购买北京房产资格（房产投资也要逻辑）
购买北京房产资格（房产投资也要逻辑）1、 真不好说什么，硬着头皮回答。从居住角度我没有建议，凭个人喜好决定，我只从投资角度分析。回答：3、丰联的办公室是继续出租？还是卖掉？因为一直卖不上价格。4、这几个问题一直困扰我，理不清楚。谢谢章哥，拜托。
提问：
章哥：2005年买了通州珠江国际城一区下叠房子，目前出租，租金收益很低。2015年买了丰台丽泽龙湖西宸原著的房子，自住，有贷款。丰联广场有套100多平办公楼出租，目前我爱人还有10年退休，女娃刚20岁，上大学。如何资产调整，请教一下：
1、通州珠江国际城的房子是留着等退休去养老？还是卖掉？还是继续出租？还是现在去居住？出租丽泽龙湖房子？
2、丽泽桥龙湖的房子是租出去还是现在卖掉？还是暂时自住？
3、丰联的办公室是继续出租？还是卖掉？因为一直卖不上价格。
4、这几个问题一直困扰我，理不清楚。
谢谢章哥，拜托。
回答：
1、 真不好说什么，硬着头皮回答。从居住角度我没有建议，凭个人喜好决定，我只从投资角度分析。
2、 珠江国际城，2005年的是一期二期啊？案名是蒙娜丽思还是蒙巴维斯来着，挺怪的一个名字。当时珠江是真的要在通州造城，巨大的开发规模。但麻烦事儿也不少，国际城就应该发生过质量问题和讨薪事件，几十个保安把讨薪打了，闹得沸沸扬扬。
反正一期的公寓均价应该的5700，叠拼在7000左右，二期涨到9000。甭管哪个价格吧，都是高于当时大盘均价的。但今天呢，也就4/5万，北京大盘却早就是6万以上了。同时参展的朝青的华纺易城当时才5300，现在都7万多了。西北旺的枫涟山庄5800，现在也都8万以上。珠江国际城只能说是大幅的跑输了大盘。
北京所有的别墅都差不多，无论市区郊区，能勉强跟上大盘走势的都凤毛麟角。这种产品不属于投资品，居住消费的成分更大，和豪车游艇私人飞机一个性质，消费享受为主。所以如果是长期自住，那应该留着，毕竟房子是用来住的。如果是投资，那这种产品就不合适。持有成本高，租金低，流动性弱，升值性更弱。
3、 西宸原著更没法说。2015年开盘，双拼20万，叠拼16万，当天30套房入账10亿，非常火爆的开盘。后来宣称最高报价25万，刷新了北京豪宅纪录。当然是售价可能有水分，具体多少钱我不知道。但当时北京的均价3万7左右，现在6.2万，西宸原著的甭管当时实价多少，肯定是没跟上北京大盘。
除了别墅本身升值就慢，这和玉璞家园也有很大关系。豪宅和两限房本来就不适合做邻居，但政府就这么规划的，谁也没辙。后来听说西宸原著的业主们，穿着统一的文化衫上街维权。这种事儿只能发生在北京，把千万亿万的富翁们逼到这种地步，真是奇闻。之所以要硬往一块儿安排，就是为了让豪宅的价格涨不上去。房住不炒是中央精神，那要想拉低一种商品的售价，除了增加供给和压制需求之外，第三种就是降低品质。
像限竞房就是最典型的，谁都知道开发商在没有利润的情况下肯定偷工减料，质量差了才没有投资价值，才不会有人来炒房。所以炒房客没有投资限竞房的，明摆着升值性差。
这还是好的，是摆在明面上的降低质量。像西城原著这种属于比较损的，买房的时候开发商绝对遮遮掩掩，然后弄个铁门给分开。但入住之后可就不好说了，这道门永远是个雷，早晚爆发。那接盘人不傻，知道了这种情况谁不躲着啊，动辄上千万，何必非到这儿来冒险啊。
商品价格是由供需关系决定的，买别墅的本来就少。而之所以买别墅就是为了生活品质，更是为了社交的圈层。那请问，有多少花几千万买别墅，就是为了和两限房业主做邻居的？
所以留不留的我没建议，只是说这么个逻辑和事实，供参考而已。
4、 写字楼。房地产业内有句话，住宅是小学生玩儿的，商业是大学生玩儿的，这说明了商业地产的投资难度。
商业地产属于纯投资品，就是买来当生产资料赚钱的，无论是业主还是自用开公司的。那其价格就必须严格遵守商业规律，也就是不能突破租售比与银行利息的约束。
无论住宅的价格怎么暴涨暴跌，和写字楼都没关系。因为写字楼不仅不属于住宅，严格意义上更接近银行理财品。其收益来源就是租金，租金决定了其售价，更决定了其收益必须在银行利率附近。租金涨，写字楼的价格才能涨，租金跌，无论住宅涨不涨，写字楼都必须下跌。其比值就是2-300，折算成银行利率就是3-5%，不能突破。
因为投资写字楼的，绝大部分都是自用型的。不理解吧，好像百姓觉得是租写字楼的多。其实不是，像各大公司才是写字楼的主要客户群。国企央企的自持物业就占走了半壁江山，再加上BAT等大公司，80%以上的面积控制在他们手中。市场上流通的不过是零星散户而已。
那散户必须跟随庄家们，他们才能主导市场。而大公司之所以自己建写字楼，或者是买吧，并不是为了盈利，在他们眼中，现金流才是最重要的。建成或者买了写字楼，立刻就去银行抵押，保证流通才是关键。大公司追求暴利是一方面，更希望的是市场问题，在写字楼市场上，他们做到了这一点，全世界的成熟市场也都做到了。
中国已经逐步进入寡头垄断时代，留给中小公司的生存空间越来越小。以本次疫情为例，引发的经济危机造成大量中小公司裁员破产。而在写字楼市场上，海淀大面积的一楼难求，小面积的却租不出去。因为小公司倒闭，大公司却趁势扩张，而他们用不着小面积的。
要想让分割性写字楼的价格上涨，那只有经济V型反转，让中国重新进入大众创业的时代。就像十多二十年前那样，一夜之间能出来几千家公司，赚钱还容易，那肯定需要大量的办公物业。可在现在，甚至是以后的时期，这种可能性不是太大了。
那既然没那么多的小公司成立，也就需要不了太多的写字楼，租金自然上不去。租金上不去，价格也就上不去。北京从2005年就出现商住倒挂的趋势，到2009年完全倒挂，从此再无翻身之日。
写的有点儿多了，是否保留怎么处置资产，我没有明确建议，只是讲出房产投资的几个逻辑。仅供参考。
关注“章哥说买房”公众号，点击“提问”即可。
