上海顾村房价值得买么（人口超百万的顾村）

上海顾村房价值得买么（人口超百万的顾村）顾村板块也随即上涨。根据链家真实成交数据来看，位于顾村板块的保利叶语和保利叶上海成交价已经达到了5万 、6万 的高度，算上二手房成交税费，购房均价基本稳在了6万左右。贵吗？公开资料显示，宝山10月二手房均价 42790 元/平方米，宝山9月二手房均价 42762 元/平方米，环比上月上涨 0.07% ，同比去年同期上涨 5.80%。1百万人口的生意经在房价整体上涨的趋势之下，较为偏远区域的房价微涨，却被购房者大喊“不值”。其中，就包括位于宝山的顾村板块。

上海房价已连涨13个月。

11月16日，国家统计局发布2020年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。初步测算，10月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，上海新房环比上涨0.3%。

如果将时间维度继续拉长，可以发现除2019年12月、2020年2月商品住宅销售价格环比持平之外，上海房价从2019年8月就开启了上涨的态势。

是的，打工人，上海的房价又涨了。

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百万人口的生意经

在房价整体上涨的趋势之下，较为偏远区域的房价微涨，却被购房者大喊“不值”。其中，就包括位于宝山的顾村板块。

公开资料显示，宝山10月二手房均价 42790 元/平方米，宝山9月二手房均价 42762 元/平方米，环比上月上涨 0.07% ，同比去年同期上涨 5.80%。

顾村板块也随即上涨。根据链家真实成交数据来看，位于顾村板块的保利叶语和保利叶上海成交价已经达到了5万 、6万 的高度，算上二手房成交税费，购房均价基本稳在了6万左右。贵吗？

▲图片来源：链家

如果指的是连动迁户都不愿意去的农村、沪太路上来往的集卡和宝安公路两旁的农田，那顾村的房价确实贵。但要指的是2020年人口不断涌入、配套完善、交通便利的顾村，这个价格却在意料之中。

自2010年年底地铁7号线顾村公园站通车后，顾村板块内就已悄然发生变化。据统计数据显示，顾村镇2010年年末实有人口约为7.65万，而到了2018年年末，顾村镇实有人口31.13万，人口足足增长了约23万人。

▲截至2018年年底

值得注意的是，如果将顾村的概念放大至顾村、刘行、美兰湖等区域，可以说，顾村辐射人口超百万。

事实上，人口超百万的城市多，甚至人口超百万的行政区域也不少，但细到一个板块，人口超百万的板块却不怎么多见。

在十三五规划里，新顾村被划做重点建设的区域，政府明文指出将此板块打造为“区域市中心”，总投资近1000亿元。

此外，在上海2035规划中，包括新顾城在内的顾村全境已被划为上海主城区。

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新顾城的构想

被寄予厚望的新顾城承载着北上海宜居新蓝图：“一核、一带、两园、四片区”。

利用轨道交通7号线沿线的优势资源是新顾城发展的核心。新顾城计划联动南区产业园和商办集群、嵌入大型文化设施和开放式集中绿地，打造一个建筑规模约百万平方米的大型城市综合区。

未来，这片区域将与现有的龙湖上海宝山天街相互融合、补充，共同提升北上海的城市商圈，助力板块价值跃级。

绿化带也是新顾城值得关注的重点。据了解。新顾城区域内将有近50%的面积为水系和绿化——对于规划用地面积约8.3平方公里的新顾城而言，这意味着绿化与水系面积将超过4平方公里，几乎与顾村公园相当。

值得注意的是，一座顾村公园的面积等于3座世纪公园，而新顾城紧邻顾村公园，可以说区域内绿化面积等同于6座世纪公园。

与此同时，新顾城规划设有南北两片约60万平方米建筑面积的“产业园区”，构建以高科技型企业为主的产业生态体系，以智能元素串联，聚焦产业、经济、服务，围绕生产、生态、生活形成一个有活力的经济增长极和生态绿色智慧园。

南侧产业综合社区作为距离地铁站最近的“黄金地段”，将集创业创新、科技研发、成果转化等于一体。

更重要的是，在产城融合不断被提及的当下，新顾城两大产业园与顾村板块内的上海机器人产业园，必将吸引大批城市高知人才来此工作、定居，成为北上海精英汇聚之地。

有人的地方就要有生活。新顾城规划四个品质生活住区，每个住区内创新性地各设置有一个邻里中心，功能涵盖社区菜场、健身馆、图书馆、O2O生活体验馆、社区食堂等诸多特色业态，以“泛会所”的概念打造“城市公共会客厅”，形成15分钟社区生活圈。

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投资跟着人走

“短期看金融，中期看土地，长期看人口。”

顾村镇实有人口中，12.91万为来沪人口。按比例计算，外来人口占顾村镇总人口的三分之一。此外，顾村镇8年内人口流入了约23万人。

“人口”是一项重要的指标。开发商所强调的产城融合、各省市的抢人大战都侧面证实了这一点：人口多的地方经济较为活跃，政策实施最为直接，产业也容易聚集。

从上海市市最大的郊野公园顾村公园，到亚洲最大影视特效基地的落地，顾村的城市化进程以及文化创意产业即将进入高速发展阶段，与现有的龙现代艺术馆、顾村公园、菊泉文化街等形成联动，为顾村镇的产业布局打下坚实的基础。

▲顾村公园

不仅是产业聚集的红利，相对应的配套也在不断完善。比如，7号线顾村公园站通车后所带来的变化，马上又将重新上演。

顾村板块位于中外环间，是离市中心最近的外环线板块之一。板块内轨交7号线可直达市区，也因此成为众多新上海人、沪漂一族的聚集地。

6月19日上午，上海地铁官方网站发布信息称，中铁二十四局集团有限公司承建的15号线顾村公园站——桂林路站范围轨道工程最后一个钢轨接头焊接完成，至此，上海轨道交通15号线全线长轨贯通。

▲地铁15号线线路图

上海轨道交通15号线线路起于紫竹高新区站，终到顾村公园站，全线共设30座车站，途经闵行、徐汇、长宁、普陀、宝山5个行政区。15号线建成通车后，将是国内首条一次性开通最高等级全自动驾驶运营里程最长的大运量轨道交通线路。

有媒体报道，与7号线交汇于顾村公园站15号线，预计2020年12月31日开通。一旦15号线开通，双线交汇的轨道交通的作用最终都会反映到房价上。

这个不难理解，轨道交通将带来更大的人流，又将反作用于周边配套，从而成为一个良性的生态循环。

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板块内稀缺小户型，租住两相宜

“刚需”，或许是总结这群群体的最佳词汇。

为了自己的“沪漂”生活更加舒适，他们往往更亲睐小户型，以更少的总价得到更好的居住体验和周边配套。

➤医疗方面，除了各社区医疗服众中心之外，顾村板块内还有个三级甲等医院——复旦大学附属华山医院北院，医护人员均由华山医院定向培养储备。

➤教育方面，顾村板块周边已荟集了2020年即将开始招生的“12年一贯制”宝山世界外国语学校、2018已经招生的“9年一贯制”上海民办华二宝山实验学校这两所高端名校。

➤商业方面，龙湖宝山天街 绿地正大缤纷城的整体商业体量超过35万方。

和周边配套相比，小户型就属于可遇而不可求的存在。顾村板块上一次出现小户型大概要追溯到2015年，换句话说，其所在板块小户型断供已有5年时间。

可以参考的是，同策网数据显示，顾村板块内二手房成交市场70-100平户型占比近60%。

网传即将入市的上实海上菁英，在户型设计上主推约小户型，主力户型有：约78㎡2房1卫，约86㎡3房1卫，约88㎡3房2卫，约98㎡3房2卫。不仅是区域内刚需的首选，也引起不少刚改客户的注意。

很大程度上，这和上实海上菁英的房屋总价分不开关系。据了解，上实海上菁英精装入市，总价约388万，换算成均价或不足5万/平。

更吸引刚需置业者的一点是，小户型照样可以做三房，满足一个家庭的置业需求，后续不用再折腾置换。

值得注意的是，区域内一二手房倒挂，之前提及区域内的二手房保利叶上海成交价格已经达到6万，买精装新房还是二手房，想必购房者心中自有权衡。