红谷滩新区一房产首拍失败（红谷滩铜锣湾广场旁）

红谷滩新区一房产首拍失败（红谷滩铜锣湾广场旁）据网易房产南昌整理统计，多年以来红谷滩区鲜有涉宅用地出让，而这次编号DAEJ2021033地块几项出让指标更是难得。1. 竞价上限低2. 为解决该地块拆迁历史遗留问题，由红谷滩区政府拟定《定向商品房配建及销售协议书》，将配建定向商品房的套数、面积、户型、价格等要求及违约条款纳入其中，《定向商品房配建及销售协议书》随宗地出让公告一并公示；3. 宗地实行“限房价、限地价”出让，采取“网上拍卖 随机摇号”复合交易模式。地块位于红谷滩南昌市房地产交易市场正对面，从区位来看，地块内住宅的窗外附加值非常高！

近日，南昌市自然资源局发布《南昌市国有建设用地使用权出让网上拍卖公告》，公告显示，位于红谷滩区凤凰洲片区香江路以南、丰和北大道以西地块，地块属性为商业、商务金融、二类城镇住宅、兼容城镇社区服务设施用地正式上架。

该地块编号为DAEJ2021033，最大容积率3.0，起始价900万元/亩（起始楼面价4500元/㎡），竞价上限1035万元/亩（楼面价上限5175元/㎡），地块内住宅毛坯限价16514元/㎡。

宗地要求：

1. 宗地所建住宅的控制性房屋销售价格（毛坯均价）上限为16514元/㎡，土地竞价上限为1035万元/亩；

2. 为解决该地块拆迁历史遗留问题，由红谷滩区政府拟定《定向商品房配建及销售协议书》，将配建定向商品房的套数、面积、户型、价格等要求及违约条款纳入其中，《定向商品房配建及销售协议书》随宗地出让公告一并公示；

3. 宗地实行“限房价、限地价”出让，采取“网上拍卖 随机摇号”复合交易模式。

地块位于红谷滩南昌市房地产交易市场正对面，从区位来看，地块内住宅的窗外附加值非常高！

1. 竞价上限低

据网易房产南昌整理统计，多年以来红谷滩区鲜有涉宅用地出让，而这次编号DAEJ2021033地块几项出让指标更是难得。

对比来看，4年前还是在红谷滩中央商务区的富力华庭地块起拍价就已经超出DAEJ2021033竞价上限！而仅1年前拍出的服务设施用地其起始、成交楼面价均相当于DAEJ2021033地块竞价上限2倍！

也许是因该地块需要预留38套毛坯住宅给红谷滩区政府（通过计算按9432元/㎡，每套100㎡，共20套1886.4万元；13100元/㎡共18套面积1729.1㎡，共2265.121万元，合计共4151万元），并且地块面积比较小所以能建设住宅的套数也不会太多的原因，所以起始价才这么低。

2. 窗外价值高

地块南侧为南昌铜锣湾广场，北面为地铁万科时代广场，双商业综合体相比！随着2021年11月27日南昌盒马鲜生首店开业，该地块已成为名副其实的“盒区房”。

地块直线100米就可步入铜锣湾广场商业综合体地下地铁1号线乘车，直线800米左右为凤凰洲市民公园，开车的话赣江中大道、南昌八一大桥、庐山南大道可随意切换。

周边二手房在售均价仍处南昌高价位置，其中铜锣湾广场住宅小区均价21891元/㎡，丰和新城15832元/㎡、地铁万科时代广场24640元/㎡、东方海德堡20359元/㎡、天赐良园16433元/㎡；并且从南昌市房信网二手房成交价看到，地铁万科时代广场伴随着盒马鲜生的开业其二手房价在12月有小幅上涨，并在今年成交房源单价比铜锣湾广场住宅略高；该地块毛坯限价16514元/㎡，未来最高可售21014元/㎡，目前与地铁万科、铜锣湾两个住宅项目二手房价对比已呈倒挂状态。

根据2021年南昌红谷滩学区整理，DAEJ2021033地块位置已是南昌二中教育集团二十六中校区准学区，目前来看二十六中对应学区范围楼盘较多，包括地铁万科、九颂山河等15个社区范围内生源。

你觉得该地块将会成为铜锣湾二期，还是另有他人竞得呢？