楼市巨变已成定局（楼市变成高楼荒漠）

楼市巨变已成定局（楼市变成高楼荒漠）根据西南财大的报告，我国城镇空置房数量在2017年就达到了6500万套，房屋空置率在22%左右。比如，各个城市追求“面子”和“形象”，仿佛只有高楼林立的天际线，才能证明一个城市是否有活力，最终就变成了新城区开发的大比赛，高楼兴建之风四处盛行。根据我国《民用建筑设计通则》建筑设计标准，超过100米的建筑就属于超高层建筑。而根据国际公认的标准，高于152米的大楼即属于摩天大楼。现在，且不说动辄几百米的超高层地标，各地新建的百米高层住宅，早已使楼市变成了真正意义上的“高楼荒漠”。比如，在建设用地指标有限的前提下，在旧改、棚改拆迁改造成本日益高昂的环境下，开发商好不容易拿了一块地，容积率动辄高达4-5，在有限的住宅地块里面，要争取盖更多的房子，赚取更多的利润，房子只能越盖越高。

记得有首歌的名字叫《活着》，里面有一句歌词：每天站在高楼上，看着地上的小蚂蚁。

高楼，已经改变了我们每个人的生活。

早在7年前，人民日报曾刊文指出，今后十年，我国平均每5天建成一栋摩天大楼，到今年，中国拥有的摩天大楼数量将是美国的2.3倍。

事实证明，人民日报的预测是对的。

目前，虽然世界第一高楼哈利法塔位于迪拜，但中国拥有世界第二、第四、第七、第九和第十的摩天大楼。根据英国高层建筑与城市居住区委员会的排名，全世界最高的20座建筑物中有11座位于中国。

根据我国《民用建筑设计通则》建筑设计标准，超过100米的建筑就属于超高层建筑。而根据国际公认的标准，高于152米的大楼即属于摩天大楼。

现在，且不说动辄几百米的超高层地标，各地新建的百米高层住宅，早已使楼市变成了真正意义上的“高楼荒漠”。

为什么有如此多的高楼？个中原因很复杂。

比如，在建设用地指标有限的前提下，在旧改、棚改拆迁改造成本日益高昂的环境下，开发商好不容易拿了一块地，容积率动辄高达4-5，在有限的住宅地块里面，要争取盖更多的房子，赚取更多的利润，房子只能越盖越高。

比如，各个城市追求“面子”和“形象”，仿佛只有高楼林立的天际线，才能证明一个城市是否有活力，最终就变成了新城区开发的大比赛，高楼兴建之风四处盛行。

建的楼多了，闲置的房子也必然会增多。

根据西南财大的报告，我国城镇空置房数量在2017年就达到了6500万套，房屋空置率在22%左右。

注意：按照国际常见标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

显然，按通用标准，我们的房地产库存已经开始积压了。

更重要的是：6500万套是前年的数据，如果加上2018、2019年均17亿平米的销售面积，按100平米一套房，21.4%的空置率来算，光是最近两年，就增加了727万套空置房。

这样算来，目前城镇空置房屋数量大概是7000多万套。

这还没完，中银国际曾经发布过一组数据，成都和海口的小产权房占比超过了20%，全国小产权房占比超过了30%，照这个比例来算小产权房的总量，再考虑到空置房的比例，那么，全国城镇房屋空置数量将会达到1亿套之多！

1亿套房多吗？

乍一看挺吓人，但是，考虑到每年我们的房地产销售面积达到了17亿平米，折合卖出去1700万套房子，加上存量近300亿平米的房子，还有每年2000万的进城人口，2.4亿外出的大学生、农民工等流动人口，出现1亿套房屋空置也在情理之中。

笔者认为，房屋空置并不可怕，属于城市化进程的一部分，大量的人口流动，必然会带来“人户分离”，住房结构性失衡的情况。

但是，大量高层建筑带来的“后遗症”，正在不知不觉的爆发。

1，房屋老化速度惊人。

现在房龄仅仅10年以内的小区，老化速度就已经超出了我们的想象。

比如，绿化带裸土化，长遍杂草都没人管，草坪上随意停车。

比如，管网快速老化，平时疏于管理，取暖时才发现各种问题。

比如，电梯频繁维修，门禁总是更换，消防设施做做样子，连丢了都不知道，清扫垃圾费要等到堆满了才行动。

这还只是小区内的环境变化，楼房主体的老化速度更值得重视，比如，外立面剥落，水电暖气没有使用标准件而频繁维修，门窗日益破旧。

要知道，这可仅仅是交房不到10年的小区，现在高层住宅涉及标准起码在50年以上，仅过了10年不到，高楼就浮现出了诸多弊端，很难让人放心在里面住上50年甚至70年以后土地再续期。

有业内人士一针见血的指出：高层住宅表面上节约了土地，却带来了物权高度分散、户型面积紧张蜗居、小区治理困难，电梯等老化维修更换复杂，物业容易陷入恶性循环、小区快速衰败等一系列问题。

2，大小城市的高层住宅出现“供需错配”。

一般来说，要保持房价平稳，前提是房地产市场的供给与需求必须保持“平衡”。

照这个思路，像深圳、杭州、宁波等年均流入几十万人口的城市，应该加大供地，加大建筑物的容积率，多建高楼，多供给住宅用地，留下城镇村和都市村庄，扩大公租房的体量，让低收入者住有所居。

但是，像河南、安徽、东三省、四川、山东等人口流出大省，尤其是地市和县城，应该做的是多建低层或多层住宅，少开发一些新城区，不要供应那么多住宅用地，三四线以下的城市根本不缺地。

可我们看到的现状是什么？

据不完全统计，截至2016年5月，中国县及县以上的新城新区数量总共超过3500多个，如果加上2017、2018和今年的数据，这个数字应该会将近4000个。

在上半年，社科院发布了房地产蓝皮书，报告显示的结果很惊人，目前超过17个城市写字楼空置率达20%以上，要知道，这些地方都是典型的人们城市，如果连长沙、武汉、青岛等地商用房的空置率都达到20%以上，那三四线楼市只会更高。

有必要建这么多新城区吗？几十万人口的小城市，盖这么多写字楼留给谁租？盖那么多高层住宅又能留给谁住？

希望城市扩张的节奏能够更合理一些，让大城市里的刚需有高楼可住，让小城市的人们能住得更舒适。

有句话说得好，我们走路不仅要抬头望天，更要低头看地。