延庆是六环外吗（北京七环那个延庆）

延庆是六环外吗（北京七环那个延庆）海淀北部商业地块共吸引了万科、前海人寿、保利、远洋等15家房企和综合体现场竞价，最终被龙湖以14.1亿元总价竞得，楼面价3.02万元/平方米，溢价率达到了107%，业内预计建成后项目至少卖5万元/平方米以上。据悉目前区域内在售住宅项目售价普遍在6.5-8万元/平方米之间。第二宗顺义后沙峪地块规划建筑面积39065平方米，其中居住占比40%，商业占比60%，竞拍之前已获16次网上报价。按照地块的规划，中原地产首席分析师张大伟认为，顺义地块最终将建成30套大户型类别墅 130套刚需 500套公寓的项目。这意味着，建成之后，公寓售价将达到6万元/平方米、刚需产品至少8万元/平方米。据了解，目前区域内在售商住公寓均价约3.5万元/平方米左右，类独栋别墅均价为7-8万元/平方米，但后者叠拼别墅签约均价只有3万元/平方米左右。亚豪机构市场总监郭毅认为，该地块地处六环内，临空经济圈，区域发展较早，各类配

你知道吗，北京延庆最新出让的土地地价是在售房价的4倍，没错，就是北京七环的那个延庆；顺义后沙峪公建混合住宅，成本价6万元/平方米以上，但目前区域房价在3-6万元/平方米之间；海淀商业地块，公寓售价预计在5万元/平方米以上，7个月之内翻了两倍……

知名分析师张大伟用“开发商疯了”来形容今天的竞拍结果。只有想不到的地价。今天下午北京的一场土地拍卖，再度刷新了公众的认知，闪瞎了无数业内人士的眼球。

第一宗

由于相对更为优良的基因，顺义后沙峪公建混合住宅地块是今天下午最被看好的一宗。地块共吸引了金地、首开、保利、华润等17家房企现场竞价，最终被阳光城以7.5亿元额外配建6.8万平方米保障房的代价竞得，合计成本约14.3亿元，平均楼面价为3.66万元/平方米，而住宅部分的地价则高达4.46万元/平方米。

顺义后沙峪地块规划建筑面积39065平方米，其中居住占比40%，商业占比60%，竞拍之前已获16次网上报价。按照地块的规划，中原地产首席分析师张大伟认为，顺义地块最终将建成30套大户型类别墅 130套刚需 500套公寓的项目。这意味着，建成之后，公寓售价将达到6万元/平方米、刚需产品至少8万元/平方米。

据了解，目前区域内在售商住公寓均价约3.5万元/平方米左右，类独栋别墅均价为7-8万元/平方米，但后者叠拼别墅签约均价只有3万元/平方米左右。

亚豪机构市场总监郭毅认为，该地块地处六环内，临空经济圈，区域发展较早，各类配套齐全，目前在售仅中粮祥云国际生活区，且高层房源所剩不多，后期即将推出大户型别墅类产品，与此同时，弥补该区域内小户型空白的则是商住项目，目前市场需求较大，因此顺义地块最被看好。

第二宗

海淀北部商业地块共吸引了万科、前海人寿、保利、远洋等15家房企和综合体现场竞价，最终被龙湖以14.1亿元总价竞得，楼面价3.02万元/平方米，溢价率达到了107%，业内预计建成后项目至少卖5万元/平方米以上。据悉目前区域内在售住宅项目售价普遍在6.5-8万元/平方米之间。

去年10月，该区域内成交两宗同类型地块，楼面价分别为1.2-1.3万元/平方米，相当于7个月之内，楼面价翻了两倍。从2014年至今，海淀全区仅有9宗地块出让，位置优越以及供应稀缺，使得该宗地块面临激烈竞争。

海淀商业地块规划建筑面积46644平方米，起始价68000万元，折合起始楼面价1.46万元/平方米，网上获15次报价后已升至71850万元，折合楼面价1.54万元/平方米。

第三宗

如果说顺义、海淀的高地价还算在预期之内，位于延庆区延庆镇东关村的一宗住宅用地，则称得上“亮瞎眼”的一匹黑马，刷新了市场的认知。

这宗延庆新城地块竞拍前已经获得14次报价，现场有13家房企竞价，最终以10.425亿元的总价，配套31500平方米自住房的代价，为天润诚泽（一级开发）所取得，再加上20000平方米的基础配建，地块共需配建51500平方米自住房，另外再减去70941平方米的无偿还建部分，该地块商品住宅部分仅余34580平方米，亚豪机构市场总监郭毅测算，地块折合楼面价高达4.3万元/平方米，预计建成后的售价将超过6万元/平方米。

这样的高价无疑创延庆历史上的新高，张大伟告诉记者，在延庆市场上，别墅销售超过2万元/平方米的只有37套，普通住宅销售超过2万元/平方米的只有1套，最高的一套别墅单价仅为3.6万元/平方米。

值得注意的是，一直以来，延庆市场的成交情况并不活跃，亚豪机构统计，2010年以来延庆县仅新增住宅用地6宗，近两年该区域均未有宅地入市，因此区域内在售项目寥寥无几，且多为尾盘销售，唯一一个新盘城建万科城尚未入市。今年前5个月，区域内商品住宅（不含保障房与自住房）仅成交33套，成交均价1.2万元/平方米左右，别墅产品更是仅有9套成交，成交均价1.3万元/平方米。

这意味着，刚刚出让地块的地价已经是在售房价的接近4倍。

分析：

土地市场上的“狼多肉少”，注定了高地价、高房价的诞生。

亚豪机构统计，今年前5个月，北京土地市场仅成交17宗经营性用地，住宅用地更是仅有5宗，这两个数字均创同期历史新低，“狼多肉少”的局面也使得每一宗土地出让均成为一场“战斗”。同时，今年前5个月北京商品住宅去化很快，住宅库存量急剧下滑，市场需求的旺盛以及有效库存的见底，使得北京土地市场虽然竞争激烈，价格高企，但众多房企仍然蜂拥而至。

然而，在沸腾的舆论之后，风险也会接踵而至。中原地产首席分析师张大伟分析认为，地王频繁出现是资金潮下的资产慌，特别是一二线城市，地王频繁出现已经成为趋势。但对于一二线城市来说，未来一年房价如果不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将风险非常。此外，地王蔓延，很多之前刚需的区域，都出现了地王。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万 ，导致市场全面高端化。

虽然对于竞得者来说，“家中有粮心中不慌”，但扎堆出现的地王、一波高于一波的地价，击鼓传花的游戏里，谁将是最后一棒呢？

采写：潘秀林

编辑：陈喜儿