房地产上市公司财务报表案例分析（房地产代理商迪赛基业申请赴港上市）
房地产上市公司财务报表案例分析（房地产代理商迪赛基业申请赴港上市）图源：招股书此外，迪赛基业除了提供房地产代理服务及地产谘询服务，于往绩记录期，迪赛基业还通过向购房者提供配套装修服务获得其他收入。截至2018年、2019年、2020年及2021年4月30日，该公司提供有关服务产生的收益分别为0、0、790万元及258万，分别占总收益的0、0、3.8%及4.4%财务方面，公司于截至2018年、2019年、2020年12月31日止年度的收益分别为人民币2.255亿元、1.846亿元、2.0552亿元。截至2020年、2021年4月30日止四个月收益分别为3198万、5864.4万。公司纯利于截至2018年、2019年、2020年12月31日止年度的收益分别为2910万元、1227万元、3576.4万元。截至2020年、2021年4月30日止四个月纯利分别为亏损360万、纯利693.4万。值得一提的是，迪赛基业主营的房地产代理服务的佣金率却持续下滑。据披露，2
格隆汇新股消息，据港交所8月30日披露，宁波及苏州一手房地产代理商迪赛基业控股有限公司（以下简称“迪赛基业”）向港交所主板递交招股书，智富为其独家保荐人，该公司因今年2月递交的招股书于8月26日失效，故此，这也是该公司第二次递交招股书，申请在港上市。
在股权架构方面，沙勇为迪赛基业创始人及大股东，持股其公司74.6188%的股份。外界对于其创始人的资料甚少，公开资料显示，沙勇曾先后任宁波市音像公司摄像师、鄞县电视台记者、宁波电视台记者，在电视台担任期间，做过房地产专栏。
01
佣金率下滑，欲转型家装服务
近年来，房地产、物业公司IPO热潮，也顺势带起了一大部分房地产代理商的上市计划。而迪赛基业便是众多行列中的一个。
迪赛基业运营业务主要是房地产代理服务、房地产谘询服务。最早于2001年开始在宁波开展业务运营，2008年进军苏州，业务主要集中于这两地。在宁波及苏州的所有房地产代理中排名第三及第五，分别占市场份额的3.9%及0.7%
财务方面，公司于截至2018年、2019年、2020年12月31日止年度的收益分别为人民币2.255亿元、1.846亿元、2.0552亿元。截至2020年、2021年4月30日止四个月收益分别为3198万、5864.4万。公司纯利于截至2018年、2019年、2020年12月31日止年度的收益分别为2910万元、1227万元、3576.4万元。截至2020年、2021年4月30日止四个月纯利分别为亏损360万、纯利693.4万。
值得一提的是，迪赛基业主营的房地产代理服务的佣金率却持续下滑。据披露，2018至2020年，住宅物业平均佣金率从0.87%降至0.63%，商业物业平均佣金率从1.88%降至1.48%。尽管截止2021年4月住宅物业、商业物业平均佣金率有所回升，但这也表示有一定的不稳定性。
图源：招股书
此外，迪赛基业除了提供房地产代理服务及地产谘询服务，于往绩记录期，迪赛基业还通过向购房者提供配套装修服务获得其他收入。截至2018年、2019年、2020年及2021年4月30日，该公司提供有关服务产生的收益分别为0、0、790万元及258万，分别占总收益的0、0、3.8%及4.4%
图源：招股书
似乎表明，在传统房产代理业务和谘询业务外，该公司也瞄准了当前另外一条火热的赛代使得其增加收入。但是家装行业虽然门槛低，但是营销成本及人员成本变高，迪赛基业能否在这一赛道上，抢占一席之地这里不得不留下一个悬念。
02
新三板摘牌，转而谋求赴港上市
迪赛基业的附属公司宁波迪赛，曾于2016年4月22日在新三板挂牌，股份代码为836982.OC，后于2020年4月14日从新三板摘牌，当时该公司市值仅2.13亿元，摘牌原因迪赛基业也曾透露，由于新三板流动性问题，以及交易量水平较低，另一方面，业影响其以股权货债务方式募集资金，故此选择摘新三板，转而筹划赴港上市之路。
值得注意的是，2018年至2020年，迪赛基业净利润从2907.9万元增长至3576.4万元，但是同期现金及现金等价物从4781.8万元下降至3491.6万元，反差巨大，原来在该公司的三大现金流中发现，2020年融资活动现金流净额较2019年骤降1721.7%，其主要原因是期内股东派息约5250万元，派息额是当期净利润的1.47倍。
此次分掉的钱并不少，同时这也是近三年来唯一一次的分红。此举将会导致现金流缩水，从而导致其资金周转及偿债能力减弱。
03
结尾
房产代理商，作为一个不为大众所知却风生水起的服务行业，依托人口红利从而崛起，如今，地产行业也迎来了变局，业内竞争逐步趋向于白热化，行业整合趋势明显，随着集中度的快速提升，迪赛基本业务地域性色彩浓厚，尽管谋求多元化业务支撑，应对行业压力与风险，但能否成功上市，需要时间的考验。
