商品房哪几楼不好（商品房误区之二）
商品房哪几楼不好（商品房误区之二）2005年绿地集团在昆山“21世纪城“项目中，推出了一批四联院，设计将四套异形的联排别墅围合拼接。我去现场踏勘，发现前面两户条件较好，后部两户平面过于不规则，交通面积浪费，私密性有干扰，日照条件也较差，四户完全不均好。（见下图）上海浦江新镇院墅实景 2002年上海一城九镇计划中的浦江新镇，由华侨城地产集团委托意大利建筑家格里高蒂做了规划设计，格里高蒂自述受到上海里弄和意大利院落式民居的启发，设计了现代版的L型院墅，具有类独栋般的获得感。由此，院墅开始被建筑师关注。（见下图）上海石库门里弄（百度地图）上海华侨城集团开发的浦江新镇院墅
刘晓平
源自发达国家的别墅类住宅是指带有分户宅地的高级低层住宅，通常地上建筑2~3层高。独立别墅是房子四周有分户宅院，采用绿篱或围墙分割宅地；联排别墅是房子南北有分户宅院，采用绿篱或围墙分割宅地。中式的院墅源于北京的四合院和江南的私家园林，院墅是指由房屋和院墙形成对宅地围合封闭的独栋别墅和联排别墅。
我国传统的院式民居以北京四合院和苏州私园为代表，不同于西式别墅的“建筑为中心、景观为衬底”。建筑融入庭院，所谓壶中天地，虚实相生，进退自如，生活气息浓厚。庭院中可植树栽花，饲鸟养鱼，叠石造景，将自然景观融入生活，实现”天人合一“的人居理想。当代中式院墅旨在回归院落生活，将有天有地的合院式人居传统在新建别墅中复兴。于是，21世纪初，院墅开始在各地出现。（见下图北京新四合院和礼王府）
北京礼王府和新四合院（百度地图）
2002年上海一城九镇计划中的浦江新镇，由华侨城地产集团委托意大利建筑家格里高蒂做了规划设计，格里高蒂自述受到上海里弄和意大利院落式民居的启发，设计了现代版的L型院墅，具有类独栋般的获得感。由此，院墅开始被建筑师关注。（见下图）
上海石库门里弄（百度地图）
上海华侨城集团开发的浦江新镇院墅
上海浦江新镇院墅实景
2005年绿地集团在昆山“21世纪城“项目中，推出了一批四联院，设计将四套异形的联排别墅围合拼接。我去现场踏勘，发现前面两户条件较好，后部两户平面过于不规则，交通面积浪费，私密性有干扰，日照条件也较差，四户完全不均好。（见下图）
昆山绿地集团花桥21世纪城前后联拼合院别墅（百度地图）
但是，10年之后仍然有开发商和设计师在做四联院，实在是不明智的。
2006年万科在深圳坂田的“第五园”建成，在全国地产界引起关注，我和开发商业主去现场考察，发现了前后套和左右套存在私密性干扰问题，在深圳日照不算关键指标，但在华南以北地区，这种前后抵近组合的院子必然日照有问题。（见下图）
深圳万科第五园总图（百度图片）
深圳万科第五园鸟瞰场景（百度图片）
在一片叫好声中，地产界开始了对万科第五园的模仿，庆幸的是我的开发商业主还是听从了我的批判性分析，在达安圣巴巴花园别墅项目上没有盲目追随之。
2006-2007年，我在达安圣芭芭花园中尝试设计了L型的院墅，主要用在组团的东和西两个边界，通过南北拼接形成组图的围合感。设计时我对日照和私密性非常敏感，通过车库加大南北间距，通过退台增加2楼卧室的日照。（见下图）
达安圣芭芭花园中L型院墅位置（黄色框内，百度地图）
达安圣芭芭花园中L型院墅
达安圣芭芭花园中L型院墅的车库和退台
即便笔者做了这些优化处理，在销售中此类院墅也是卖得相对较慢的，幸好我们只是做了有限的几套。
2004年，泰禾地产携手数位国际知名华人建筑师张永和等艺术家，在北京通州京杭大运河畔，建造“运河岸上的院子”；以现代手法再现“北京灰”、“大屋顶”、“凹庭院”等元素，为中国提供了院落建筑的当代创意范本。它呈现出高、深、大、美的院落精髓，为中国领袖阶层的最高居住理想代言。2009年9月该项目开盘销售，获得广泛美誉。（见下图）
通州运河上的院子项目总图
运河上的院子内景（引自百度图片）
运河上的院子宅门（引自百度图片）
从院门，到门房、影壁，再进入私家庭院、室内，曲折多变的步行动线，层层递进，让人在心理上沉淀变化。静街深巷、古树高墙、门庭显赫，“运河岸上的院子”的设计中，将“院”的围合概念加以纯粹表现，缜密院门体系层层递进尽显中国礼仪。（见下图）
泰禾集团运河上的院子项目场景1（引自百度图片）
泰禾集团运河上的院子项目场景2（引自百度图片）
泰禾集团运河上的院子项目场景3（引自百度图片）
泰禾集团运河上的院子项目场景4（引自百度图片）
由此，中国院子成为泰禾集团高端住宅的品牌IP，但是在此后的全国推广中，随着土地素质，城市能级，地价和容积率、开发利润等因素的作用，院子系列开始荒腔走板，越来越失去最初的产品内涵，下篇将详细分析。
2010年上海保利地产在顾村公园北侧开发“叶上海“项目，再次出现四联院墅，售楼小姐鼓吹说我们打破联排别墅的单调，形成合院。我质疑她：你四联的四套哪有均好性？后面两套条件显然较差，可以做横排式联排别墅，那么家家的日照和花园都能均好啊 ！她无言以对。（见下图）
上海顾村公园保利“叶上海”项目总图
上海顾村公园保利“叶上海”项目四联拼院墅
2011年，苏州木渎桃花源中式别墅区面世，它将整个小区按照苏州园林布局，公共活动区域和景观均按照苏州园林的意境实现，有山有水，廊亭穿插，串联起各私家别墅组图，这确实是对苏州私家园林的居住 游憩的完美结合，传承到小区规模的集体生活中的有益探索。（见下图）此后的绿城桃李春风、融创桃花源均按此规划项目总体环境。
苏州木渎镇桃花源园林式别墅（引自百度地图）
2015年，我曾在在东营调研过当地一个院墅项目万通海欣盈园，全部设计成南北四联院和南北六联院，建成后2年都完全卖不动。究其失败的原因， 除了户型面积过大，产品存在严重缺陷：南北两排间距太近，后排日照不足，私密性不佳。后排日照计算都通不过，最后审图按照南北院算作一个住宅单体，日照分析测算才过，日照不足在北方是严重的缺陷。（见下图）
东营万通海欣盈园总图（引自百度地图）
万通海欣盈园实景鸟瞰卫星图
万通海欣盈园销售模型1
万通海欣盈园销售模型2
回顾当代院墅发展脉络，必须厘清一个似是而非的问题：四联院墅、六联院布局比成行式联排别墅更好？更有社区感？
从认知层面看，这个观点是偏颇的，不正确的。别墅从居住定位来看就是私密性较高的住宅类型，私密性也是其重要价值要素，当然更好的日照条件、室内生活格局，更多的室外私属景观也是其价值要素。因此，损害私密性的四联院墅和六联院墅都是偏离和损害产品价值的。居住项目的社区感应该在充分保护每户私密性的基础上，在小区公共空间和景观空间上去塑造社区感，例如苏州木渎桃花源中式别墅区和此后的绿城桃李春风、融创桃花源系列。四联院、六联院把不同居住单元拼凑到影响日照和私密性的地步，这显然就背离了高端别墅的初衷。
从宣传角度看，这个说辞也是误导，它掩盖了开发商真正目的是用四联院和六联院来增加该项目的容积率，有意无意地损害了院墅的均好性和品质。（未完，下篇待续）
