文旅地产失败的原因（文旅地产走进死胡同）

文旅地产失败的原因（文旅地产走进死胡同）由此可见，地产公司转做文旅项目，似乎仍然跳不出靠住宅地产实现盈利这一传统商业模式，投资文旅项目和投资地产项目，看似是“鸡”和“蛋”的关系，两者不可兼得，必须要先有一个，才能有另一个。但显然大多数地产企业的思维方式还停留在住宅地产时代，其主要精力和推手还是放在房地产，以文旅项目拿地后先着手开工的还是住宅，冀望通过房地产的资金回笼来维系后续的项目开发和运营，而文旅板块则显然成了住宅项目相应的增值配套，这无疑是典型的“本末倒置”。如今，中国文旅产业正在经历前所未有的开发浪潮，那么，看似如火如荼的文旅地产开发大潮中，到底有没有人能找到解决这一“模式困境”死胡同的的突破口呢？ 文旅地产，“鸡”和“蛋”，还是“鱼”和“熊掌”？文旅地产，作为文旅和房地产的重要融合衍生产物，与地产有着天然的联系，因此近年来大量地产公司，在面临房产地市场环境变化、纷纷寻求转型之时，都不约而同的选择涉足文旅地产，这一看似门槛

本文来自业内投稿

作者 朝华

当下，在中国文旅行业，普遍存在这样一种现象：项目拿地后，围挡一围就是几年，文旅地块挖个地基就再无后续动静，反而是周边一个个的住宅项目拔地而起，而这种现象正是中国当下文旅产业投资的一大病状。

究其原因，终究还是这些开发商们没有解决文旅地产——这一“重资产”投资行业长期存在的“模式困境”。因此，这类文旅项目从定位和研发上并没有下足功夫，规划设计过于单一、内容体验过于枯燥、项目特色缺乏创新，其项目的竞争力可想而知。

如今，中国文旅产业正在经历前所未有的开发浪潮，那么，看似如火如荼的文旅地产开发大潮中，到底有没有人能找到解决这一“模式困境”死胡同的的突破口呢？

文旅地产，“鸡”和“蛋”，还是“鱼”和“熊掌”？

文旅地产，作为文旅和房地产的重要融合衍生产物，与地产有着天然的联系，因此近年来大量地产公司，在面临房产地市场环境变化、纷纷寻求转型之时，都不约而同的选择涉足文旅地产，这一看似门槛较低的全新“蓝海”。

但显然大多数地产企业的思维方式还停留在住宅地产时代，其主要精力和推手还是放在房地产，以文旅项目拿地后先着手开工的还是住宅，冀望通过房地产的资金回笼来维系后续的项目开发和运营，而文旅板块则显然成了住宅项目相应的增值配套，这无疑是典型的“本末倒置”。

由此可见，地产公司转做文旅项目，似乎仍然跳不出靠住宅地产实现盈利这一传统商业模式，投资文旅项目和投资地产项目，看似是“鸡”和“蛋”的关系，两者不可兼得，必须要先有一个，才能有另一个。

但事实上，两者决然不是独立地“鸡”与“蛋”的关系，两者兼顾的案例并不少见，比如中国文旅地产的先行者——华侨城，在将“欢乐谷”打造为中国主题乐园超级IP的同时，华侨城的住宅项目也纷纷取得了巨大的成功。

此外，还有位于秦皇岛的后起之秀——阿那亚项目，这个曾被开发商低价抛售的“不良资产”，最后却在文旅从业者的操盘下成功转型为旅游 地产的新网红。

更有甚者，诸如复华文旅，不但将文旅和地产进行了兼容并举，更注入了诸如“康养”等更多的业态内容，开拓出了更为广阔的“文旅地产 ”模式。

据复华文旅官网上的全球布局显示，旗下文旅项目遍布全球数个国家、十几个城市。目前公布的国内项目，包括北京、长春、济南、九寨沟、黄山、上海、南京、成都等地，预计总投资额达已逾千亿，土地储备已达五万亩。而频繁的合作签约也让复华文旅难以低调，终于以文旅地产“黑马”的姿态站到了聚光灯下。

与此同时，一个隐藏在复华文旅背后的万亿级市场，也终于浮出水面。

世界医疗旅游协会报告称全球医疗旅游产业未来年增速有望保持15%-25%的高增长率，2017年的市场份额预计将达到7000亿美元。而未来十年，我国文旅市场规模预计将达30万亿~50万亿元。

在这样的时代机遇下，2009年，国家正式将文化产业和旅游业上升为国家战略，并给予了积极地扶持，持续出台针对发展文旅产业的鼓励政策；《十三五》规划中更是将文旅产业明确为重点发展产业；2018年，国务院文化和旅游部正式挂牌成立，成为推动发展中国文旅产业的最高部门。

这些举措使得中国文旅产业进入了高速发展阶段，已然跃升为房地产行业的下一个风口。

与此同时，随着物质条件的不断改善及精神追求的崛起，人们对健康、养老的追求，已不再仅仅是没有疾病，而是涉及物质和精神的各个层面，追求多元化、个性化的健康服务。

根据国务院发布的《“健康中国2030”规划纲要》及《关于促进健康服务业发展的若干意见》指示，健康养老产业已经成为新常态下服务产业发展的重要引擎，到2020年健康养老服务业总规模将达到8万亿元以上，在未来20年，也将迎来一个发展的黄金期。

因此，如果说“文旅”、“健康”、“养老”均是“风口”，那么复华文旅整合了“文旅” “康养”的创新文旅玩法，究竟能否破局呢？

“弯道超车”贵在内容未来价值还看体验

在外部观察者许巍（化名）看来，复华文旅的本质是不错的。他们的项目大多布局在旅游资源优渥的优质旅游度假目的地，并且往往是位置极佳的稀缺地块，这至少为项目成功奠定了先天的“地利”条件。

但是复华文旅作为文旅业界的后起之秀，并没有先天的地产时代所积累下来的名气和资源，这也使得复华文旅在融资和开发过程中会遇到不少阻力。

对于此，复华文旅运营总裁严春昊在接受媒体采访时，给予了细致的解读，他用一句《管子》的古训，表达了复华文旅投身文旅实业的坚定信念：

“利出于一孔者，其国无敌”。只要我们（复华文旅）塌下心来不辍耕耘，就没有不能战胜的困难。对于文旅产业来说，真正能够为人称道、需要细心耕耘的并不是在地产时代积累下来的简单土建之法，更不是移花接木、投机取巧的生搬硬套之道，而是呈现真正符合市场需求、具有文化内涵和创新体验的“内容价值”。

这个“内容价值”体现在了多个层面，包括品牌、内容、创新、品质、服务、内涵等等。而复华文旅恰恰是敏锐把握到了顺应时代发展需求的变化，针对消费者各个层面的需求进行了精心适配和打磨，从项目的选址、设计、规划、建设、装饰、景观、灯光、采购、运维、培训等等各个层面都建立了极其苛刻的标准。

“比如今年刚刚开业的复华「丽江国际度假世界」项目，之所以取得不错的成绩，正是因为独具慧眼的选择了丽江。而选址丽江也正是因为这座充满了深厚底蕴、风景旖旎、秀外慧中的古城让我们充满敬畏和珍爱，其蓬勃发展的旅游产业发展势头，让复华文旅对其未来充满了信心和热忱的期待。”

其次，是复华文旅无与伦比的产品体验。

复华「丽江国际度假世界」定位为是“十五天不重样、360度沉浸式”的极致奢旅度假体验，这就注定了项目的体量、业态的丰沛程度和复杂程度要异乎寻常之高。

为此经过数番调整和打磨，复华「丽江国际度假世界」在丽江率先创新引入“一价尽享”的全新奢旅度假模式，将家庭亲子度假中的住宿、饮食、玩乐、购物、康养等“一维”点状需求，升级为“二维”的“度假全面需求”，彻底解放消费者的出行顾虑和担忧，让消费者将精力完全集中在纯粹的休闲和欢聚上，不再为住哪里、吃什么、去哪玩、去哪逛等问题浪费宝贵的度假时光，这种模式无疑将成为家庭亲子和亲友团聚类度假的标配，树立了中国沉浸式奢旅度假的新典范，成为丽江度假的首选目的地！

第三，则是复华文旅对于建设品质的匠心追求。

作为以实业起家的复华集团，深知“实业兴邦，空谈误国”的道理，因此，自复华文旅创立之日起，就以匠心为立足之本，将“追求匠心品质”成为核心目标，渗入到建筑细节、服务细节、选材细节等各个方面。

而为了使项目从内到外，均能让人耳目一新，并让丽江当地的民族特色完美融入项目建筑中，复华文旅可谓是不惜成本和代价在设计阶段数易其稿、在施工阶段几度重装，预算和工期在复华文旅眼里都远远不及作品的品质和用户的赞誉贵重。

在项目开业后，酒店持续爆满、人潮涌动、络绎不绝的客流；央视、人民日报、新华社等众多权威及行业媒体对项目大量持续地报道；云南省及丽江市委市政府各级领导以项目作为丽江旅游全面升级的标杆，接待大批政府、行业、外宾的殊荣，无疑是对我们匠心打造产品、精心锤炼品牌的最佳回报。

兵无常势，水无常形。

任何事物的发展总是处在变幻之中，循环往复，不断演化。

复华文旅的商业逻辑到底能不能助其实现突围破局，尚待时间检验，但无疑这种立足于实业、悉心于文化、着眼于内容的“文旅地产 ”模式，似乎确实跳出了传统的文旅地产的单一模式，为中国文旅企业的未来发展提供了更为丰富的想象空间。

乱世出豪杰，时势造英雄！

在中华崛起的时代背景下，贸易纷争和大国角力将成为长期命题，任何国家、任何企业、任何行业自此均将面临来自全球的艰巨挑战。而中国民营企业要寻得发展，必须准确把握时代发展趋势，居安思危、未雨绸缪，摒弃得过且过、小富即安的守旧思维，必须要不断的提升企业的自身实力，牢牢掌握赖以生存的“独门绝技”，这样才能在未来的产业对决中，赢得一席之地。

同时，更要做好打持久战的准备，如复华文旅一样的高筑墙、广积粮，苦练内功、耐心修行、不畏风雨、砥砺前行，在此基础上再谋求更长远的发展，并用更好的发展回馈社会，或许这才是中国文旅企业应有的责任和担当。

中国文旅方兴未艾，特色小镇如火如荼。

绚丽的未来正等待着中国的文旅弄潮儿们各显神通，随波竞逐。

而通过多年的潜心积累和创新实践，相信以复华文旅为代表的中国优秀文旅企业们无疑已经展现出了极致的创新能力与强大的运营能力，并且正在不断地为中国文旅创造出更多全新的旅游度假模式，开拓出一片文旅度假的“新大陆”。