年5月下降2.7%。

在“武汉阿松”2022年5月的统计中，武汉二手房价格已是连续9个月环比下跌，持续低迷，二手房同比去年同月也自从2020年8月后连续3个月下跌。

从二手房成交量来看，3-5月一直稳定在每个月6000多套，略低于去年同期。

小结：

相比于新房市场的无法随意涨跌，二手房对于市场的风向表现更为直接，行情好纷纷挂高价，不好则赶紧降价抛售。可以说，想判断武汉如今的楼市行情，就看二手房的挂牌表现足以发现大势。

无论是二手房小区涨跌情况，还是官方机构出具的二手房价格和销量数据，都在说明武汉的二手房市场经过调整之后，价格正在回归理性，后续发展风向正在向积极的一面转变。这对疲软的楼市来说，无疑是好消息。