卖房者要注意中介挖的哪些坑（我走过最长的路）
卖房者要注意中介挖的哪些坑（我走过最长的路）事情是这样的。 可能有人会说，向来都是买房的被人坑，你卖房的还能被坑？ 是的，卖房也能被坑，而且这种情况还很普遍。
前几天，一个粉丝很气愤的和我吐槽她卖房被中介坑的事情。
因为她遇到的这个情况比较典型，所以在征得她的同意之后，我决定把她的故事分享出来，希望能帮到更多的人……
可能有人会说，向来都是买房的被人坑，你卖房的还能被坑？
是的，卖房也能被坑，而且这种情况还很普遍。
事情是这样的。
年初的时候，我这个粉丝潘女士打算把自己在海珠的房子卖了，再加点钱换一个大点的房子。
就到小区附近一家小中介去放盘，而且独家委托给了这个小中介。
熊叔提醒大家，卖房千万不要独家放盘给一个小中介，独家基本就注定了悲剧。
更讽刺的是，潘小姐选择独家给这个中小介的理由是，除了“快速卖出去，中介费低”，还在于这个中介公司向她保证：
“您放心，我们是绝对不吃差价的！”
看到这里，熊叔沉默了十秒，默默的点了根烟……
这年头，居然还有公司拿“不吃差价”来忽悠人。
我先问你们一个问题：中介吃差价吗？
估计很多人会说，中介黑啊，没良心啊，肯定吃差价啊，吃完上家吃下家啊……
我相信这是大部分人对中介的看法，估计当时的潘小姐，也是这样想的。
但是熊叔可以毫不客气地说，“不存在吃差价，一套也没有！”
这倒不是说因为某个中介道德人品有多好，所以它不吃差价，而是他根本做不到，它吃不了！
只要你对中介行业有了解，你就知道，吃差价这件事情，在当前的市场环境下几乎不可能发生。
你知道在广州，一个中介一个月平均可以卖几套房吗？
答案是0.3套！
你没有看错，平均每3-4个月才能开一次单！
请记住这个数字，这是整个中介世界一切运行规律的基础，这也是中介江湖一切乱象的来源。
这是一个让所有中介绝望的数字，成交如此稀少，开单如此之难！
所以中介公司必须用人海战术，降低门槛和素质要求，大量招人！
所以中介公司给新人三个月宽限期，三个月不开单，就自动滚蛋。
所以中介行业谎言遍布，为了成交，对内抢客撬单，对外忽悠欺瞒。
了解了这个你就知道，不要寄希望于找到一个“有良心”的品德好的中介，也不要在成交后去抱怨人家中介坑你不靠谱。
小孩子才分好坏，成年人只看利益。
中介所做的一切都是为了两个字“成交”！
但是成交最大的障碍是什么？
是价格差！
潘小姐最开始希望卖的价格是300万，但是第一个意向客户只能出到230万。
按常理来讲，这个单子肯定做不了，差70万呢。
但是为了这唯一可能成交的单子，中介开始活动了，什么伎俩都用上了。
接下来中介所做的一切，都是为了不断压低业主（潘小姐）的心理价。
第一天（电话）：
中介（简单寒暄后）：“潘小姐，请问您的心理价位是多少？”。
潘小姐：300W！
中介（故作惊讶）：太贵了呀，您附近XX小区同样大小去年刚成交才209W。您这个报价还可以再谈吗？
潘小姐：到时候再说吧（错！）
这里面中介用了一个套路：无论你报什么价，中介永远会回答：“哎呀，这个价格太贵了，在XX小区刚卖了一套差不多的，价格只有xxx万（编的）”。
同时，潘小姐也犯了一个错误：在没见到重复来看房的客户前，永远要咬死300W。
你随口说的“再谈谈，到时候再说”，在中介眼中就是有巨大的、十几万的让利空间。
第二天（电话）：
中介：“潘小姐您好，你们小区5号楼1103室，人家刚刚挂出来。楼层朝向还比你好，才仅卖3W/平。你这个3.4W/平卖不掉的。您看看，要不调整一下价钱”
中介：“不瞒您说，您这个小区，目前也就3W/平的单价”。
潘小姐（有点气）：我装修很好的，到时候再谈吧！（错）
第四天（电话）：
中介：“潘小姐您好，现在受疫情影响，估计房价会暴跌，你们附近好多人都在卖房，而且价格比你低很多！”
中介：“再不卖出去，以后房价跌了就卖不出去了，您看看，要不调整一下价钱到285万”。
潘小姐：我和我老公商量下吧！（错）
第五天（电话）：
中介：“潘小姐您好，您的房子挂了一个星期了，连一个想看的都没有，您看看，要不调整一下价钱到285万”
潘小姐：你帮我调整下吧，290万不能再低了。（第一次妥协）
第六天，中介带了第一个客户来看房，客户在房间里拍完照，简单问了几个问题就走了，也没啥表示。
注意，这个很有可能是中介内部自己人假扮的买家。
第六天晚上（电话）：
中介：“潘小姐您好，您的房子客户很喜欢，但是它的预算只有260万，您看能不能再降点，我也看看客户那边能不能再加点？”
潘小姐：你先问他最多能出到多少吧（错！）
中介：我看客户挺有诚意的，应该可以去到280万，您看明天要不要来我们店里大家当面谈一谈。
潘小姐：可以！（错）
第七天，双方见面，中介开始打太极。
中介（对业主说）：潘小姐，我的业主大人，您也别一口咬死290万，看看275万行不行，您看买家多有诚意，是真的想买；
中介（对买家说）：买家大姐您好，您也别一口咬死260万，再想想办法，咬咬牙能不能凑到275万，这套房子真的很笋啊！
最后，当然是不可能谈成了。
那明知道不可能谈成，为什么中介还要费这个劲折腾，把你们约出来呢？
这个就叫“摆台/做局”，多几次这样来来回回的摆台做局，中介慢慢就能摸清楚业主的底价，也能摸清楚买家的最高出价。
然后再把你的房子配对给另外一个买家，把买家配对给另外一套房子。
上面这个过程并不是买家刚好每一天都给潘小姐打一个电话，而是一天十几个电话，可能是很多人轮流打，只是我为了方便叙事做了简化。
当然事情到这里，只要潘小姐守住280万的底线，也不算太亏。
遗憾的是，潘小姐又犯了一个大错误。
潘小姐是要卖了自己的房子，还要再买的，也就是卖一买一。
一般情况我们都是先卖后买，但是潘小姐却被中介忽悠先买后卖，在自己这边的房子还没有卖出去的情况下，就在另一边下了5万定金。
因为在上一次谈判后，中介又陆陆续续带了很多人去看房，而且不断有意向客户来压价。（熊叔估计这其中有不少是中介）
潘小姐心想着，自己房子两个月内卖出去肯定没问题，所以就和对方约定两个月内过户即可。
结果交了定金后，后面的来看房的客户越来越少，而且买家的观望态度越来越明显。我之前讲过观望期，感兴趣的朋友可以看文末链接。
着急之下，潘小姐将房价继续调低到了270万（错）。
这个价格绝对是小区里最笋的盘了，结果因为独家的原因，来看的客户很少。
而且潘小姐听说旁边有其他品牌的中介，开始抹黑它的房子，说它的房子这么便宜，是因为“有问题”。
潘小姐真是死的心都有了，明明已经比小区平均水平便宜十几万了，还没卖出去。
最后，潘小姐心一横，决定暂时不卖了，宁可失去五万元的定金，也要恢复自己房子300万的原价。
从潘小姐的故事中，我们可以看出：
中介的唯一任务，就是想尽一切办法拉平买卖双方的价格差！
其他的一切手段、套路和伎俩，无非都是围绕这一个目的——降低卖家的心理预期，同时摸清楚买家的最高出价。
说到这里，我们再回到开始的问题，中介吃差价吗？
当然不可能，目前的市场，成交这么难。遇到一个买家出280W，卖家要300W的都很难。
而如果你想要吃差价，至少得要买家出的价格比卖家想要的还高10%，这是绝对不可能的。
最后说一下，那作为卖房的人，如何防止被中介坑呢？
第一：永远不要独家放盘给一家中介，不然你所有的信息都只能来源于这一家中介。
其次，就算你不是独家，也绝对不能让中介，成为你唯一的信息之源，你要自己多方参考，信息综合全面，你才不会被骗。
你永远不知道中介为了忽悠你，到底能有多拼。
早年还没有贝壳链家这种线上网站的时候，房子价格很不透明，有些中介，会在你的小区门口，举一块小黑板，晃来晃去。上面写着“专售本小区房子”，价格会写的很低。
你以为他们是吸引买家吗？错，他是写给住在这里天天进进出出的业主看的，不断告诉你，这个小区的房子就值这个价。
最后，价格是你的生命线，在没有遇到真实卖家之前，绝不做任何退让。
那什么叫真实卖家呢？
一般行业经验是，“第二次带看”，就是第二次来你家看你房子的人！
在遇到真实卖家之前，遇到任何关于价格的谈判，不要说“到时候再商量、再谈谈”这些话，因为这个时候不会有诚意的谈判。
正确的回答，应该是“零！”
中介：“请问谈价空间有多少？”
业主：“零！一分钱也没有！”
最后，如果喜欢熊叔这篇文章，请帮忙转发下，让更多卖房的朋友看到，以免被坑，谢谢！
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