深圳小产权合同无效案例（深圳小产权合同被判有效）

深圳小产权合同无效案例（深圳小产权合同被判有效）小产权可以买了？1深圳的小产权房可以买了？多名律师表示，法院判决绿本小产权转让合同有效已不是个案，但合同有效与绿本小产权合法买卖不可划等号。最大的风险在于，如果你买了绿本房，但无法将房子的产权过户到自己名下，在旧改拆迁时如果原业主毁约，拆迁补偿款或回迁房就不一定属于你。

来源：南方楼事（QQfangtan）；作者：内容小分队

日前，一则绿本小产权房转让合同有效的法院判决引发热议。

该案例涉案房产原村民黄某在2008年将绿本房屋转让给他人，期间房屋又进行了多次转手。2017年黄某向法院起诉，要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费。

日前，法院驳回了让原村民要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求，判决该绿本房转让协议有效。

深圳的小产权房可以买了？

多名律师表示，法院判决绿本小产权转让合同有效已不是个案，但合同有效与绿本小产权合法买卖不可划等号。

最大的风险在于，如果你买了绿本房，但无法将房子的产权过户到自己名下，在旧改拆迁时如果原业主毁约，拆迁补偿款或回迁房就不一定属于你。

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小产权可以买了？

近日，一则“绿本’小产权房’买卖合同有效”的法院判决案例引发热议。不少人将此次判决视作小产权房交易终于得到官方承认的信号。律师表示，绿本小产权房不等同于小产权房，转让合同有效有法律依据。

尽管如此，绿本小产权房的买卖风险还是存在。张茂荣表示，虽然绿本小产权房转让合同有效，但是无法办理过户手续，房屋始终无法登记在买家名下，合同客观上无法全面履行完毕，拆迁时也会遇到障碍，建议还是谨慎购买。

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合同有效≠买卖合法

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博旧改：法律上来说会赔给原村民

坪山的案例就涉及了大家最关心的旧改拆迁房的问题。建纬（深圳）律师事务所合伙人周志芳律师告诉南方楼事，从法理上来说，旧改拆迁的相关赔偿会给到房产的权利登记人，也就是绿本房产证的登记人。

周志芳律师告诉南方楼事，绿本房是指非商品性质的房屋，没有按照市场价格缴纳地价款，所记载的权利受到一定的限制，在产权证上也已经注明不得转让、抵押的字样，所以转让过户受到限制。

虽然目前最高院和深圳法院有认定绿本房的转让合同有效，但合同有效与房屋权属变动在法律上是两个层面的问题，只有完成了房屋过户登记，法律上才承认买受人对房屋的所有权，否则，买受人只能基于合同对出卖人主张债权。

对于大家最关心的绿本房涉及到旧改拆迁问题，她指出，旧改拆迁过程中针对绿本房屋，即使登记权利人就绿本房屋已经签署了转让合同，但由于没有办理过户登记，法律上的权利人仍然是出卖人。根据现行的旧改政策，搬迁补偿协议的备案、回迁房登记都只能以登记权利人的名义进行。

所以，开发商必须与登记权利人签署搬迁补偿协议，但由于买受人通常实际占有了房屋，为了顺利的接受物业，开发商通常会要求与登记权利人、实际占有物业的买受人签署三方协议，约定各方的权利义务。

“但是回迁物业也只能先登记至登记权利人名下，再通过二手房交易的方式过户至买受人的名下。”

如果绿本房登记权利人与买受人发生纠纷，绿本房登记权利人拒绝履行合同，如果买受人诉请要求出卖人将绿本房过户登记，除非绿本房符合转为红本的条件（例如安居房禁售期已满），否则法院一般会以不具备过户登记的条件为由驳回诉讼请求。

但如果买受人与登记权利人签署的是回迁房期房的买卖合同，约定的是将未来回迁物业过户登记至买受人名下，在回迁物业完成选房及初始登记的情况下，买受人要求继续履行的诉请法院是可以支持的。

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回迁房也要分清红本还是绿本

针对上文提及回迁房的买卖，周争锋提醒，购买此类房产前要确认清楚补偿的是那种性质的房产，安置的是绿本房产证的话，以后只是有转红本的可能，但还需要补偿地价，补办有关手续，目前深圳市并没有这类绿本房变红本的配套规定。

一般而言，开发商主导的城市更新补偿的是红本房产证，比如华润大冲的旧改；政府主导的棚改，征收前不是红本产权证的房产，置换的只是绿本拆迁安置房，不是可以自由流通的房产。“这类房产何时可以转红本自由流通，需要等配套政策出台。”

红本房产证与绿本房产证（来源：网络）

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绿本可转红本，但不普遍

当然，深圳也存在某些具备特殊条件的绿本房可转红本，南山法院曾判过的绿本转红本强制执行的案例。

周争锋表示，有的绿本房产证具备什么条件才能办理红本房产证，没有相关的配套规定，实践中操作不能，在《市规划国土委坪山管理局关于慎购拆迁安置房等非商品住宅的提示》中，规划国土委坪山管理局已经明确地指出了这一点。

“我们不能依据南山区人民法院这个绿本转红本的强制执行案，得出在深圳购买所有的绿本房买卖，都可以去法院诉讼继续履行并可以强制执行的结论。”

结语

小产权房一直以来都是深圳的爱与痛，据相关部门公布数据，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前，深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。

“小产权房”其实不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房指没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，也就是说不能用于买卖。

但在深圳，小产权房的交易一直存在着。

一位律师朋友告诉南方楼事，“和朋友探讨小产权房问题时她说，初到深圳就惊讶地发现深圳的人非常热衷于购买小产权房，这与北京、上海很不一样。”

一是因深圳房价高企，买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择，而看到这一市场需求的投资客也会进场；二是看到城市更新背后的巨额利润，不少人将小产权房作为一种投资选择。

但是，无论是出于自住还是投资，购买小产权房的风险摆在那里。就如上文提及的，转让协议有效仅仅是房产的债权问题，买小产权房无法过户，你买的房子的从法律上来说就不是你的。