地块405万一亩楼面价（可售面积仅占4成）

地块405万一亩楼面价（可售面积仅占4成）须在地块上完成17.6万方回迁安置住宅，504平社区卫生中心、833平社区用房，1005平社区文化活动中心，并无偿无条件移交区政府；约6.59万方地下空间、141平再生资源回收站及垃圾收集站及200平公共卫生间则无偿无条件移交昆明轨道交通集团有限公司。19号地块为城镇住宅用地，土地面积约39亩，容积率6.84，最大可建面约17.84万方，交易起拍价约7863万元，计算楼面价约441元/平，地价约201万元/亩。四宗地块须整体竞买。前文提到“楼面价仅3、4百”的地块，指的是KCGD2022-16和19号地块，根据今日公布的相关土地交易文件来看，基本没有可售面积。其中，16号地块为商业、商务用地，面积约11.6亩，容积率7.9，最大可建面约6.12万方，交易起拍价约为2334万元，计算楼面价约382元/平，地价约201万元/亩；须要地上部分建设建筑面积6.11万方的回迁安置公寓，无偿无条件移交

昨日，在云南房网报道《福德片区上架南北大道两侧138亩土地，起拍价12.3亿》一文后，就有网友后台提问，位置这么好的福德片区，怎么有两个地块起始楼面价才3、4百元/平，是不是算错了？

在今日公布的土地详细交易文件中我们找到了答案。该批地块属于福德片区的回迁安置地块，无偿代建面积高达33万方，占地块最大总建面的6成。那么问题来了，可售面积才4成，这几块地算下来并不便宜，会有开发商出手吗？

福德片区将有138亩土地将在本月27日拍卖

福德片区上架地块土地编号为KCGD2022-16、17、18和19号，总面积约138亩，容积率5.23-7.9，计算最大可建面积约56.18万方，总交易起拍价为12.3亿元，定于本月27日在呈贡行政中心现场拍卖。

四宗地块须整体竞买。前文提到“楼面价仅3、4百”的地块，指的是KCGD2022-16和19号地块，根据今日公布的相关土地交易文件来看，基本没有可售面积。

其中，16号地块为商业、商务用地，面积约11.6亩，容积率7.9，最大可建面约6.12万方，交易起拍价约为2334万元，计算楼面价约382元/平，地价约201万元/亩；

须要地上部分建设建筑面积6.11万方的回迁安置公寓，无偿无条件移交区政府；约1.96 万方地下部分及约80平卫生间一所无偿无条件移交昆明轨道交通集团有限公司。

19号地块为城镇住宅用地，土地面积约39亩，容积率6.84，最大可建面约17.84万方，交易起拍价约7863万元，计算楼面价约441元/平，地价约201万元/亩。

须在地块上完成17.6万方回迁安置住宅，504平社区卫生中心、833平社区用房，1005平社区文化活动中心，并无偿无条件移交区政府；约6.59万方地下空间、141平再生资源回收站及垃圾收集站及200平公共卫生间则无偿无条件移交昆明轨道交通集团有限公司。

也就是说，16号和19号地块约50亩土地基本为无偿代建，此外，拿地方还需要为此付出过亿元的地价款。

留给拿地开发商的，实际仅剩KCGD2022-17/18号两宗商住混合用地。两宗地块总面积约87.3亩，容积率5.23-5.84，交易起拍价11.27亿元，计算楼面价约3124-3822元/平，地价约1087-1488万元/亩。

计算下来，这两宗混合用地最大可建面积约32.23万方，按照规划条件（17号地块商住比为18:82；18号地块为11:89），预计可建约27万方住宅和5万方商业。

如果土拍成功，这就是竞得方最终获得的全部可售物业。

而且这两块地也有配建要求，须在17号地块上完成495平的社区文化活动中心；18号地块建设一所不少于6048平的18 班幼儿园及346平社区用房。

地块上所有项目的建设周期，都是按照签订土地成交确认书之日起计的30个月内。此外，官渡区还做出了土地竞得人在签订土地成交确认书后一年内付清全部土地成交价款，否则没收土地定金的规定。

福德片区在去年就已启动征迁（摄于2021年8月）

福德片区南部安置地块（摄于2021年8月）

福德城中村改造项目位于昆明火车站和二环快速路南侧，项目东至春城路，南至日新路，西至官南大道，北至南二环。

该项目土地一级开发方是昆明轨道交通有限公司，也就解释了前文配建要求中，地块的地下部分要“无偿无条件交付轨道集团公司”的规定。但在2013年5月正式启动拆迁后，片区后续开发进度滞后。

去年3月福德片区控规大调整后，小编曾到现场进行实勘。彼时，此次参与土拍的南部安置地块（19号地块附近）征迁工作已近收尾，中部（17/18号地块附近）正在拆迁，北部（16号地块附近）由于涉及火车站南广场以及南北大道与北京路连接工程，推进缓慢。如今首批地块已然上架，福德村改造也算是有所推进。

昆明今年土地出让情况很不理想，此前曾被寄予厚望的关上国贸地块终止交易后，此次福德首批出让的138亩土地，就成为了今年以来首批大宗商住土地交易，虽然地块位置配套都不错，但由于拿地条件并不低，能不能算得过账，可能会让意向拿地方颇为踌躇。

更何况，这批土地还有一个不确定的因素，那就是南北大道的建设进度，这条主干道何时开工，何时能建成？对于地块开发前景的影响不言而喻。

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