凯德入局产业地产（凯德集团转型轻资产运营背后）

凯德入局产业地产（凯德集团转型轻资产运营背后）凯德投资成功在新交所上市，宣告凯德集团业务重组已正式“靴子落地”。业务重组落地（凯德集团运营的北京望京凯德MALL购物中心。图片来自公司官网）在凯德集团大力推动业务重组、资产腾挪的背后，正是其对于轻资产运营的追求和野心。凯德集团、凯德投资首席执行官李志勤表示，业务重组是为了更加突出业务重心，将公司定位于一个轻资产、资本高效的企业。“凯德集团加快轻资产布局，释放出加速发展和更多地以轻资产模式拓展业务的信号。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《中国经营报》记者采访时表示，在当下大环境下，房企进行轻资产转型，除了提升市值与加快发展的考虑外，还可以减少对自身资源的占用并缓解投资压力。

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

新经济领域正成为凯德集团新的投资重点。

10月12日，凯德投资旗下凯德中国信托宣布，拟向非关联第三方收购一个物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个物流资产，涉及总金额16.83亿元，交易预计于2021年底完成。

而在此前，凯德集团旗下的凯德投资已通过介绍方式在新加坡证券交易所（以下简称“新交所”）上市。经过战略重组，凯德集团已形成了两个实体，即凯德投资和凯德地产。其中，投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资，而房地产开发业务将被私有化为凯德地产。

（凯德集团运营的北京望京凯德MALL购物中心。图片来自公司官网）

在凯德集团大力推动业务重组、资产腾挪的背后，正是其对于轻资产运营的追求和野心。凯德集团、凯德投资首席执行官李志勤表示，业务重组是为了更加突出业务重心，将公司定位于一个轻资产、资本高效的企业。

“凯德集团加快轻资产布局，释放出加速发展和更多地以轻资产模式拓展业务的信号。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《中国经营报》记者采访时表示，在当下大环境下，房企进行轻资产转型，除了提升市值与加快发展的考虑外，还可以减少对自身资源的占用并缓解投资压力。

业务重组落地

凯德投资成功在新交所上市，宣告凯德集团业务重组已正式“靴子落地”。

在凯德集团方面看来，凯德投资顺利上市，是凯德集团转型道路上的一个里程碑。凯德投资制定了可持续发展路线图，即通过基金管理、旅宿管理和资本循环三个引擎驱动增长。

“在强化上市基金领域主导地位的同时，我们的目标是增长、多元化和发行新的私募基金产品。”李志勤表示，上市基金和私募股权业务将推动凯德投资在全球的资产管理规模和基金管理规模的增长。凯德集团致力于横跨多个房地产资产类别执行增长战略，包括现有业务领域和新经济资产、管理和运营平台，以及数字化和社会基础设施和私募债权等另类资产。

据了解，凯德投资也将因此成为亚洲最大的房地产投资管理公司，也是全球第三大上市房地产投资管理公司；私有化的房地产开发业务及资产预估资产净值约291.46亿元，并将继续开发和培育项目，成为凯德投资的重要项目储备来源。

李志勤认为，鉴于私有化的开发业务是凯德投资管理重要的项目储备来源，凯德集团已构建的完善的业务生态系统将保持不变。“集团内业务间的共生关系将成为凯德投资的一大优势，并使其区别于其他房地产投资管理公司。”

“凯德投资的未来潜力，特别是基金管理业务及平台的不断壮大和发展，将为我们继续在中国加大投资、做大管理资产规模提供有力支持。”对于凯德投资在中国的前景，凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，凯德投资将与凯德地产一起，以兼具房地产投资管理和地产开发的全面能力，在中国经济结构转型、高质量新型城镇化进程中，为城市升级发展赋能。

据记者了解，凯德投资自成立之初，就是一个具有基金和资产管理能力的综合型房地产投资管理公司，横跨多个资产类别和一系列私募和上市基金。凯德集团旗下所有上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托，以及由凯德管理的部分非上市基金的管理公司都将由凯德投资所持有。

凯德投资的投资组合所包括的优质营收型物业大多可实现再循环，并作为潜在资产储备，在预计约三年的变现期内帮助凯德投资旗下的基金工具扩大管理资产规模。此外，资产再循环也将为未来增长提供资金来源。

凯德集团披露的最新数据显示，截至2021年6月30日，凯德投资旗下管理资产规模约人民币5700亿元，其中80%以上位于亚洲。而凯德投资的房地产基金管理规模约为4000亿元，通过6个上市房地产投资信托和商业信托，以及20多个私募基金持有。

倒逼“瘦身”转型

除了凯德投资上市，凯德集团宣布将凯德地产私有化也是近期房地产行业的焦点。

一直以来，凯德集团在中国的住宅开发规模并不大仅，仅百亿元左右，与资产管理板块相差甚远。同时，房地产开发业务也给凯德集团带来了负面效益。

财报显示，2020年，凯德集团房地产板块净亏损约76.90亿元，而2019年同期净利润约104.62亿元。

对此，凯德集团方面表示，亏损主要是公司投资性房地产项目的价值重估以及非现金性质的项目和股权投资减值。重估亏损只限于一些受新冠疫情严重冲击的项目，公司其余投资组合项目维持坚韧。

而在柏文喜看来，住宅开发业务规模较小且产生亏损，正是凯德集团加快了业务重组脚步的原因之一。

进入2021年，凯德集团便加快推进业务重组，以期真正实现轻资产运营。3月22日，凯德集团宣布了业务重组计划，涉及到的投资组合包括：六家公开上市的REITs和商业信托，以及房地产私募基金的投资管理平台；有关基金的股权；集团住宿业务；集团持有的构成有关基金的资产输送渠道的相关资产；以及包括在凯德投资投资组合中的办公室和零售商场的某些运营平台。

彼时，凯德集团董事会主席黄记祖表示，过去几年，凯德集团从以传统开发业务为主转变为轻资产和费用收益为主，并取得了重大进展。

“这次重组是为了更加突出我们的业务重心，将凯德定位于一个轻资产、资本高效的企业。”李志勤表示，由于存在较长的培育期，房地产开发业务的价值在公开市场未能得到充分体现。

李志勤进一步表示：“将这部分业务私有化，让我们能够更好地把握房地产开发周期，优化不同资产类别和市场的回报。”

在业务“瘦身”方面，今年6月28日，凯德集团宣布向中国平安人寿保险出售其位于上海、北京、宁波、成都和杭州的六项来福士资产组合的部分股权，而来福士正是凯德集团最核心的购物中心品牌及资产。

8月10日，凯德集团举行特别股东大会和“专项计划”会议，股东们以压倒性的票数支持凯德集团拟议战略重组和凯德投资业务上市。一个多月后，凯德投资如愿在新交所成功上市。

克而瑞研报指出，从内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德集团构建了从开发商到私募基金再到REITs一条完整的投资和退出的流程，这种“地产开发 资本运作”的轻资产模式是凯德集团地产经营模式的核心。但由于基金和REITs产品的设立需要同时满足投资者青睐、政策支持以及符合企业战略发展方向三个条件，因此这种方式的使用要求较高。

柏文喜也认为，轻资产的ROE更高，企业发展速度更快，所以企业估值也更高，但前提是企业必须已经积累了足够的商誉和行业经验，而凯德经过多年的耕耘和积累已经具备了转型轻资产的条件。

加速腾挪资产

据了解，在轻资产转型方面，凯德集团2002年便成功发行新加坡历史上第一只公募REIT。以此计算，凯德集团的轻资产布局已有近20年的时间。

之后，在“综合体战略”下，凯德集团继续加大在华投资，陆续布局了多个来福士中心。

2018年，凯德集团开始腾挪资产、收缩战线。当年，凯德集团以83.65亿元向印力出售20个位于非核心城市的购物中心，所获资金将强化在北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。尤其是在当年11月，凯德集团以128亿元收购上海虹口星港国际中心项目，最终打造为上海第三座来福士——北外滩来福士。

与此同时，凯德集团开始将投资焦点转向产业园区等新经济领域。2019年，凯德集团收购星桥腾飞，新增了产业园区、工业及物流地产等资产类别。

此后，凯德中国信托向凯德集团关联公司收购位于苏州、西安和杭州的五5个产业园区和乐峰广场剩余49%股权，这是其首次进军产业园区项目。今年4月份，公司又以36.6亿元收购位于上海市闵行区的数据中心园区。

而在10月12日，凯德中国信托又宣布，拟收购位于上海、昆山、武汉和成都的四个物流资产，总金额16.83亿元，该项交易预计将于2021年底完成。

资料显示，四个物流资产总建筑面积为265259平方米。截至今年8月31日，上述项目出租率为96.3%，加权平均租期为2.1年。

据了解，收购完成后，凯德中国信托的管理资产规模将增长8.0%，达到47.292亿新元，而公司在国内的新经济资产布局，也将扩大至九个产业园区、四个物流地产及一个数据中心。

“此次收购是集团投资策略在中国地深入推进，也与中国加快布局新基建的战略方向一致。我们看好新经济产业的发展前景，我们希望以公司不断升级的产业链布局，为中国城市更新和产业升级提供助力。”潘子翔表示。

（编辑：张家振 校对：翟军）