国际楼市走势（经济周期与房价走势密切相关）
国际楼市走势（经济周期与房价走势密切相关）现实生活中，实体制造企业每当产能过剩、形成大量存货时，就会减少生产意愿；而当库存去化到一定程度后，又开始恢复生产，直至再产生一轮过剩和存货，由此导致经济呈现短周期性波动。□其中，基钦周期跨度最短，一般在3－4年，因此也被称为“短周期”或“库存周期”，主要考察产品库存变化。当前我们所处的周期是自1990年以来的时期，该周期国际上通称为信息化时代，或后工业化时代。在每个“一长”周期中，一般还包含有三个时间跨度稍短的周期，分别为基钦周期、朱格拉周期和库兹涅茨周期。
“一长”者，叫康德拉季耶夫周期理论，简称“康波周期”，是经济周期中的“老大哥”，其跨度长达60年，因此也被称为超长波周期理论。
该理论认为，人类社会每经过50或60年左右时间，便会经历一次基本完整的经济周期，即从复苏、繁荣、衰退到萧条，然后周而复始，往复循环。
之所以会产生这种周期轮回，一般表现为人类科技创新成果的推动。如此前的蒸汽机时代（1782-1845）、铁路化时代（1845-1882）、电气及汽车时代（1892-1948）、自动化时代（1948-1990）等。
当前我们所处的周期是自1990年以来的时期，该周期国际上通称为信息化时代，或后工业化时代。
在每个“一长”周期中，一般还包含有三个时间跨度稍短的周期，分别为基钦周期、朱格拉周期和库兹涅茨周期。
□其中，基钦周期跨度最短，一般在3－4年，因此也被称为“短周期”或“库存周期”，主要考察产品库存变化。
现实生活中，实体制造企业每当产能过剩、形成大量存货时，就会减少生产意愿；而当库存去化到一定程度后，又开始恢复生产，直至再产生一轮过剩和存货，由此导致经济呈现短周期性波动。
□朱格拉周期跨度一般在10年左右，约包含三个基钦周期，因此也被称为“中长波周期”。
该周期的发现缘于实体制造企业对设备投资的更新和升级。当设备更替与投资处于高峰期时，经济就会快速增长，而当设备投资完成之后，经济也随之衰退。
□库兹涅茨周期是一个跨度在15-20年的中长周期，因该周期是在研究地产或建筑周期时而被总结发现的，因此也被称为“长波建筑周期”。
该周期理论认为，由于人口繁衍、迁移等因素影响，地产和建筑往往以15－20年跨度形成一次周期波动。
应当说，上述周期理论对分析和研究我国房地产发展趋势，都具有相当的指导和启示作用。如基钦周期理论。我国房地产近二十年来，确实每隔3－4年就会出现一次所谓“去库存”问题。如2009年、2013年及后来的2016年等，而目前似乎又到了新一轮“去库存”的临界点上。
而就朱格拉周期而言，我国房地产市场自1998年确立以来，已连续经历了两轮朱格拉周期。第一轮，基本以刚需消费为主；而自2008年之后，房地产融入了金融属性，开始进入爆发上涨期，成交量和成交价均连年上涨。
库兹涅茨周期本身就是以研究地产和建筑周期为主的，其对房地产周期的认知及预测，在国际上都得到相当认可和定义。按此周期理论，我国恰好已进入第一个库兹涅茨周期末端。那么，我国的房地产发展走势能否得到库兹涅茨周期的认证和检验，尚须时间和历史进行考证。
当然，经济学理论之于经济研究和分析，只是给人们提供一种方式方法和理论借鉴，而不是直接“拿来主义”、生搬硬套。周期理论也是如此。
具体到对房地产发展趋势的研究上，还要结合其他要素和参数一并进行考察、分析。
如我国经济界近年流行的“三要素”说，即倡导在关注周期理论的同时，还要注意研究、考察人口、土地、金融三大要素在各个周期对房地产市场的影响。
1、当前我国房地产市场已进入各周期末端，需要有一轮调整，至少有一个较长时期的横盘。
期望房价再象此前十年、二十年那样疯狂上涨，已几无可能。如果有，也只能是在出现大幅度通货膨胀的基础之上。但从当前情况看，我国还不具备形成大幅度通货膨胀的基础条件。
2、我国房地产市场发展应该还有10至15年左右的“白银时代”。
这是结合康波周期理论和我国城镇化发展程度综合研判的结论。但是，在这个“白银时代”中，也将不再是此前二十年的那种普涨，而将表现为结构性的市场机会。
3、金融政策和货币政策尽管仍是影响房地产市场走势的重要因素，但经济发展基本面、人口增长周期及城市发展布局对房地产市场的影响作用正与日凸现。
国家和地区的经济发展状况好，国家、居民收入连年增长，必然可以长期支撑房地产市场长足、向上发展；而人口增长周期尤其是人口老龄化进程，对房地产市场的长期影响已日渐显著；而近年来因经济发展布局而形成的大型城市群和热点城市，正日益左右和引导房地产发展的座标和方向。
超大、特大及大型热门城市，由于其在周期反映中相对迟滞，加之人口不断向上述地区集聚，未来该类城市的房地产市场将会在整体大环境中表现出一种独特的“小气候”现象，即大环境表现好的时候，上述城市会表现为锦上添花的双重叠加效应；而当外围大环境出现阶段性调整或衰退时，该类城市将可能表现为阶段性抗跌乃至局部依旧上升的趋势。
身处现代社会适当关注经济周期，它与我们的生活、投资息息相关。
