武汉房价为啥一直跌（武汉楼市三环外误乱买）
武汉房价为啥一直跌（武汉楼市三环外误乱买）提问：最美的房姐好，新人首问。请教一个关于估值问题。cq远郊区某33层高层小区，2T6，小区均价6000元。现有个建面100的二楼（一楼是架空的入户大厅），优点：有一百多个平方的露台可以独家使用（可以摆点花草菜），缺点：紧邻小区配电房（在一楼旁边空地），只相隔几米。这种房子的价格和均价6000相比，应该如何定位？感谢这一期瑞园的价格依然有优势，可以入手 二期比一期地铁距离稍微远了点，交通不算太方便 如果淘不到性价比高的二手房，建议入手瑞园，后期价格还会继续抬升 建议133，单价较低，房票珍贵，面积可以偏大一些 小户型单价偏高，且不好抢从居住体验上看，纽宾凯产品是不错的，容积率低 环境好，但是单价1.5以上的价格买花山，有点贵了。周边的二手房单价也才1.3左右。如果是自住，其实可以买的。但是性价比不如瑞园的大面积。 目前左岭板块属于起步阶段，整体发展要滞后于未来科技城和花山 软件新城，左岭未
这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000 人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
关注“武汉房姐”微信公众号 进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球
提问：房姐好，急问 1、武汉花山纽宾凯麓镜小高层11层看中一楼带70平花园毛坯房128平单价15200，2022年1月交房 2、中海光谷东麓楼高33层89平单价14500精装修，2023年交房。 请问房姐，自住肯定选花山环境好，投资哪个性价比高呢？两个地方的房子哪个升值空间更大？发展更好！
回答：你好，感谢付费！
从居住体验上看，纽宾凯产品是不错的，容积率低 环境好，但是单价1.5以上的价格买花山，有点贵了。周边的二手房单价也才1.3左右。如果是自住，其实可以买的。但是性价比不如瑞园的大面积。 目前左岭板块属于起步阶段，整体发展要滞后于未来科技城和花山 软件新城，左岭未来规划的产业 更多以制造业为主，这一点不如花山。 中海光谷东麓开盘价格在1.4左右 带装修，中规中矩，如果首付不多的情况下 想上车光谷东，可以买。 这2个盘对比，自住选纽宾凯，投资选中海。 接力贷要求老人户口在武汉，女不满65岁，男不满70岁。
提问：房姐，您好！ 看了很多您写的东西，现在想买联投光谷瑞园，纯投资。 请问： 1. 瑞园的2期，离地铁花山河站至少有1.2公里远，这种情况下，仍然不影响投资吗？ 2. 2期有102，116，120，133，146这些户型。请问纯投资，买哪种最好？最好再说下为什么？ 非常感谢房姐。
回答：你好，感谢付费！
这一期瑞园的价格依然有优势，可以入手 二期比一期地铁距离稍微远了点，交通不算太方便 如果淘不到性价比高的二手房，建议入手瑞园，后期价格还会继续抬升 建议133，单价较低，房票珍贵，面积可以偏大一些 小户型单价偏高，且不好抢
提问：最美的房姐好，新人首问。请教一个关于估值问题。cq远郊区某33层高层小区，2T6，小区均价6000元。现有个建面100的二楼（一楼是架空的入户大厅），优点：有一百多个平方的露台可以独家使用（可以摆点花草菜），缺点：紧邻小区配电房（在一楼旁边空地），只相隔几米。这种房子的价格和均价6000相比，应该如何定位？感谢
回答：你好，感谢付费！
必须要赠送才算，违建不算，公共区域不算，小区质量越好，赠送面积可以价值更高。 赠送面积分为未来可能被拆除的面积，和不会被拆除的面积。不同的风险，值多少钱的估价不一样。 还分能做卧室的面积和不能做卧室的面积。能做卧室的要值钱很多。 露台、花园面积就肯定不能按照房间的面积来计算价值。
赠送面积的价值肯定要考虑进去，但不要忘了，通常愿意赠送面积的房子都是比较难卖的楼层/面积段/地段/产品力，所以综合评估下来，性价比反而不一定高。 建议先和开发商或者物业确认下，是赠送面积还是公共区域。 如果是裙楼顶不值钱的，赠送面积不加价或者只按0.1的价格计算即可。 二楼属于低楼层，折价5-10%左右，还要看采光条件如何。 配电房是瑕疵，减分项，最好不要买这样的房子，接盘侠会在意。 投资还是要看具体的楼盘。
提问：美丽的房姐，你好，关于购房我有问题想询问，我目前在惠州居住，想在惠城区采购一套房子，目的是一方面给孩子上初中，一方面有投资考虑，初步看的是西湖附近一中初中部附近的房子，现在在犹豫，电梯房好点的都将近30000元一平，楼梯房17000左右，但是老破旧，同时感觉惠城区房价近期持平甚至有缓降的趋势，不知道是否该出手？
回答：关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座
第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。 不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。
第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。
第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。
第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米300多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。
不瞒大家说，现在老破小 老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。 惠州投资不是好的城市，如果单纯考虑学区，可以入手一套老破小，但是价格一定要够笋，方便未来做凤变冰卖出。
提问：去年底，用我妈的名额，在东湖城21000多买了一个房子，楼层和户型都一般，是开盘后挑剩下的！我主要是投资用！使用的是农行接力贷！首付交了，合同也签了！贷款时因为我爸妈户口不在一个户口薄上，需要转到一个上去！刚好疫情就没弄！现在疫情基本结束，售楼处，一直催我去办理，还给我发了律师函！我回复是爸妈在国外疫情回不来。 现在问题是：1，我不想贷款这么早下来，因为贷款下来就意味着要还贷，那我如果不搭理他们，先拖个一年半载，她们有权收我滞纳金，或收回房子吗？如果有，建议我拖到什么阶段时去处理，还是直接放弃房子，把首付款拿回来？目前手上子弹充足，没有现金流的问题！
回答：这个主要还是看开发商缺不缺钱，如果有熟人打个招呼是没任何问题的。 不好卖的盘可以拖，但是一般楼盘开发到了最后一期，开发商就会要求快速回款了。 律师函不会上征信，不会上执行系统，但是别拖到开发商真的去法院起诉了。 东湖城还行，能跑平大盘。 从你开始办接力贷，到下款大概也会有1-2个月的周期。 一般不会给滞纳金。
提问：房姐好，这段时间在圈子里跟着房姐长了不少见识，现在想咨询下您个人发展的问题和买房的问题。我性别女，父母北方小城市体制内，我自己在国企收入不高，月供能力有限父母年纪较大也怕父母身体不好。综合考虑到之后的职业发展，环境适应程度，便利程度等因素，想今明年两年公考去北京拿户口。目前的想法是最近想办法凑钱全款买一套朗诗里程小两居，留着首房首贷等去了北京之后再买个上车盘或者等待经济适用房或者分房，或者和将来的老公一起首付买房。这是我目前的想法可能有很大改进空间，期待房姐能够给我提提建议。再次谢谢美丽的房姐
回答：你好，感谢付费！
事业发展思路没有问题。 努力挣钱，为孩子准备好充足的物质基础。 最好你做第一代北京人，让孩子做第二代北京人，免他开荒之苦。 把事业转移到北京，逐渐积累财富，买好北京的房子，把孩子送到北京的学校里读书，考北京的好大学，读本科、研究生，进北京的好公司，积累经验和人脉，最后择机考虑是否开始开创自己的事业。 北京破限购不难，如果子弹150以上，建议破限购直接买一套东三东四上车盘。 如果暂时预算不太充足，可以先全款抵押买入朗诗，抵押不占贷票。 全款买房还是不太建议了。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
