景怡鑫才苑最好的楼盘（楼盘详评049-嘉裕君玥公馆）
景怡鑫才苑最好的楼盘（楼盘详评049-嘉裕君玥公馆）我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。广州是一个典型的单中心城市，全市只有一个中心--珠江新城，通过珠江新城带动其他片区发展；而深圳则是一个多中心协调发展的城市，通过大数据识别，至少有五个市中心，分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“
Sophie苏菲：毕业于中山大学，10 年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
加入“广州买房交流群”详见置顶微头条（点击我的头像-微头条）。
我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城简介珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。
广州是一个典型的单中心城市，全市只有一个中心--珠江新城，通过珠江新城带动其他片区发展；而深圳则是一个多中心协调发展的城市，通过大数据识别，至少有五个市中心，分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”；正因为这种区别 ，在房产投资领域板块的选择上，两者是截然不同的。
依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：
《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》
《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》
《改善型买家必看！下半年这4个新盘你不能再错过了（上篇）》
《步行去珠江新城上班？让你梦想照进现实！》
后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
板块优势（珠江新城）
（1）产业：“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视。
（2）位置：居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。
（3）地铁：板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。
（5）环境：珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。
接下去咱们继续介绍珠江新城西区的小区。
小区简介（嘉裕君玥公馆）上期文章为大家介绍了珠江新城西区的嘉裕礼顿阳光公寓，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是嘉裕君玥公馆。
嘉裕君玥公馆位于珠江新城西区，户型涵盖130平方3房到295平方5/6房，地理位置优越，是一个纯大户型的豪宅楼盘，适合改善型和高净值买家，推荐指数：4.5星。
嘉裕君玥公馆基本信息：
小区地址：天河区珠江新城花城大道39号
当前均价：142081元/平方米
建筑类型：塔楼
建成年代：2009年
开发商：嘉裕集团
物业：嘉裕物业
物业费用：3.5元/月/平方米
总户数：632
总车位：353
容积率：7
绿化率：30%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（嘉裕君玥公馆）嘉裕君玥公馆与前几期文章介绍的双城国际公寓、南天广场等楼盘相邻，大部分公共资源为共用，如教育、医疗、公园等，详见下文。
（1）公园
海心沙广场是一个将花艺、园艺与城市建筑艺术融为一体的休闲广场，是天河区的网红打卡圣地，广场距嘉裕君玥公馆约550米。
（2）交通
嘉裕君玥公馆南临花城大道和临江大道，北临金穗路和黄埔大道，西临华穗路和广州大道，东临华夏路，四通八达，交通优势突显。
●公交：
楼下南门处有花城大道（华穗路口）公交站，东面150米有华成路口公交站；途经公交线路有407路、777路、778路、901A路、观光2路、40路、90路、107路、194路、230路、668路、778路、811路、夜109路等，不换乘即可在珠江新城内部循环，或直达全市各大繁华商圈、公园景点和客运站场，公交出行非常方便。
●地铁
地铁5号线珠江新城站A2出入口就在小区东门处，通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，地铁出行方便快捷。
●自驾
嘉裕君玥公馆距广州大道内环路入口约1.2公里，正常情况下5分钟内能上内环路；距华南快速干线花城入口最近线路为3.5公里，正常情况下10分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园：小区1公里内有越秀区儿童福利会幼儿园、燕燕幼儿园、睦心幼儿园和明月幼儿园等，在一路之隔的五羊新城内；另外，距珠江新城佐治亚国际幼儿园约1公里。
对口小学：配套小学为天河区第一小学华穗校区（原先烈东小学珠江新城校区），学校距嘉裕君玥公馆约650米，家长接送省时方便，高年级小学生可自行上学放学。
对口中学：天河区第一小学对应直升初中为天河中学（花城校区），学校位于花城大道猎德地铁站旁，距嘉裕君玥公馆约1600米，初中学生自行上学放学完全没问题。
PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区医院：天河区冼村街杨箕东社区卫生服务站位于华穗路386号2层，距嘉裕君玥公馆约350米，疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
●大型医院：小区附近的三甲医院有广州市妇女儿童医疗中心，距小区仅500米左右；此外，附近几公里内还有中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区日常生活所需，主要依赖大厦底商（1~3层商业裙楼），以及周边写字楼的底商解决，其他的生活娱乐消费需求可以到附近的东塔和西塔。
小区到西塔约700米，步行10分钟可到达广州友谊商店（国金店）；距东塔约1000米，步行15分钟可到达K11，附近还有花城广场、广州市政务中心等，无论是购物、娱乐、饮食，还是窗口办事，都十分便捷！
（6）文化资源
小区距广州大剧院约800米，剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州图书馆约1050米，步行18分钟即可达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
小区到广东省博物馆约1050米，步行20分钟内即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。
（7）领事馆
珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆，大部分集中在西区的写字楼中，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。
小区详评（嘉裕君玥公馆）01小区园景
上图是小区的正门（东门），外表看上去比较高大上。
正门中央的喷泉池上面，竖立着小区的牌匾，外观很低调。
正门进来就是小区的游泳区，在花园正中央的位置，占据了较大面积。
上图是小区北门内侧的花园景观，门外是华明路。
花园的各处高度不同，中央位置抬高，园内较多台阶和小斜坡（上图）。
花园人车分流，不算大，但配套有小型游乐场等设施，业主和孩子们都有休闲的地方（上图）。
上图是A座的楼下，挑高的大堂，光亮的大理石，金漆大字，显得气派堂皇。
电梯间通往各单元的过道为开放式（上图），对比老式小区的封闭过道来说，完全是质的提升，通风、采光、景观全兼顾；但建筑和装修用料、电梯品质、其它细节等都不够豪宅标准。
上图是A座中楼层的北向景观，相邻的是低矮的天河中学高中部，整体视野非常开阔。
上图为低楼层阳台景观，树木葱葱，树顶与阳台齐平，环境较为安静。
小区楼栋外立面以浅黄色为主，较多圆弧形边角，配以浅绿色玻璃，整体呈现代建筑风格，外观显新。
02户型楼栋
（1）楼栋简介
嘉裕君玥公馆共4栋30层的高层洋房，其中1-3楼为裙楼，5~29层为130~190平方的主力户型，30层为顶豪户型（295平方左右的5房6房）。
四栋住宅楼宇对称地分布在小区的四个角，其中西面的华穗路和南面的花城大道容易受噪音影响，北面的华城路噪音相对小，优选A栋和B栋南向望花园户型，其次是C栋和D北向望花园户型，以及B栋和D栋东向户型，相对较为安静。
（2）户型分析
嘉裕君玥公馆户型涵盖130平方3室2厅~295平方5室3厅，其中最大面积的295平方分布30层。
本期我们主要介绍目前有房源出售的“133平方、143平方、192平方和292平方”这几种不同档次的户型，如需了解其他户型，请联系文末助理（客服）。
133户型：
格局：3 1房2厅，总建筑面积133平方米，北向。
点评：本户型在小区里属于面积最小的档次之一，除阳台和主卧飘窗外，整体比较方正，3房的格局也能满足一般家庭的需求；阳台朝东北，夏天通风一般。
人群：适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
143户型：
格局：3 1房2厅，总建筑面积143平方米，西南向。
点评：本户型在小区里也属于比较小的户型，但整体达到143平方，对于很多家庭来说已经是很宽裕的空间；3房的格局，主卧带书房、衣帽间，宽敞舒适；不足之处是比较多斜边的存在。
人群：适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
192户型：
格局：5 1房2厅，总建筑面积192平方米，南向。
点评：这是主力户型里面积最大的，阳台和大部分卧房均朝南，通风、采光、景观佳；两间套房，适合有长辈同住的家庭；整体呈长方形，格局方正，无明显缺点。
人群：适合三代同堂的多人家庭。
292户型：
格局：6房3厅，总建筑面积292平方米，南向。
点评：这是30层的顶豪华户型，由其他楼层的01和02单元连体组成，除此户型外还存在03/04单元连体，以及05\06单元连体的顶豪户型；这种顶豪户型有两套起居系统，两套厨房，两套客餐厅等，空间百变，适合多人家庭。
人群：适合三代同堂的多人家庭。
（3）户型选择
嘉裕君玥公馆的楼层单元分布如上面的简图所示，ABCD四栋住宅对称分布在小区四个角，前3栋每层3梯6户，最后1栋3梯5户。
从噪音的角度，因南面和花城大道和西边的华穗路均为主干道，易受噪音影响，因此优选ABC栋01/05单元，以及D栋04单元，不靠路；综合通风的因素，又以AB栋南向01/05的为最佳。
另外，小区东面是内巷，北面的华成路车流量不多，噪音影响不大，也可以选择A栋04/06单元，B栋02/03/04/06单元，以及D栋05单元。
当然，在户型的选择上，还要综合预算、朝向、楼层等因素来选择：
预算1800~2100万的买家，可以选择130~150平方户型，优选AB栋01/05单元；小区最小面积的户型占据花园内位朝向、通风最佳的位置，实属首选；
预算2500~2800万的买家，可以选择170~190平方的户型，即ABC栋的06单元以及D栋的05单元，优选AB栋06，南望花园，北面噪音影响不大；
预算4000万 的买家，可以选择292或295平方的顶豪户型，空间大，舒适，通透，适合多人家庭。
具体选择要看购房者个人对景观、采光、通风、环境噪音以及业主卖家等综合条件评定。除以上介绍的两种代表性改善型户型，其他没有介绍的户型，请看下面我们整理的户型分布表：
注：原创不易，如需上表加密信息，请评论收藏。
升值潜力嘉裕君玥公馆于2007年开盘，当年的开盘售价为22000元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？
从图表可出，嘉裕君玥公馆开盘以来的年均增值速度是13.24%， 15年间增值约5.46倍（以当前市场成交价计算）。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请评论进行咨询。
总结本期主要介绍了珠江新城西区的嘉裕君玥公馆，共4栋塔楼，户型涵盖130平方3房到295平方5房，以130~190平方为主，3梯5户或3梯6户，是一个纯大户型的豪宅楼盘。
优点方面：
（1）地段位置优越，位于广州的宇宙中心--珠江新城，交通便利，两地铁线交汇，公交线路密集；
（2）小区周边优质公共配套资源丰富，近三甲医院，带优质公立学位，图书馆、博物馆、歌剧院、少年宫等文化场馆就在附近；
（3）小区年均增值速度比“保利108公馆”稍高；
（4）小区较新，楼龄不到15年；
（5）酒店式物业管理，由嘉裕亲自操刀。
缺点方面：
（1）西侧和南侧户型容易受华穗路和花城大道的噪音影响；
（2）珠城西区高楼林立，东面、南向、西向视野不够开阔；
（3）车位不足，配比仅1：0.5左右，不符合豪宅应有的标准；
（4）3梯5户/3梯6户，与豪宅的定位有所出入；
（5）花园面积小，活动空间不算大。
PK我们在之前的文章里详评过《保利108公馆》，这次把两者放在一起，看看哪个才是富人们的菜：
（1）论通风、采光、景观，君玥公馆为塔楼设计，有部分北向和西向户型，以城市景观为主；而108公馆则是板楼设计，南北通透，户户南向，望花园且可望小蛮腰，明显后者更好。
（2）论物业，108公馆由业界盛名的保利物业操刀，君玥公馆则由擅长酒店管理的嘉裕物业掌管，两者物业费用差不多，从花园管理等表象来看，似乎保利物业做得更好。
（3）从地理位置来看，108公馆更靠近江边和各大文化场馆，而君玥公馆则更靠近核心写字楼和消费场所，但两者的距离也仅数百米而已，各有优劣。
（4）从增值速度来看，108公馆开盘以来的年均增值速度为12.46%，君玥公馆则达到13.24%，后者更高一点。
（5）从产品来说，108公馆只有192平方和221平方两种4 1户型，而君玥公馆则从130平方3 1户型到295平方6 1户型都有，后者的可选择性更多。
（6）论住宅密度，108公馆容积率仅3.44，2梯2户；而君玥公馆容积率则达到7，3梯5户或3梯6户；108公馆的密度更低，舒适性更好。
（7）交通方面，君玥楼下就是地铁站，而108公馆无论地铁还是公交，都不如前者方便。
（8）硬伤方面，108公馆与偏侧需的保林苑共用花园，花园小且园内人员层次混杂；君玥公馆的硬伤主要是车位不足（车位配比1：0.5），花园面积不大，和毫宅的定位不匹配，开发商嘉裕的存在感也不如保利强。
综合以上几个维度，虽然同为嘉裕集团出品，但嘉裕君玥的细节和珠江新城中区的嘉裕公馆（我们很快写它的楼评给大家比较）相差较大，从居住体验度来说，108公馆完胜嘉裕君玥。
总价能买108公馆、又确定在西区置业的买家，优选108公馆；预算在2000万上下的买家，可以考虑君玥130 平方户型，以较低总价买到小区最好的朝向、景观，也是一个不错的选择。
下期将介绍其他改善型或豪宅小区，敬请留意哦！如果有想了解的楼盘，请在文末留言告诉我们。
往期详评文章目录
《改善型楼盘详评001- 东方新世界熹园》
《改善型楼盘详评002- 理想蓝堡国际花园》
《改善型楼盘详评003- 东方新世界》
《改善型楼盘详评004- 隽园》
《改善型楼盘详评005 - 天麟府·瑧林》
《改善型楼盘详评006 - 公园一号&公园御景》
《改善型楼盘详评007 - 新世界东逸花园》
《改善型楼盘详评008 - 小城之春&沁馥佳苑》
《改善型楼盘详评009 - 华景里》
《改善型楼盘详评010 - 珠江俊园》
《改善型楼盘详评011 - 历德雅舍》
《改善型楼盘详评012 -美林海岸花园》
《改善型楼盘详评013 - 江源半岛》
《改善型楼盘详评014 - 骏景花园》
《改善型楼盘详评015 - 佳兆业壹号》
《改善型楼盘详评016 - 兰亭盛荟》
《改善型楼盘详评017 - 天河壹品》
《改善型楼盘详评018 - 阳华国花苑》
《改善型楼盘详评019 - 天健上城》
《改善型楼盘详评020 - 招商雍华府》
《改善型楼盘详评021 - 华润天合》
《改善型楼盘详评022 - 金地天河公馆》
《改善型楼盘详评023 - 龙湖首开天宸原著》
《改善型楼盘详评024 - 半山溪谷E墅》
《改善型楼盘详评025 - 汇景新城》
《改善型楼盘详评026 - 新理想华庭》
《改善型楼盘详评027 - 泊雅湾》
《改善型楼盘详评028 - 泓景花园 》
《改善型楼盘详评029 - 珠江帝景苑》
《改善型楼盘详评030 - 合生紫龙府》
《改善型楼盘详评031 - 佳信花园》
《改善型楼盘详评032 - 保利天悦》
《改善型楼盘详评033 - 会展西岸&星品》
《改善型楼盘详评034 - 雅郡花园》
《改善型楼盘详评035 - 水蓝郡花园》
《改善型楼盘详评036 - 招商保利·海珠天珺》
《改善型楼盘详评037 - 碧海湾 》
《改善型楼盘详评038 - 保利108公馆》
《改善型楼盘详评039 - 珠江都荟》
《改善型楼盘详评040 - 广弘天琪》
《改善型楼盘详评041 - 远洋明珠大厦》
《改善型楼盘详评042 - 保利香槟花园》
《改善型楼盘详评043 - 星辰财富港》
《改善型楼盘详评044 -名门大厦》
《楼盘详评045 - 铂林国际公寓》
《改善型楼盘详评046 - 南天广场》
《楼盘详评047 - 双城国际公寓》
《楼盘详评048 - 嘉裕礼顿阳光公寓》
加入“广州买房交流群”详见置顶微头条（点击我的头像-微头条）。
