龙湖杭州杭腾有多少户（无门槛入围顶流红盘的希望）
龙湖杭州杭腾有多少户（无门槛入围顶流红盘的希望）限价之下，这批优质板块属于被明显低估的对象，加之较高能级的城市定位或预期，使得这些板块的抗市场下行能力极强，低社保家庭始终难以触碰，甚至连入围的可能性都没有。纵使新房整体热度下行，真正有购买价值的顶流板块新房仍一房难求，比如江河汇、奥体、未科核心区、申花等。但下滑的这么快，确实也有些超出预期，毕竟新房现在仍保持着较高的可买性，艮北、市北这样的板块甚至还有着可见的、还算可观的倒挂，加上较好的板块预期，怎么看都是无风险买入标的。无论如何，现在杭州新房市场走弱的趋势已成，假如热度进一步加速下滑，政策的调整就势在必行，故此我们一直认为现阶段就是买入优质新房的一个窗口期。另外一个现象在今年也愈发的显而易见，也就是我去年常说的分化加剧。
| PART 1 |
杭州新房降温之迅速，在近期已成公认的事实，一大批曾经的顶流粉盘板块登记人数断崖式的下跌，市北、运河新城、艮北、笕桥莫不如是，一房难求的优质新房如今竟接近触手可得，不得不令人感叹，市场变化之快，或者说政策威力之大。
当然这样的市场趋势，我们在很早之前就说过、也预判过，这是当前政策面下的必然结果。
固定的打新人群，配合着稳步加大的新房供应量，新房热度下滑只是时间问题。
但下滑的这么快，确实也有些超出预期，毕竟新房现在仍保持着较高的可买性，艮北、市北这样的板块甚至还有着可见的、还算可观的倒挂，加上较好的板块预期，怎么看都是无风险买入标的。
无论如何，现在杭州新房市场走弱的趋势已成，假如热度进一步加速下滑，政策的调整就势在必行，故此我们一直认为现阶段就是买入优质新房的一个窗口期。
另外一个现象在今年也愈发的显而易见，也就是我去年常说的分化加剧。
纵使新房整体热度下行，真正有购买价值的顶流板块新房仍一房难求，比如江河汇、奥体、未科核心区、申花等。
限价之下，这批优质板块属于被明显低估的对象，加之较高能级的城市定位或预期，使得这些板块的抗市场下行能力极强，低社保家庭始终难以触碰，甚至连入围的可能性都没有。
但纵使这些顶流板块具有较强的购买价值，假如遇见天量的集中供应，恐怕也是难以招架的，也就无意中创造出中低社保家庭上车红盘的机会。
比如几天之前我说过的勾庄，以及本文的主角——龙湖省交投杭腾未来社区项目。
| PART 2 |
相较于勾庄，杭腾未来社区项目所在的云城能级、和综合可买性明显要高上一个台阶，就算市场再怎么差，第一感觉也是要拼社保的。
毕竟在定位上，杭腾未来社区所在的云城核心区、及未科中心单元是共同被官方正式认定为杭州第三中心的顶级板块，加之3.61万的限价，可买性并不明显差于未科核心区的成熟区块。
但就如上文所说，任何一个顶流板块的优质楼盘，假如遇见天量的集中供应，很大可能也是扛不住的。
而根据当前的工程进度，杭腾未来社区目前已经有超过十幢住宅楼即将达到预售要求。
也就是说，如果工程进度理想的情况下，杭腾未来社区的首开房源很有可能会接近、乃至超过千套房源。
根据杭州新房摇号规则，登记人数超过开盘房源量的十倍才会触发社保排序，想要触发千套房源开盘社保排序，登记人数必须超过万人。
这在当下的市场大环境下，楼盘任何一点缺点都会被放大，对目前城市界面和发展阶段都处于前期的杭腾未来社区而言，这种缺点被放大的概率更是大增。
加之，当前的部分追求稳妥的需求快速收缩到成熟城区，所以说，假如杭腾未来社区首开房源达千余套，触发中高社保排序的难度可以说是非常之大的。
当然也不排除，开发商即使有首开千套的条件，但预判到热度下行，而采取类“饥饿营销”的方式进行开盘。
比如千套房源间隔一定的时间，分两次开盘，重复利用需求，以达到稳定楼盘可买性预期和热度的作用。
但不管怎样，杭腾未来社区超2800套的巨量供应，无疑将是下半年，杭州中低社保家庭入围顶级性价比楼盘的绝佳机会之一。
甚至可能没有之一，毕竟如此大体量，需要集中上市的优质单盘，环顾全城都是极少的存在。
那么接下来，我就带大家来详细看看该楼盘的规划详情和周边现状。
| PART 3 |
龙湖杭腾未来社区项目为龙湖联合浙江交投，在去年最后一次集中宅地出让中拿下的综合性地块，地块位于杭州云城重点开发区域——高铁新城的西南部。
地块地上可建面积约59万方，与华润杭珹未来社区的体量接近，地块综合楼面价为14932元/㎡。
该地块还需配建一座体量不小于95000方的集中式商业综合体，一座一万余方的幼儿园，以及社区卫生服务中心、文化活动中心、体育、养老服务中心等。
其中，集中式商业综合体目前龙湖已官宣为天街，也是未科、云城区域的首座天街，且还是大比例自持的天街项目。
结合西站TOD自带的超过10万方的分布式商业，基本可以明确，该区域未来将是未科、云城区域的第二大品质商圈。
接下来来看重点，杭腾未来社区的住宅分为两个地块，分别是北区i-10地块，以及南区的i-15地块。
两块涉宅地块的住宅可建总面积约37.1万方，北地块稍大一些，住宅体量为约21.6万方，南地块则为约15.5万方。
根据规划公示可知，北地块住宅户数为1816户，计算得知，户均面积为约119方，且从公示的图纸上可以看到，北区住宅楼皆为两梯四户的设定。
也就是说，边套与中间套的比例大致为1：1，那么可以大致推测出来，杭腾未来社区的传统中间套户型面积应该不会超过110方，大概率在105方上下浮动。
再结合该盘3.61万的限价，杭腾未来社区的门槛总价在400万以内，大约在350万至370万之间，相较于杭珹未来中心，门槛略有下浮，对于刚改朋友而言，算是一个好事。
南地块的定位与北地块则有较大的差异。
根据规划指标，南地块地上住宅面积为15.49万方，相应的户数却只有1036户，简单计算户均面积在149.5方，南地块为更纯粹的改善区块。
同时，结合公示平面图可得知，南地块并不是单纯的大户型区块，而是7幢两梯四户的中小户型加7幢两梯两户的大平层的组合。
中小户型楼幢的单体面积和北区块近似，而大平层楼幢也与中小楼幢单体近似，那么可以推测，南区块的中小户型平均面积大致也在119方上下。
而大户型则为中小面积的近两倍，那么部分大平层面积应该超过了200方，根据个人经验，判断大平层面积应该在180方至250方的区间内，总价在700万至900万。
大户型的分布也比较合理，基本处于南地块的中央区域及沿余杭塘河区域，是杭腾未来社区内部的最优位置。
由于杭腾未来社区地块处于余杭区的重点开发区域，根据以往余杭区对重点区域地块的监管经验，杭腾未来社区项目的立面大概率也是公建化立面。
此前曝出的效果图也很大程度上佐证了这一点，故，对于杭腾的立面品质和颜值，购房者并不需要担心，加上龙湖本身擅长的园林景观，这大概率是一个逼近杭州城区改善楼盘观感的优质楼盘。
还有一点值得重点提及，项目涉宅地块虽仅为南北两块用地组成，但两块地中间都设置了贯穿地块的城市通道。
简单一点说就是，楼盘虽为一个，但实际上，经过仓兴街、城市通道切割，南北实质上为四个独立小区。
模式与艮北的公园1872近似，大体量楼盘中间设置城市通廊，可以有效增加城市步行舒适度及活力，比较符合目前提倡的小街区密路网的开发模式。
再来看看楼盘的周边现状。
| PART 4 |
龙湖杭腾未来社区项目为云城第一块出让的涉宅用地，也是云城高铁新城区域的重点开发区块——杭腾未来社区的核心组成部分。
也正因为是第一个开发的商品房项目，目前周边皆处于城市开发的早期，路网和相关配套都在建设期，当前的城市界面与同区域的未科核心区有一定的差距，这也是杭腾未来社区比较显眼的一个劝退点。
但从现场的实拍图也可以清楚的看到，作为第三中心云城的核心开发区域，该区块内落地的项目含金量极高。
比如代表未来杭州第一高度的杭州西站TOD、浙大校友总部二期、浙江人才大厦、超重力实验室、天元公学、以及品质商业天街。
由于是重点开发区域，落地的项目建设进度也明显速度较快，尤其是浙大校友总部二期，总体量近百万方，加上天街商务楼、超20万方的浙江人才大厦组成的商办集群规模无限接近EFC组团。
从航拍图可以清晰的看到，龙湖杭腾未来社区项目进展迅速，住宅出地楼幢已达14幢之多，进度较快的有13幢。
根据规划公示，住宅楼幢平均25层、两梯四户等指标，可以轻易推算出，假如进度理想，首开可以轻松达到千套。
项目北区北侧为在建的杭腾安置房，东北角的天街地块还未正式动工，大概率需要等住宅地块回款一定比例后才会启动。
项目东侧紧贴着的为浙大校友总部二期，为高铁新城早期的核心商务产业项目，再往东则为浙大校友总部一期和梦想小镇以及未科核心区。
项目西侧为另一个杭腾安置房，目前基本完成立面工程，建设标准于安置房而言极高，大面积铝板干挂以及顶部的构架散发出来的气质丝毫不弱于一般的改善楼盘。
西侧还紧邻着已经公示开工的天元公学云城校区，涵盖从幼儿园到高中。
再往西，则是杭州第一个落地的国家级大科学装置——超重力实验室，目前已完成地下工程，在进行主体和屋面工程施工，西北方向地块为浙江人才大厦，预计于今年将正式动工。
楼盘南侧为余杭塘河，余杭塘河南侧为仓前工业园，主要以厂房改建的科创园和部分厂区为主，也是除了还在开发的城市界面之外，杭腾未来社区的另一个槽点。
| PART 5 |
正如我前文所述，处于下行期的市场，楼盘的每一个缺点都会被无限放大，比如杭润樾府的公租房、自持、立面，放在高热时期这都不算事，但在走弱时，这些缺憾就成为一个个接力而来的劝退点。
杭腾未来社区也不例外，板块开发伊始糟糕的城市界面、随处可见的工程车，没有一个完整成型的项目，南侧与未科核心区之间还存在着一大片的厂区，相信任何一个途径于此的购房者都不会无动于衷。
尤其对于可选面极大、预算较高的中高社保、顶格社保、人才家庭，杭腾未来社区这样一个完成度仅有20-30的%标的，很难充分打动他们。
能够打动他们的或许还是3.61万的限价，毕竟环顾未科核心区，每一个3.61万都是红盘，杭腾未来社区也不会例外。
也因为如此，杭腾未来社区的可买性都在遭受一定的市场质疑，毕竟人都是看眼前的。
曾经的奥体框架已成之时（2016、2017年）都遭受不少购房者质疑，何况杭腾未来社区还仅起步。
对于杭腾未来社区，我个人给予的可买性认定却是较高的，长期来看，它的价值在一定程度上甚至与杭珹未来中心也不会有太大的差距。
相较于富力中心、汀云上府、观止洋房这样的二线红盘则要高上一档。
原因并不难理解，就是因为杭腾未来社区的定位，和开发进度、项目落地的明确性，以及龙湖开发的自带天街的高品质未来社区，这些加起来就足够了。
虽然只是一片还在搭建框架的白地，但落地的项目每一个拿出去都超级能打，每一个都是巨量资金的堆叠。
重磅产业、品质商业、地铁、领先的交通枢纽、高质量教育资源都齐全了，且有省市之力在背后推动。
加之未科、云谷、蒋村产业带持续孵化的产业购买力，杭腾未来社区对整个城西大区域都具备购买力的抢夺能力。
从泛未科的需求竞争力看，杭腾未来社区区块成型后，它的竞争力应该不会差于未科核心区的其他组团，后发优势带来的更好的、更完整的城市界面甚至有机会超过其他组团的价值。
但未来就是未来，板块发展初始阶段兑现的价值能打动的需求总是有限度的。
在市场不断下行的趋势下、预期千套房源的集中供应冲击下，中低社保家庭的入围概率并不算低，甚至无需社保也并非不可能。
无需社保带来的连环心理影响下，假如政策面不明显宽松，杭腾未来社区走出一条高开低走之路甚至都是有可能。
甲之“鸡肋”，乙之蜜糖。
于中低社保家庭，或着眼长远的购房者，杭腾未来社区必然是蜜糖。
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
