房屋质保期的最新规定是多长时间（要区分两种保修制度）
房屋质保期的最新规定是多长时间（要区分两种保修制度）法律依据为《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条、第四十一条，《民用建筑节能条例》第二十三条，上述规范均为行政法规，所规定内容是国家强制性标准（最低标准），有关内容总结如下：我国建设工程实行质量保修制度，在竣工验收阶段，施工单位会向建设单位（开发商）出具质量保修书，保修书中会明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等内容。大家会说，按照上述关系描述，购房人岂不是和施工单位没有关系了吗？房屋是由施工单位施工的，难道施工单位在出现质量问题后不需要担责吗？这需要向大家说明一点，今天所讨论的话题仅限于开发商交付房屋后，关于商品房本身存在质量问题所涉及的质量保修，不讨论因房屋质量问题造成购房人或第三人固有的人身或者财产权益损害（比如外墙瓷砖脱落致人损伤等）。限于这个层面，购房人与施工单位不存在直接的法律关系，故出现房屋质量问题后，我们主张权利的对象是开发商，履行保修义务的主体也是开发商，只不
前言大家乍一看这篇文章的标题，应该会有所疑惑，商品房不就是工程建成后的成果吗？难道这两者的质量保修还会有所不同？
是的，两者的质量保修有相同点，也有不同点，今天分享的主题就是理清这两种质量保修的范围、期限与责任。在这之前，大家要知道两组基本法律关系：
（1）建设单位（开发商）与施工单位的关系是建设工程施工关系
（2）购房人与建设单位（开发商）的关系是商品房买卖关系
大家会说，按照上述关系描述，购房人岂不是和施工单位没有关系了吗？房屋是由施工单位施工的，难道施工单位在出现质量问题后不需要担责吗？
这需要向大家说明一点，今天所讨论的话题仅限于开发商交付房屋后，关于商品房本身存在质量问题所涉及的质量保修，不讨论因房屋质量问题造成购房人或第三人固有的人身或者财产权益损害（比如外墙瓷砖脱落致人损伤等）。
限于这个层面，购房人与施工单位不存在直接的法律关系，故出现房屋质量问题后，我们主张权利的对象是开发商，履行保修义务的主体也是开发商，只不过在大多数情形下，是由开发商通知施工单位前来维修而已，这容易给我们造成一种错觉——施工单位也是我们声讨的对象（法律意义上，暂不讨论道德层面）。
建设工程质量保修我国建设工程实行质量保修制度，在竣工验收阶段，施工单位会向建设单位（开发商）出具质量保修书，保修书中会明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等内容。
法律依据为《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条、第四十一条，《民用建筑节能条例》第二十三条，上述规范均为行政法规，所规定内容是国家强制性标准（最低标准），有关内容总结如下：
表1
商品房质量保修开发商应当对所售商品房承担质量保修责任，开发商与购房人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，在商品房交付使用时，开发商向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
法律依据为《房地产开发经营管理条例》第三十条、《商品房销售管理办法》第三十二条、第三十三条，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条、第六条，上述后两部规范分别为部委规章和规范性文件，效力低于行政法规，有关内容总结如下：
表2
表3-下文补充解释
- 相同点
无论是建设单位（开发商）和施工单位之间约定的工程质量保修期，还是建设单位（开发商）和购房人约定的房屋质量保修期，均不得违反《建设工程质量管理条例》《民用建筑节能条例》中规定的最低保修期限（表1和表2都有所体现）
- 不同点
（1）起算点
原则上，工程质量保修期的起算点自工程竣工验收合格之日起算，房屋质量保修期的起算点自房屋交付之日起算。
（2）责任主体
工程质量保修义务由施工单位向建设单位（开发商）履行；房屋质量保修义务由建设单位（开发商）向购房人履行。建设单位（开发商）履行保修义务后依法或依约向施工单位追偿的事宜，本文不讨论。
（3）表3的特殊情形
“存续期”的概念由来是因为竣工验收与交付使用之间存在一个时间段，存续期=建设单位（开发商）与施工单位约定的保修期（注意：不得少于法定最低保修年限）-上述时间段。
我们举个例子，比如2020年1月1日工程竣工验收合格，建设单位（开发商）与施工单位约定屋面防水工程的保修期为5年（法定最低保修年限），即保修期限截止日为2024年12月31日。2023年1月1日，开发商将某间顶层房屋销售并交付于购房人，可以看到，竣工验收之日与实际交付之日相差3年，此时存续期为2年（5年-3年）。
我们对照表3，可以看到《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中屋面防水最低保修期限为3年，此时上例存续期2年少于《规定》中的3年，例外情形的条件满足，此时如何处理呢？
分段处理：存续期的2年，还是按表2的原则处理；存续期届满后，屋面防水保修延续1年，两者（2年 1年）合并，正好符合《规定》中3年的最低要求。
- 最后一点提示
（1）遇到具体问题时应当以房屋买卖合同约定的质量保修内容为准，《商品房销售管理办法》《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》因法律层级较低，可以适当参考，但要谨慎适用。
（2）关于非住宅商品房的保修期限，不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。此类房屋没有《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的例外情形（即表3的内容）。
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