江心洲未来比河西南好：江心洲不是富人岛

江心洲未来比河西南好：江心洲不是富人岛有消息称，乐园预计2024年底开业。巧的是，直线不到2公里的江心印，“正好是2023年底交房”。等到首批业主拿了房，散了味儿，住进去后就能在家门口滑雪了。如果没记错，这已经是“大明旅游度假区”、“仁恒文旅城”之后，我听到来自G84地块的第三次声音了。有人说，从空中看它像极了美国的长岛、广州的二沙岛。全岛15.21平方公里的面积，除了江堤风光带、森林公园与葡萄农家乐，规划了600万m²的总开发量：产业与住宅用地平分秋色，各占270万m²开发指标。被“挤”剩下的60万m²，才是各类配套设施。近日坊间突然流出的“仁恒大型冰雪乐园”文旅计划，就是岛上最具重量级的标杆配套之一。

本文作者：江南房叔

江心洲，南京最神奇的一个岛。

从“不食人间烟火”的荒蛮农耕时代，一跃跳过前两次工业革命。直接扛起了“中新友好合作” “高科技生态富人岛”的鲜艳大旗。

光是跳级进阶的过程，就让国内众多城市中的大小岛屿们艳羡不已。

有人说，从空中看它像极了美国的长岛、广州的二沙岛。全岛15.21平方公里的面积，除了江堤风光带、森林公园与葡萄农家乐，规划了600万m²的总开发量：

产业与住宅用地平分秋色，各占270万m²开发指标。被“挤”剩下的60万m²，才是各类配套设施。

近日坊间突然流出的“仁恒大型冰雪乐园”文旅计划，就是岛上最具重量级的标杆配套之一。

如果没记错，这已经是“大明旅游度假区”、“仁恒文旅城”之后，我听到来自G84地块的第三次声音了。

有消息称，乐园预计2024年底开业。巧的是，直线不到2公里的江心印，“正好是2023年底交房”。等到首批业主拿了房，散了味儿，住进去后就能在家门口滑雪了。

但，今天我们暂且不展开讨论那个被各大门派密集围攻的“岛中4.6万 大高层”产品。只聊仁恒G84文旅“换脸”归来，聊江心洲的冰与雪。

1

今天暖阳高照。可我的心里，装满了江心洲的冰与雪。

仁恒，还是那个经验老练的“神算子”仁恒。这一次，不经意间踩准了政治正确的点位：明年2月，就是万众期待的北京冬奥会了。

扭头看看江对岸的隧道口，那个拿地十年的启迪冰雪世界，还在扭捏磨蹭着，始终不进入主题。那么，没办法，只好让“富人岛”大地主仁恒先上了。

我们来看一下G84文旅地块“冰雪乐园”的最新效果图。

PS：请注意，图中最显眼、也是占地体量最大的单体建筑，疑似“大型室内滑雪场”。昂首上翘的“船头”特征，内部可容纳多条雪道。

据可靠信源，该主题乐园总用地面积约340亩，总投资超过40亿级。包括梦幻海洋乐园、滑雪运动乐园、冰雪娱乐小镇、嬉水乐园、雨林动物园、活力商街等业态，建成后将成为覆盖南京及长三角城市群的亲子休闲度假胜地。

在房叔个人看来，仁恒G84文旅城“换脸冰雪乐园”之举，可谓是一箭双雕：

首先，在时间线上，2014年仁恒签约“南京大明文化旅游度假区”距今已过去七年。而据最新消息，乐园预计2024年底开业。也就是说，从签约项目、获取土地到完工兑现，仁恒前后需要花费整整十年的时间。

“大型乐园本身属于出让门槛最苛刻的重资产项目之一，开发周期一般较长。随着国内消费热点的转移，也不可避免地影响到乐园定位的调改决策，需要与时俱进。”

正如某位文旅地产人士剖析指出：“最初，G84这幅巨无霸文旅地块就是准备匹配南京六朝古都尤其是明文化延续而做的，郑和下西洋被定为它的文化核心方向。同时，有力填补南京缺少海洋世界的空白，增加娱乐与观赏性。但随着时间推移，国内消费环境发生较大变化。由于明年是冬奥年，势必掀起一股冰雪运动热潮。所以，仁恒G84应势而变，及时变成以冰雪乐园为主题也在情理之中。”

其次，仁恒G84冰雪乐园正在与时间赛跑，甚至大有“抢夺南京首个冰雪乐园”之势。据仁恒文旅发展有限公司内部消息，“项目设计方案已经敲定，即将全面进入施工阶段。”也就意味着：面对江对岸的启迪冰雪世界，仁恒“只要加把力，就能有机会抢先一步，把对手压制”。

而对手启迪最不愿意看到的结果，应该是：后来者居上的仁恒冰雪乐园“横在”南京眼里，长江心上，然后左右逢源。甚至最坏的情况是，“江南主城的绝大多数家庭型、亲子类客流，可能就会直接被仁恒截走了。”

毕竟，双方的力量相差过于悬殊：仁恒不仅拥有大型冰雪场馆，还保留着原规划中的海洋馆、雨林馆等重磅业态。这确实是功能过于单一，只有一座室内滑雪场的启迪无法比拟的。

河西富人岛，用另一座更有内涵的冰雪世界，准备“截胡”江核隧道口了。

2

一座大明郑和下西洋遗风的文旅度假区，终于变成了江心洲的冰与雪。

“走，去江心洲滑雪去！”希望到了2024年的那个冬天，将会是1000万南京人经常听到的一句话。

尤其是大量80-90后夫妻组成的新中产家庭，以及无数有消费力的，不愁吃穿且无忧无虑的年轻小情侣们，“在富人岛上滑雪，看海豹”一定是他们最为热衷的旅游运动新时尚。

这，也是南京顶层设计的规划决策。对江心洲赋予的最为重要的城市功能使命之一：它不能埋头光顾着卖房子，成为少数高净值业主每天环岛慢跑的“私家领地”，或者每年不紧不慢地导入一小批精致的科技型企业，“守岛待兔”。

而是要勇于承担起“一江两岸，我在中心C位”的超级文旅度假区使命。

毕竟，南京太缺文旅了。况且，少数几个位置“偏僻”的文旅乐园，经营状况似乎都不太好。影响客流的因素不胜枚举，比如“路途有点远”，比如“没有强力IP”，“比如缺乏运营管理经验”等。

但，有钱不任性，且有丰富资产运营经验的仁恒完全不用担心：它在南京首次摸索的大型冰雪海洋乐园开出来，没有人去。因为只要开出来，多半会是人头攒动，人山人海。

别的不说，但两个字：“仁恒”，就足够了。

因为在南京，在“豪宅”产品主义尚未真正胜利的土壤下，仁恒依然会是那个被封神的一张名片。即使，它如今非常谨慎小心拿地，甚至放缓了获得新土储的节奏。即使，它更多倚重于合作开发的轻资产输出模式。即使，它恐怕很长时间不可能做出海玥万物500 ㎡三层空中院墅与中冶天玺380 ㎡御江环幕大平层的那种恢宏气魄，豪情干云。

但，只要是仁恒两个字，就够了。君不见，一座与琥珀，翡翠“亲密三人行”的小行星光，就吸引了近1400人争抢200多套房子。“不到4.5万的均价，简直比那个喊价4.7万的铁心桥香太多了。”

所以，作为岛上的大地主，仁恒又是如何用充裕现金流保证“可能是南京首家冰雪乐园”如期开业呢？你们可以看看它的G84宅地组团，27万方低密度大盘，多达91栋小高层与叠墅组成的庞大回款机器，一定做到让文旅乐园的进度筹备好过江对岸。

更何况，在G84文旅地块的北面，一个全新岛中居住区正在快速成型：招商瑞城G26（江心印） 奥体建设G71地块 栖霞建设G118地块“三剑客”三足鼎立，与金陵中学比肩而立。“毛坯限价涨了2K一平，也是对脚下土地价值的期许。”

值得注意的是，短期内的富人岛高层新盘价格似乎回不到5万大关了。栖霞建设的42200元/㎡毛坯限价，意味着即使加上外挂升级包，入市的想象空间也可能止步于4.7-4.8万/㎡左右。“结合市场环境，再高是不可能的。”

所以，也就不难理解：就在上个月底，那个楼板价超过3万5的璞境，终于赶在“4.6万央企抽水机”来势汹汹入市之前，与时间玩命地赛跑，收官加推最后的99套房子。

毕竟，后者对外号称3800标准的包，比中南的教科书级隐奢大宅还高出了300块钱一平米。无疑更吸引一批不明真相的群众，或者抱着抄底富人岛心态的老百姓们。“乱世巨星的角色扮演，对客户的诱惑性与侵略性极强”。

价格，是很好的武器。况且，它距离仁恒冰雪乐园并不太远。综合中签率都接近64%了。

3

你在温暖如春的广东长隆看动物世界，我在寒风呼啸的江心洲感受冰与雪。

所以今天，我们不想反复絮叨江心洲的“内卷化”，也不想提黑化后的竞品、业主之间的“撕X”，更不想提江心洲部分高净值岛民每天挂在嘴上的“咱们的岛上有多少座学校。”

10多座幼儿园，6所小学，3所初中，1所高中，还有1所十二年制的国际学校。这点教育家底是基础条件，不然，新一批的抄底富人群体怎么安心登岛？不然，今年南京三场集中土拍，从G26到G71再到G118三块地，为什么一窝蜂扎堆集中在金陵中学对面？

用意其实很简单：让所有人看到，让下决心准备“登岛”的买房人看到。加上南面的仁恒冰雪文旅度假区，这已经是江心洲中部目前能拿得出手的、堪称“最近的未来”了。

没错，启动建设十余年的南京唯一生态科技岛，并非要急于成为“江中曼哈顿”。它学习的“母体”样板之一是苏州工业园区，身上流淌着与新加坡合作产城一体化的良好血脉。

在未来五年，根据《建邺区“十四五”规划和二O三五年愿景目标纲要》（草案），江心洲也要被纳入河西大力发展总部经济的重要支撑体系，打造以人工智能为主的总部集聚区。

另一个剑指更高目标的雄心提法是，要做全球有影响力的人工智能研发设计和应用示范区，继续建设水生态科技综合体，还将建设“零碳未来岛”。同时，建邺区将以生态科技岛旅游文化度假区等为重点，集文化科技体验、商务会展演艺、智慧旅游商业为一体，融合夹江两岸的头部文旅综合体（华侨城欢乐滨江等），打造国际滨江文旅湾区。

“生态、低碳、科技、智慧”，才是江心洲走的更久、更远的终极出路。

对于绿化覆盖率要求不低于70%，绿色建筑达到100%的“南京版长岛”而言，唯有面向未来，把握好开发的速度与规模，注重“留白”意识，才是可持续发展的正道。但愿，建成后的那天，带给南京的不止有真实的冰雪体验，也有温暖的人心。

最后，我想说江心洲没有自媒体和中介吹的那么美好，也没有黑客口中的那么不堪，只是南京主要经营房地产开发的一个板块而已。

只是，富人岛的说法可以休了。