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卖房者要注意中介挖的哪些坑(我走过最长的路)

卖房者要注意中介挖的哪些坑(我走过最长的路)事情是这样的。 可能有人会说,向来都是买房的被人坑,你卖房的还能被坑? 是的,卖房也能被坑,而且这种情况还很普遍。


卖房者要注意中介挖的哪些坑(我走过最长的路)(1)

前几天,一个粉丝很气愤的和我吐槽她卖房被中介坑的事情。

因为她遇到的这个情况比较典型,所以在征得她的同意之后,我决定把她的故事分享出来,希望能帮到更多的人……

可能有人会说,向来都是买房的被人坑,你卖房的还能被坑?

是的,卖房也能被坑,而且这种情况还很普遍。

事情是这样的。

年初的时候,我这个粉丝潘女士打算把自己在海珠的房子卖了,再加点钱换一个大点的房子。

就到小区附近一家小中介去放盘,而且独家委托给了这个小中介。

熊叔提醒大家,卖房千万不要独家放盘给一个小中介,独家基本就注定了悲剧。

更讽刺的是,潘小姐选择独家给这个中小介的理由是,除了“快速卖出去,中介费低”,还在于这个中介公司向她保证:

“您放心,我们是绝对不吃差价的!”

看到这里,熊叔沉默了十秒,默默的点了根烟……

这年头,居然还有公司拿“不吃差价”来忽悠人。

我先问你们一个问题:中介吃差价吗?

估计很多人会说,中介黑啊,没良心啊,肯定吃差价啊,吃完上家吃下家啊……

我相信这是大部分人对中介的看法,估计当时的潘小姐,也是这样想的。

但是熊叔可以毫不客气地说,“不存在吃差价,一套也没有!

这倒不是说因为某个中介道德人品有多好,所以它不吃差价,而是他根本做不到,它吃不了

只要你对中介行业有了解,你就知道,吃差价这件事情,在当前的市场环境下几乎不可能发生。

你知道在广州,一个中介一个月平均可以卖几套房吗?

答案是0.3套!

你没有看错,平均每3-4个月才能开一次单!

请记住这个数字,这是整个中介世界一切运行规律的基础,这也是中介江湖一切乱象的来源。

这是一个让所有中介绝望的数字,成交如此稀少,开单如此之难!

所以中介公司必须用人海战术,降低门槛和素质要求,大量招人!

所以中介公司给新人三个月宽限期,三个月不开单,就自动滚蛋。

所以中介行业谎言遍布,为了成交,对内抢客撬单,对外忽悠欺瞒。

了解了这个你就知道,不要寄希望于找到一个“有良心”的品德好的中介,也不要在成交后去抱怨人家中介坑你不靠谱。

小孩子才分好坏,成年人只看利益。

中介所做的一切都是为了两个字“成交”!

但是成交最大的障碍是什么?

是价格差!

潘小姐最开始希望卖的价格是300万,但是第一个意向客户只能出到230万。

按常理来讲,这个单子肯定做不了,差70万呢。

但是为了这唯一可能成交的单子,中介开始活动了,什么伎俩都用上了。

接下来中介所做的一切,都是为了不断压低业主(潘小姐)的心理价。

第一天(电话):

中介(简单寒暄后):“潘小姐,请问您的心理价位是多少?”。

潘小姐:300W!

中介(故作惊讶):太贵了呀,您附近XX小区同样大小去年刚成交才209W。您这个报价还可以再谈吗?

潘小姐:到时候再说吧(错!)

这里面中介用了一个套路:无论你报什么价,中介永远会回答:“哎呀,这个价格太贵了,在XX小区刚卖了一套差不多的,价格只有xxx万(编的)”。

同时,潘小姐也犯了一个错误:在没见到重复来看房的客户前,永远要咬死300W。

你随口说的“再谈谈,到时候再说”,在中介眼中就是有巨大的、十几万的让利空间。

第二天(电话):

中介:“潘小姐您好,你们小区5号楼1103室,人家刚刚挂出来。楼层朝向还比你好,才仅卖3W/平。你这个3.4W/平卖不掉的。您看看,要不调整一下价钱”

中介:“不瞒您说,您这个小区,目前也就3W/平的单价”。

潘小姐(有点气):我装修很好的,到时候再谈吧!(错)

第四天(电话):

中介:“潘小姐您好,现在受疫情影响,估计房价会暴跌,你们附近好多人都在卖房,而且价格比你低很多!”

中介:“再不卖出去,以后房价跌了就卖不出去了,您看看,要不调整一下价钱到285万”。

潘小姐:我和我老公商量下吧!(错)

第五天(电话):

中介:“潘小姐您好,您的房子挂了一个星期了,连一个想看的都没有,您看看,要不调整一下价钱到285万”

潘小姐:你帮我调整下吧,290万不能再低了。(第一次妥协)

第六天,中介带了第一个客户来看房,客户在房间里拍完照,简单问了几个问题就走了,也没啥表示。

注意,这个很有可能是中介内部自己人假扮的买家。

第六天晚上(电话):

中介:“潘小姐您好,您的房子客户很喜欢,但是它的预算只有260万,您看能不能再降点,我也看看客户那边能不能再加点?”

潘小姐:你先问他最多能出到多少吧(错!)

中介:我看客户挺有诚意的,应该可以去到280万,您看明天要不要来我们店里大家当面谈一谈。

潘小姐:可以!(错)

第七天,双方见面,中介开始打太极。

中介(对业主说):潘小姐,我的业主大人,您也别一口咬死290万,看看275万行不行,您看买家多有诚意,是真的想买;

中介(对买家说):买家大姐您好,您也别一口咬死260万,再想想办法,咬咬牙能不能凑到275万,这套房子真的很笋啊!

最后,当然是不可能谈成了。

那明知道不可能谈成,为什么中介还要费这个劲折腾,把你们约出来呢?

这个就叫“摆台/做局”,多几次这样来来回回的摆台做局,中介慢慢就能摸清楚业主的底价,也能摸清楚买家的最高出价。

然后再把你的房子配对给另外一个买家,把买家配对给另外一套房子。

上面这个过程并不是买家刚好每一天都给潘小姐打一个电话,而是一天十几个电话,可能是很多人轮流打,只是我为了方便叙事做了简化。

当然事情到这里,只要潘小姐守住280万的底线,也不算太亏。

遗憾的是,潘小姐又犯了一个大错误。

潘小姐是要卖了自己的房子,还要再买的,也就是卖一买一。

一般情况我们都是先卖后买,但是潘小姐却被中介忽悠先买后卖,在自己这边的房子还没有卖出去的情况下,就在另一边下了5万定金。

因为在上一次谈判后,中介又陆陆续续带了很多人去看房,而且不断有意向客户来压价。(熊叔估计这其中有不少是中介)

潘小姐心想着,自己房子两个月内卖出去肯定没问题,所以就和对方约定两个月内过户即可。

结果交了定金后,后面的来看房的客户越来越少,而且买家的观望态度越来越明显。我之前讲过观望期,感兴趣的朋友可以看文末链接。

着急之下,潘小姐将房价继续调低到了270万(错)。

这个价格绝对是小区里最笋的盘了,结果因为独家的原因,来看的客户很少。

而且潘小姐听说旁边有其他品牌的中介,开始抹黑它的房子,说它的房子这么便宜,是因为“有问题”。

潘小姐真是死的心都有了,明明已经比小区平均水平便宜十几万了,还没卖出去。

最后,潘小姐心一横,决定暂时不卖了,宁可失去五万元的定金,也要恢复自己房子300万的原价。

从潘小姐的故事中,我们可以看出:

中介的唯一任务,就是想尽一切办法拉平买卖双方的价格差!

其他的一切手段、套路和伎俩,无非都是围绕这一个目的——降低卖家的心理预期,同时摸清楚买家的最高出价。

说到这里,我们再回到开始的问题,中介吃差价吗?

当然不可能,目前的市场,成交这么难。遇到一个买家出280W,卖家要300W的都很难。

而如果你想要吃差价,至少得要买家出的价格比卖家想要的还高10%,这是绝对不可能的。

卖房者要注意中介挖的哪些坑(我走过最长的路)(2)

最后说一下,那作为卖房的人,如何防止被中介坑呢?

第一:永远不要独家放盘给一家中介,不然你所有的信息都只能来源于这一家中介。

其次,就算你不是独家,也绝对不能让中介,成为你唯一的信息之源,你要自己多方参考,信息综合全面,你才不会被骗。

你永远不知道中介为了忽悠你,到底能有多拼。

早年还没有贝壳链家这种线上网站的时候,房子价格很不透明,有些中介,会在你的小区门口,举一块小黑板,晃来晃去。上面写着“专售本小区房子”,价格会写的很低。

你以为他们是吸引买家吗?错,他是写给住在这里天天进进出出的业主看的,不断告诉你,这个小区的房子就值这个价

最后,价格是你的生命线,在没有遇到真实卖家之前,绝不做任何退让。

那什么叫真实卖家呢?

一般行业经验是,“第二次带看”,就是第二次来你家看你房子的人!

在遇到真实卖家之前,遇到任何关于价格的谈判,不要说“到时候再商量、再谈谈”这些话,因为这个时候不会有诚意的谈判。

正确的回答,应该是“零!”

中介:“请问谈价空间有多少?”

业主:“零!一分钱也没有!”

最后,如果喜欢熊叔这篇文章,请帮忙转发下,让更多卖房的朋友看到,以免被坑,谢谢!

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卖房者要注意中介挖的哪些坑(我走过最长的路)(3)

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