征收补偿评估报告价值类型（针对征收补偿中的评估报告）

征收补偿评估报告价值类型（针对征收补偿中的评估报告）４. 评估机构的选定《房地产估价规范GB/T 50291-2015（20151201）》4.2.2明确，搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括下列内容：1.交易对象基本状况；2.交易双方基本情况；3.交易方式；4.成交日期；5.成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况；6.交易目的等。因此，针对评估报告中存在的交易实例信息，实践中会通常仅仅包含了交易时间、成交价格，则其不满足《房地产估价规范GB/T50291-2015（20151201）》4.2.2的要求，属于内容不全，无法验证该报告中所选取的可比实例的真实性。２. 是否有完整的参照信息《房地产估价规范GB/T50291-2015（20151201）》4.2.5明确，可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。《房地

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在征地拆迁，尤其是国有土地上房屋征收补偿中，评估报告的重要性不言而喻。对被征收人来说，评估报告决定了被拆迁房屋的价值，进而决定了被拆迁人将获得补偿的价值，与被征收人的利益息息相关。那么，作为普通人，在遇到房屋征收时，针对评估报告，需要注意些什么呢？

注意事项

１. 评估机构是否实地勘察

《房地产估价规范GB/T 50291-2015（20151201）》3.0.7明确，估价对象的实地查勘应符合下列规定：...2.应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；3.应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。据此，在房屋征收中，针对行政机关提供的评估报告，要着重注意评估人员对被征收房屋进行评估时是否对被征收房屋面积等进行实地勘测并拍摄相关的影像资料，是否制作实地勘察记录。如果该评估报告缺少进行实地勘测时拍摄的影像资料以及实地勘察记录，则其对各被征收房屋面积的认定缺乏依据，该报告的合法性也有待商榷。

２. 是否有完整的参照信息

《房地产估价规范GB/T50291-2015（20151201）》4.2.5明确，可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。《房地产估价规范GB/T 50291-2015（20151201）》7.0.19明确，附件应包括下列内容：...6.可比实例位置图和外观照片。当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片。在评估机构对房屋价值评估时，往往会通过对比的方式。因此，评估报告的附件中应当包含可比实例的外观照片、位置等详细信息，如果缺上照片、位置等信息，则无法验证该报告中所选取的可比实例的真实性。

３. 交易实例信息

《房地产估价规范GB/T 50291-2015（20151201）》4.2.2明确，搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括下列内容：1.交易对象基本状况；2.交易双方基本情况；3.交易方式；4.成交日期；5.成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况；6.交易目的等。因此，针对评估报告中存在的交易实例信息，实践中会通常仅仅包含了交易时间、成交价格，则其不满足《房地产估价规范GB/T50291-2015（20151201）》4.2.2的要求，属于内容不全，无法验证该报告中所选取的可比实例的真实性。

４. 评估机构的选定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。据此可知，征收补偿程序中，原则上房地产价格评估机构应当由被征收人选定，只有在极其特殊的情况下，才会存在由征收部门确定的情况。而在各省的规定中，一般都要求房屋征收部门实施征收项目时向被征收人提供房地产价格评估机构名录，由被征收人在公布的名录中协商选定。被征收人以协商方式无法选定的，可以通过投票方式选定。被征收人5日内无法达成一致的，可以采取抽签方式选定，抽签应当在公证机构的监督下进行。因此，作为被征收人，如果发现评估报告作出的主体并非自己选定或是其他法定方式选定的评估机构，则该评估报告基础的合法性及不存在，更不可以作为作出补偿决定的依据。

（作者 董世勋 律师)