老年公寓的功能要求是什么（老年公寓基本功能尺寸）

老年公寓的功能要求是什么（老年公寓基本功能尺寸）一般来说，对于老年公寓项目，老年居室总使用面积占比建议在50%左右比较合理，兼顾着经济性和项目品质。如果较为注重经济性，建议最多不要超过55%；如果较为注重品质，建议最低不要低于45%。在老年公寓项目中，老年居室总使用面积占比=全部老年居室的使用面积÷总建筑面积(含地下的具有实际养老使用功能的部分)，以百分比的形式表示。该数值类似于住宅项目中的“得房率”。数值越高，则能产出的“标间数”和“床位数”就越多，但相应的公共配套面积就越小，品质就相应较低。一、老年公寓居室的相关概念1. 老年居室面积的相关概念1.老年居室总使用面积占比

引言

老年居室是老年公寓项目中最重要的空间。在老年公寓中，老年居室就是老人的家，它不仅要有温馨的居住环境，同时也应该在设计细节上充分满足老年人居住行为和照料护理行为的基本使用功能，充分利用寸土寸金的空间，避免实际使用时产生各类不便之处，从而提高老年公寓产品的品质。

老年公寓项目一般为改建工程，了解老年居室的基本功能尺寸，在开发阶段可以提高获取项目的准确性和经济性；合理的配置使用面积，满足多种不同类型老人的照料功能需求，可以提高经营的灵活性，提高经营效益，同时也可能提高服务的效率与质量，从而提高客户满意度。

本文将从老年居室对老年公寓项目开发、经营、客户的影响，以及老年居室的基本功能配置和尺寸要求进行研究，并给出相关建议，供读者参考。

一、老年公寓居室的相关概念

1. 老年居室面积的相关概念

1.老年居室总使用面积占比

在老年公寓项目中，老年居室总使用面积占比=全部老年居室的使用面积÷总建筑面积(含地下的具有实际养老使用功能的部分)，以百分比的形式表示。该数值类似于住宅项目中的“得房率”。数值越高，则能产出的“标间数”和“床位数”就越多，但相应的公共配套面积就越小，品质就相应较低。

一般来说，对于老年公寓项目，老年居室总使用面积占比建议在50%左右比较合理，兼顾着经济性和项目品质。如果较为注重经济性，建议最多不要超过55%；如果较为注重品质，建议最低不要低于45%。

2.单一老年居室的使用面积

根据《老年人照料设施建筑设计标准》（JGJ450-2018）5.2.3的规定，“单人间使用面积不应小于10㎡，双人间使用面积不应小于16㎡”，实际上，无论是否设置独立卫生间，在满足最小功能尺寸的要求下，都可以达到上述使用面积的限值，配有独立卫生间的标准双人间使用面积在26-36㎡左右。

3.关于老年居室数量的估算

根据上述概念可以，对于老年公寓项目，老年居室数量=（总建筑面积X 45%~55%）÷单个老年居室的使用面积（估算阶段采用双人标准间的面积）。

图1－1 老年公寓功能配置图[1]

2. 关于不同类型老年居室的配置比例问题

目前市场上的老年公寓项目采用的是IL AL MC的照料模式，即自理型 护理型 失智型，对应的老人健康情况通常如下：

自理型（IL）：生活行为可以自理，不依赖他人帮助，无器质性疾病或病症轻微，年龄在80岁以下。

护理型（AL）：生活行为需依赖扶手、拐杖、轮椅等无障碍设置以及护理人员帮助，患有1~2种疾病，不宜多活动或体质尚可，年龄在80岁以上。

失智型（MC）：思维功能轻度障碍，生活规律有时失常，自理生活有一定困难，生活行为需护理人员帮助，无危害性精神病史，无器质性疾病或病症轻微。

除上述三种类型外，还有一种专业护理型（SN），所对应的老人情况为：思维功能严重障碍，重症疾病，长期卧床不起不能下地行走，有肢体残疾等。专业护理由于涉及的护理等级为最高，且应配套相应医疗资源与临终关怀设施，对活力老人存在一定的负面影响。因此，专业护理产品在老年公寓项目中较难实现，在此不做考虑。

虽然护理型（AL）与失智型（MC）拥有较大的市场需求量，但由于我国是人口大国，个人支付能力较低，公共医疗资源相对较多，医保大多仅覆盖至公立医院，失智型或重症患者家属更倾向于选择公立医院的专业护理。因此，当前市场上公众接受度最高是自理型（IL）和部分护理型（AL）这类价格相对较低的非专业护理产品。

一般来说，在老年公寓项目中，上述各类老年居室的配置比例通常为IL:AL:MC=4:3:3或5:3:2，以护理型（AL）与失智型（MC）产品为主。

图1－2 老年公寓功能分区图示例

二、老年公寓项目中开发者、经营者

以及客户对老年居室功能的需求

1. 开发者对老年居室功能的需求

1.老年居室对项目开发阶段的影响

老年公寓项目的盈利规模与酒店、公寓类似，是由最大入住客流数量决定的，而无论是新建还是改扩建项目，在计容建筑面积和功能配置一定的前提下，更多的老年居室数量会带来更多的床位数.因此在前期开发策划阶段，开发者对老年居室的需求就是“在满足匹配产品定位的功能配置的前提下，尽可能多的增加居室的数量，且有着合理的功能配置，利于成本控制”。

图2－1 老年公寓盈利能力因素

2.老年居室数量计算在开发阶段的应用

老年公寓项目在开发阶段可用以下公式估算出项目中的老年居室规模：老年居室数量=（总建筑面积X 45%~55%的居室面积占比）÷单个老年居室的使用面积（估算阶段采用双人标准间的面积），由此可见，无论是新建项目还是改扩建项目，在项目建筑规模和产品定位确定的前提下，标准居室的使用面积决定着居室的总数量，而老年居室的配置功能又决定着标准居室的使用面积大小。

一般来说，一位院长带领一组运营团队进行管理的适宜规模为200-300床，最多不宜超过500床。过大规模仅会使管理难度加大、人员投入增多，也不利于老人之间的交往与熟识。而项目床位数过少则可能造成运营效率较低，难以实现盈利等问题。[注1]因此，用上述公式推算出项目的床位数，也可以在开发阶段判断项目的运营难度，从而判断是否获取。

图2－2 老年公寓经营规模示意图[1]

3.老年居室的成本控制

老年居室的成本主要由功能配置决定，居室功能主要可划分为基础功能和扩展功能（如图2－1所示），其中，基础功能是老人日常生活中必不可少的，主要满足老人的生理卫生和日常生活需求；扩展功能则更加注重满足休闲娱乐等精神层面的需求，健康自理老人往往更需要这类功能。[注1]。从实际情况来看，由于老年居室的面积有限，大多数自理或半自理老人更喜欢到公共活动空间区参与群体的休闲娱乐活动或者用餐；而标准间配置厨房功能不但会增加成本投入，利用率较低，占用居室使用面积，而且还存在着日常运营管理的安全隐患。因此，如无特殊的客研输入条件，建议老年居室仅满足基础功能即可，便于控制居室的使用面积，且利于成本控制。

图2－3 老年居室的基础功能和扩展功能[1]

2. 经营者对老年居室功能的需求

1.经营者对老年居室日常运营维护的需求

老年公寓项目中，日常最重要且比重最大的运营工作是护理工作，有效开展护理工作、保证老人安全是最重要的日常运营工作。经营者对老年居室的需求主要源自于护理工作的空间需求。护理工作是较为繁琐繁重的重复性工作，需要护理员与老人共同配合完成，因此会对空间的功能、形式、尺寸、设备等提出使用的要求。[注1]下表为老年居室中基本的护理工作及其对空间功能的需求，满足合理的功能尺寸不但可以大大提高日常护理工作的效率，同时也大大提高了安全系数，有利于经营管理工作的开展。

图2－4 老年居室内日常护理工作

图2－5 老年居室中基本的护理工作及其对空间功能的需求

除了上述的老年居室功能需求外，由于目前实际运营中各类老人（自理、护理、失智）的入住率存在一定的不稳定性，因此经营者较为关注老年居室空间的类型转换性，以提高经营的灵活性。所以，建议在设计老年居室时，以满足护理功能为基础进行空间尺寸的预留，这样既可满足护理型（AL）与失智型（MC）老人的需求，同时也可给自理型（IL）老人提供较为宽敞的居住感受，具有一定的前瞻性与拓展性。

单人间与套间虽然其舒适度和隐私性更好，但由于价格较高，因此客户选择度普遍不高，建议整体单人间与套间的数量占比不大于居室总数的10%。

2.经营者对老年居室物业管理的需求

老年公寓居住区域的物业管理与酒店客房部管理类似，为老人提供除护理工作之外的日常生活服务以及房间管理服务等。老年公寓与酒店、医院不同，有着客户长期居住的特点，且护理工作与物业服务经常交叉进行，因此，采用设计合理的标准化居室有利于标准化物业管理与标准化服务工作的开展。管理标准化可以明显减少人力、时间和空间的浪费，降低管理工作成本，提高管理工作的效率，从而增加项目的利润空间。

由于老年公寓项目大多为改扩建项目，如果获取建筑本身的“标准性”较差，则“标准居室”的出房率会大打折扣，为后期物业管理工作带来诸多难处。因此，在前期开发阶段，物业管理方就应介入到项目的全程策划中，根据项目规模、服务标准、人力配置等因素综合研究既有建筑条件是否满足后期物业管理的需求，以至判断项目是否值得获取。

3. 客户对老年居室功能的需求

1.客户对老年居室功能的需求

根据客户访谈，老年人在选择养老机构时重点考虑几点因素：医护条件、生活环境、性价比、生活起居方便、工作人员服务态度。前三点主要是由项目本身的地段位置和营销定位决定，而“生活起居方便和工作人员服务态度”均于老年居室合理的功能布置息息相关。合理的居室设计不但可以提供舒适方便的生活起居，同时也改善了护理人员的工作舒适度，另外老年人客户对居室的面积大小并无过多要求，满足使用功能即可，由于客户大多较为关注产品的性价比，因此北向居室虽然相对日照较差，但由于价格优惠，因此有着相当高的入住率。

除了合理的护理空间外，居室拥有高质量的睡眠空间与安全便利的卫浴空间是客户对居室最重要的需求。老年人由于神经系统的衰退，睡觉时较容易受到声音的影响，但其本身入睡后又常会出现频繁翻身、起夜等情况，老人的体型也都大不相同，因此建议居室内宜布置1.2米宽的床体，满足老人使用的舒适度以及护理的操作尺度（床体过宽不方便进行协助翻身等护理工作）。卫生间是居室中使用频率最高的空间，也较易发生意外，老年人动作灵活度较低，在移动、转身、起坐、弯腰或者需要护理协助时，均需要足够宽敞的使用空间。

老年人大多比较念旧，且不舍得扔掉东西，长期居住时会随身携带各类物品，因此合理储物空间也是老年居室的必要功能。由于标准居室为双床房间，所以还需注意两位老人各自储藏空间的独立性。老年人拥有自己的储物空间后，可以放置物品，大大提高居室内的整洁度与安全度，且可以提高居家感。

图2－6老年居室功能布置示意

2.老年居室对客户满意度的影响

在老年公寓项目中，老年居室时“标准产品”，是老人的“私有房间”，除了承担老人常规的休憩睡觉功能，也承担着护理、起居、娱乐的功能，是老人生活的重要空间。因此，老年居室本身的住宿条件以及围绕老年居室开展的服务工作，与客户满意度息息相关。下图示老年居室对客户满意度影响的各类因素。

图2－6 老年居室对客户满意度影响的各类因素

三、老年居室各功能分区的基本功能

配置和设计尺寸要求

1. 老年居室的主要功能分区

在老年公寓项目中，老年居室的功能主要分为玄关区、卫生间以及就寝、起居区，在标准间中，就寝与起居的功能会整体考虑，主要因为老人的日常起居活动主要在公共区域进行，老人也更倾向于去公共区域进行集体活动，因此，标准间居室内仅配置适当的起居功能，方便不便外出的老人使用。另外，老年居室也不是越大越好，过大的房间会让家具相对分散，老人走动距离较长，取用物品不便，同时也不够经济，因此，设计时应以满足使用功能为导向，避免空间的浪费，提高房间的使用效率。下图是常规的老年居室标准间功能分区示意。

图3－1 老年居室主要功能分区示意（左）

图3－2 老年居室书写台的使用（右）

2. 玄关区的基本功能配置和设计尺寸要求

基本功能配置：玄关区的基本功能主要以通行为主，由于相关的无障碍设计对通行净宽要求较高，且居室面积有限，因此不建议设置其他会占用交通空间的功能或部品。

设计尺寸要求：

（1） 入户门净宽应≥0.9m，以便保证轮椅与担架的通行；如有条件，建议入户门净宽≥1.1m，以便各类大型护理设备顺利进出。

（2） 失智老年人的居室门应采用明显的颜色或针对型特殊图案进行标识，便于失智老年人记忆与辨识。

（3） 玄关通道净宽应≥1.2m，以便轮椅和护理设备顺利通行。

图3－3 老年居室玄关区布置示例 （左）

图3－4 老年居室玄关区示例（右）

3. 客户对老年居室功能的需求

基本功能配置：卫生间的基本功能主要分为如厕、盥洗和淋浴，卫生间应至少配置坐便器、洗手盆、淋浴器三件卫生洁具，且应干湿分区，洁具周边应配置无障碍辅助器具。建议尽量按独立卫生间的形式设置，注重老人隐私，提高居住品质。

图3－5 养老项目居室独立卫卫生间调研数据（1）

老年公寓项目的卫生间不建议配置浴缸，主要有以下四点原因。首先，浴缸一般与淋浴需要分设，方便淋浴使用，因此设置浴缸会带来使用面积的浪费；其次，浴缸需要经常清理，比较麻烦，降低了物业清洁工作的效率；第三，浴缸泡澡需使用大量的热水，会造成用水的浪费；第四，无论是自理老人还是半自理老人，即便在护理人员的帮助下进出浴缸也较为危险，并且泡澡对有心血管疾病的老人来说具有一定的危险性。

设计尺寸要求：

（1） 卫生间门净宽应≥800mm，以便保证轮椅顺利通行，可采用外开门或者推拉门的形式，当老人倒在卫生间时，内开门易无法打开或伤及老人，因此不推荐采用。

（2） 卫生间内应留有直径≥1.5m的轮椅回转空间。

（3） 如厕区宽度应≥850mm 方便无障碍部品的安装以及护理人员协助老人如厕。

（4） 坐便器前方应预留≥900mm的空间，使护理人员可以再坐便器前方抱住老人的身体，协助老人如厕。

（5） 盥洗区宽度应≥900mm 方便老人乘坐轮椅直接到洗手盆前使用。

（6） 洗手盆前方应预留≥1.2m，方便护理人员推行轮椅至洗手盆，且方便护理人员在轮椅后方协助老人梳洗。

（7） 淋浴区的宽度应≥900mm，长度应≥1.2m 护理人员有足够的操作空间协助老人洗浴。

图3－6 老年居室卫生间布置示意

4. 就寝区、起居区的基本功能配置和设计尺寸要求

基本功能配置：为方便运营随时灵活布置，接待不同类型的老人，标准居室均应按满足失智照料条件的双人间标准进行设计，就寝区应包括两张单人床位；起居区应包括两套独立的衣物储藏柜、共用的壁挂电视、书写台，条件允许可设置。

设计尺寸要求：

（1） 就寝区、起居区内应留有一处直径≥1.5m的轮椅回转空间。

（2） 单人床位建议按1.2m x 2m宽考虑，为满足老人使用的舒适度以及护理的操作尺度，建议床宽最小应≥1m，最大应≤1.2m，床体过宽不方便进行协助翻身等护理工作的操作，长度可按1.9~2m考虑。

（3） 相邻两床的长边间距应≥0.8m，两床各自另一长边外应留有≥0.5m的空间，方便自理型老人上下床、整理床铺、护理急救操作及医疗设备摆放的空间。

（4） 两张床位应分别在不相邻长边设置床头柜，尺寸≥400mmx400mm，方便老人放置和储存物品，床头柜宜设计成固定家具，安装牢固可靠，以便作为老人从床上起身时的支撑物。

（5） 衣物储物柜深度建议按550~600mm考虑，长度≥900mm，应设置独立的两组衣物储物柜分别给两位老人使用，衣柜前方应留出≥600mm的空间方便取用物品。

（6） 书桌宽度应≥600mm，长度≥1000mm，且应临近外窗设置，方便老人书写、绘画、手工等室内活动，书桌正前方应预留≥900mm的空间，方便轮椅通行和转向。

图3－7 老年居室就寝区、起居区布置示例

四、结 语

随着我国人口老龄化进程的发展，近几年国家对养老问题高度关注，无论是近几年相关规范不断的更迭，还是在规划层面释放更多的养老用地，都体现了我国养老设施亟待发展的现状，而老年公寓则是社会养老机构最常见的类型。

作为老年公寓项目，最重要的就是既要满足老年人（使用者、客户）的使用需求，也要同时满足建设单位（开发者）的效益需求，工作人员、护理人员（经营者）的工作需求。

相信随着老年公寓项目的日渐增多，越来越多的设计师、开发者以及经营者会更加熟悉产品，从而逐步总结提炼出更合理与实用的开发、设计理念与要点，使得老年公寓项目的开发、设计愈加成熟。

参考文献：

周燕珉，《养老设施建筑设计详解》第1册。