深圳今年值得关注的网红盘，聊一下领涨广州的网红盘
深圳今年值得关注的网红盘，聊一下领涨广州的网红盘户数多，放盘也多，成交量也多，关注度自然也高。3、保利心语是整个珠江新城户数最多的盘，总户数达到1800户。1、位置地段就不多说了，中区是珠城的核心，保利心语正好也处在中区的核心。2、中区带花园的小区不多，只有中海花城湾、嘉裕公馆、中海锦晖、保利心语、利雅湾五个。大家容积率都很高，但是保利心语的4.5仍低于中海花城湾的6.5和嘉裕公馆的5.9。
大家好，我是拿铁，一个只说干货不说废话的房产博主，专注广州楼市分析与咨询。
今天要说的这个盘是珠江新城的保利心语。
我知道关注广州楼市的人都知道这个小区，但是他们不知道这个小区到底哪里好，为什么值得买，凭什么这么引人关注。
首先说领涨，一般广州的行情都是珠城开始启动的，珠城又是由保利心语开始启动的，接下来我们详细说一下为什么。
1、位置地段就不多说了，中区是珠城的核心，保利心语正好也处在中区的核心。
2、中区带花园的小区不多，只有中海花城湾、嘉裕公馆、中海锦晖、保利心语、利雅湾五个。
大家容积率都很高，但是保利心语的4.5仍低于中海花城湾的6.5和嘉裕公馆的5.9。
3、保利心语是整个珠江新城户数最多的盘，总户数达到1800户。
户数多，放盘也多，成交量也多，关注度自然也高。
但是跟其他盘不同的是，保利心语从68/72/82的两房，到105/107/109/110/115的三房两卫，还有138的非豪宅四房，最大面积是后面一排望花园的EFH栋的南向大四房221方，选择非常丰富。
虽然中海花城湾也有66到93的两房，但是会略贵一点，而且基本是北向。
保利心语有南向有北向，价格偏低，容易上车。
最容易上车的并不一定是领涨的，但是保利心语正好又掐中了刚需和改善的痛点，保利心语的主力户型是105-110之间的三房两卫。
它的三房两卫产品非常丰富，分为直厅和横厅两种，双阳台，直厅户型还多一个储物间。
由于是早期的设计，横厅的户型厨房位还是有些斜角，整体上是非常方正的，就是阳台普遍偏小。
4、上面说了户型，现在轮到总价了，如果你想要买个带花园的上车盘，总价最低的两房和三房两卫产品都在保利心语。
比如在两年半之前，保利心语的两房大概是单价6-7万，总价在400-500万，现在两房的挂盘价在14-16万，总价都超过1000万了，这回报简直杠杠的。
而三房两卫，两年半之前的价格是7万左右，经过今年上半年一轮涨幅后，就是16-18万了，已经回到去年底的高位了，涨幅已经超过100%。
虽然涨了这么多，但是我们同样对比其他小区来看，保利心语的总价依然是比其他的小区要偏低。
它什么时候不会再涨呢，就是没有性价比的时候，也就是现在这个时候已经是历史高位了，不建议再买入了。
举个例子，整个中区三房两卫的产品只有保利心语的面积最小，所以总价上来看，它还是最低的，比如你的预算是1500-1600万的三房两卫，也只有保利心语有合适的。
当你的预算到了2000万的时候，你就会选其他几个小区：中海花城湾、中海锦晖、嘉裕公馆的三房产品。
从两房上来看，保利心语的两房面积也偏小，比花城湾和锦晖的80多要小，比没小区的汇峰苑、高德公馆都要小。
保利心语的放盘最多，选择也最多，卖方竞争较大，有一定的议价空间，所以成交也相对活跃，买入难度也低一些。
而其他几个放盘较少，价格较高，总价也高了，仅仅是以满足上车的两房或居住的三房两卫来看的话，保利心语确实是最合适的一个盘。
5、还有几个小因素。
比如它的楼龄，从04-09年，外观是瓷砖不显旧，可能十年后再看也是跟现在差不多。
部分连廊和过道还是欠缺保养，但跟利雅湾的外观比就明显好太多了。
北面又是保利冼村的旧改，一个将来要卖20万的盘，也给了这些业主很大的底气。
学位是体育东小学，离得不远，走路几分钟，直升天河中学也算是天河第一梯队的学位房。
小区管理较严，进出都需要核实登记。
6、当然不能只说优点，不说缺点。
比如全部都是三梯八户和三梯七户，等电梯的时候非常困难，租客也较多。
其实它的优点也是缺点，就是因为太容易上车了，导致投资客太多，抛压严重，特别是到了行情顶点后，投资客撤场转盘的也会比较多。
现在保利心语的三房两卫都要1700万了，谁还下得了手呢，还不如去看看琶洲TOD，也算是提前占据了下一个CBD的核心。
其他几个盘虽然价格贵，但是放盘不多，价格和保利心语相比会更加坚挺。
当前这个时候，我是不太推荐买入保利心语的，放盘比超过4%，已到买方市场。
此时买入保利心语的单价不要超过15万，虽然回调空间不大，但是买入保利心语你可以绝对放心，和其他几个比，买到的可能性更大。
意思就是不着急买，你能等得到，总价到了这个程度之后，它的动力会弱很多。
此外，不建议买入它的221的超豪宅四房，性价比偏低，直接买它主流的三房两卫即可。
7、很多人会问，珠江新城的两房是不是不能买了，现在都是三房起步，谁会去那里买个两房呢。
当然不是，买房首先要看地段，板块错了你房子再大再漂亮都没用。
就像上面说的，三年前500万的两房现在的成交价也超过一千万了。
只要隔壁或对面的涨了，它都会跟着涨，只不过在行情不好的时候，你必须要折价出售而已，当然如果你那么会掐点，今年上半年就卖了个好价钱，那就恭喜你。
珠城还是有很多一房两房的，自然也会有这方面的需求和客群，不能一棒子打死。
我记得几年前就有人问过我，是选天河公园的三房还是珠江新城的两房，答案是珠城，现在看来，这个观点是对的，这里说的是投资。
你可以参考以上内容去判断其他板块的一些核心盘的上涨逻辑。
希望以上内容对你有所帮助。
拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。
