上海上只角在哪里（杨浦闸北普陀）
上海上只角在哪里（杨浦闸北普陀）中心城区7个包括：黄浦区（原黄浦区加原南市区加卢湾区），静安区（原静安区加原闸北区），徐汇区，长宁区，杨浦区，虹口区，普陀区。2018年，上海合计共有16个区一个县，划分如下：哪里是上只角？哪里是下只角？先来看看上海的划分。
“上海人把最高级的住宅区叫做上只角，反之，就是下只角。”1985年，一部穷街，这个程乃珊笔下的故事，仿佛带着时光的滤镜。上只角的高跟鞋是不肯出现在下只角的穷街上的。这就是传统上海人骨子里的经纬度。
那，什么是角？
据考证，脱胎于“嘴”，上海靠江河，外凸的地方就是嘴，比如陆家嘴。
若“嘴”小且尖，就成了角。
哪里是上只角？
哪里是下只角？
先来看看上海的划分。
2018年，上海合计共有16个区一个县，划分如下：
中心城区7个包括：黄浦区（原黄浦区加原南市区加卢湾区），静安区（原静安区加原闸北区），徐汇区，长宁区，杨浦区，虹口区，普陀区。
半中心区半郊区1个：浦东新区。
郊区7个包括：宝山区，嘉定区，闵行区，松江区，青浦区，奉贤区，金山区。
而老上海心里公认的，“上只角”，是指租界地区，比如静安、黄浦、卢湾等。 “下只角”，是当年“滚地龙”和“棚户区”密集处，闸北、普陀尤其。杨浦，虹口，南市（后被黄埔并入），长宁也在其中。
注释：在1941至1945年间，从山东、安徽、江苏等地乞讨至上海的难民，在这片原本是荒地的地方用芦苇、草席和竹竿搭起所谓的 “滚地龙”。
但也不绝对。
徐汇，静安，也有市民村。
药水弄、西凌家宅、茅家塘、久耕里、福申里……也说是都市里的村庄。
但瑕不掩瑜。那时候的姆妈总是教导女儿，不要跟闸北区的小伙子谈恋爱，有朝一日嫁要到“上只角”去。但姆妈一定想不到，在未来的某一天，改变来的猝不及防。
闸北变形计
“丁力的梦想”
最广为流传的一个段子是，电视剧《上海滩》中，上进青年丁力曾说“我有一个梦想”，就是把家从闸北搬到霞飞路（今淮海中路）或静安寺，如今看来终于要实现了。
闸北是穷小子，静安是娇小姐，所以当年静安与闸北合并的消息传来，人们细榷也值得理解。
但是，静安区甚至一度被并至新成区、长宁区。
怎么就跟了闸北之后，就“怨声载道”了？
可你说闸北急。
静安也急啊。
眼看着前脚黄埔与卢湾合并了，面积翻了翻。
紧接着来看看GDP。
2015年，GDP为24964.99亿元。
2017年全年上海市的GDP总量为30133亿元，中心城区GDP占10116.72亿元。
与闸北合并的好处，不仅仅是为了数字游戏，还有更大的前景。
这就要说到闸北的历史。
据笔者查阅相关资料显示——
“闸北与租界接壤，受到租界的外溢，并且水陆交通便捷，车水马龙，人来人往。到20世纪20年代末闸北因民族工业的迅速发展，被誉为“华界工业大本营”，同时也成为华界近代文化中心之一。但是，两次淞沪战争几乎摧毁了闸北三十年的建设成果。尤其是在“八·一三”淞沪抗战3个月中，入侵日军在闸北施虐80天之久。居民流离失所，无家可归者达数十万，大量人才和资金流入租界地区。工商企业几乎全遭毁损，40余所中、小学校被炸毁，区境内大部分地区的所有建筑物几成废墟，仅存工厂27家，商店234家，医院8所，且多在境内租界地区。闸北华界地区元气丧失殆尽，失去昔日的繁盛景象，成为上海最穷苦之地。”
只能说，它更像是家道中落的穷书生。
但是底蕴在，苏州河畔的风韵在，老火车站乃至大彭浦这个充裕的人口区域，都是赋能的一环。
静安迫不及待需要这个老城厢躺进自己的怀抱，扩充自己的骨架。
老静安和老闸北，都是老牌中心区，要转型，不能把桌子掀掉再换一款桌子，而是在桌子上各种能上得了席面的菜。
最后，说到闸北，不得不提的就是大宁板块，现在已是上海最优质的土地资源之一。整个大宁板块，有产业，有配套，有环境，有交通。2018年大宁金茂府以均价12.75万/㎡的均价比肩内环内的豪宅。
你看如今的大宁，高楼林立、人潮涌动、再难想象这是当年的“棚户王国”。
大宁灵石公园和大宁国际商业广场成熟发展，以及总面积达2平方公里的大宁商圈规划、上海第二座久光百货也落子于此，让大宁整个板块形象实现了质的提升。
现在的大宁，有绿地、有商业、更有便利的交通，以及丰富的配套，这不在是从前的“下只角”这是上海新的核心之一。
2015年1月上海新房价格地图显示，闸北地区的均价为48084元/m2。
2018闸北区新房入市均价都在8W左右。
这一轮闸北的变形，已经从房价这个纬度上，让所有人都开始审视这个区域。
不得不说，这恰恰是这一轮城市变形的逻辑落点。
普陀变形计
“飞人的崛起”
上面说到闸北静安的合并。
其实坊间一直有传言，最受伤的是普陀。
静安区和五区相交，分别是黄浦、徐汇、长宁 、普陀、闸北。
自从静安闸北相亲相爱后。
对于普陀的传言就没停过，一会和长宁，一会和宝山。
据笔者网上翻阅资料，老上海在社交中会有一个习惯，会不经意问人家：“府上住啥场化？”，
如果回答“三湾一弄”，对方就会露出一丝不易察觉的微笑。
因为这里是沪西大名鼎鼎的棚户简屋。
分别是潭子湾、潘家湾、朱家湾，药水弄。
19世纪末20世纪初，在一些工业区附近的荒地、废墟、坟场上，包括苏州河两岸和其他河沟旁，相继出现了形形色色的棚户区。
“三湾一弄”大致就是在那时形成的，当时的主要居民大多是附近的码头工人。
“一线天”、“水帘洞”都是用来形容这里的。
就是街巷之间只能容一人通过，只剩下“一线天”，在自家客堂里睡觉，脚就能伸到对门人家的家里。
朱家湾和药水弄在1978年改革开放以后相继得到改造。
最后的“两湾一宅”说起来，也是今天上海滩大名鼎鼎的 “中远两湾城”。
还有就是上海人都知道曹杨新村。曹杨新村是新中国第一个工人新村 里面住着新中国的第一代劳模。
普陀，“破”，这是曾经。
因为拥有闻名全国的工业遗址。
但好在普陀“大”。
有很多改变正在来的路上。
铜川路水产市场已经被拆了。
曹安路素材市场也调整关闭了。
尤其，作为沪宁发展轴上的起点，这是门户区域的价值。
曾经，普陀是绝对的洼地。
这其中有一抹亮色，就是长风板块，也是曾经的地王争抢之地。
2009年中海拿下过长风地王。紧接着雅戈尔，绿城纷纷押宝。
如今的普陀呢？
当年，普陀出了个刘翔。
故事，从那时开始，普陀的跃进，从来都是跨越式的。
2019年的开始，普陀区也立了自己的flag。
“繁华商业区 生态绿地 文化景观带”
2019年，普陀区规划的空间结构为“一轴两翼”
一轴：武宁创新发展轴
北翼：桃浦智创城、真如城市副中心，构成城市转型示范走廊
南翼：上海科技金融产业集聚区、长寿商业商务区，构成滨河活力带
一条武宁创新发展轴，2019年武宁路沿线将新增科创文化办公总面积156万m2
还有“武宁路快速化改造”项目，打通真如地块道路交通，将来从沪宁高速回沪可以一路高架开到内环。
70万方总开发量的中信泰富科技财富广场也将在普陀崛起，未来将会是上海又一大地标性建筑。
14号线、15号线普陀段预计2020年建成通车，届时，普陀又多了与上海相连的大动脉。
真如这个城市副中心，也将在2019年绽放出新的能量级。
一条长达6公里，面积超过20万㎡的真如绿色走廊，建成后就是上海中心城区最大的生态绿地。
一条展现真如寺特色的文化一条街。
一个联系三大项目的重要地下联通空间的车站。
当然，已经渡过了“变形期”的普陀，正在“进化、升级、跨越”。
普陀和闸北，形成了上海滩变革中的一抹亮色。
这仅仅只是其中一粟。
这或许就是上海的魅力所在。
还有一则消息。
2018年，位于普陀真如的红旗村F4-07 A6-05 A7-04 A11-01四幅地块被终中海发展联合中环集团及长征镇以93.9936亿的底价一举夺得。
而这4幅地块恰是上海著名的旧城改造项目红旗村。
换句时下流行的话说，这叫“城市更新”。
所谓城市更新，也叫旧城改造。
因为城市中有太多的“遗迹”，需要留下来，但又不能简单的留下来，政府不能面对着“满目苍夷”，任其野蛮生长。
于是，这便有了土拍中拿地者的身影。
今天要说的故事，也源于此。
杨浦变形记
上海，是个金融城市，经济城市，国际城市。
但上海也是个工业城市。
黄浦江两岸曾涌现出大批的民族工业。
黄浦江两岸
江南造船厂，上粮六库，荣氏面粉厂……
而说到工业遗产群，不止有闸北，不止有苏河湾，杨浦也是老大哥。
俗话说，大杨浦，大杨浦，在整个市中心区域中，除了浦东之外，这里是最大的区域。
所以，来看杨浦的转型，一个大字似乎也注定了杨浦的“不均”。
靠着滨江这一段，其中，杨树浦发电厂，代表的是中国工业里程碑式企业星罗棋布。
此后，诞生了杨树浦水厂、中国第一代造船工人诞生地上海船厂、第五毛纺厂（原英商怡和纱厂）、中国第一家华商开办的机器造纸局天章记录纸厂、新华印刷厂（原世界书局）、正广和汽水厂，一条平凉路上，老人们称之为杨浦南京路。
直到上世纪七八十年代杨浦工业总产值还占上海的四分之一。
但到1990年代，伴随着上海城市功能的新一轮调整，上海产业结构也作出了重要调整，传统工业被逐步淘汰。
作为上海重要的老工业基地，杨浦大批工厂关停。
话分两头，如果按照当年孙中山的设想，今天的上海是决计不承认杨浦是下只角的。
据网上文字记载，当年上海与西南方的租界分庭抗礼，为大上海另造一中心，中国选定了东南角。
在吴淞与江湾之间（今江湾体育场附近）约7200亩土地上，做了一个宏大的城市规划，并从1929年起开始进行开发建设。这就是历史上著名的大上海计划。
『 1936年绘制的“上海市中心区图”』
设计出“五角场”，即由五条马路形成放射状广场，其中三条分接杨浦、虹口和闸北，另两条通向市区。
后面的故事大家也都知道了，淞沪会战后，计划停滞。
却独留下了一个江湾机场。
由于江湾机场曾长期无人管理，混凝土地面竟然开始塌陷，地下水上升，自然生成了很大一片湿地，因为仍是军事区，闲人免进，保留了很多的上海原生动植物，郁郁葱葱，成为上海市区难得的半天然绿肾。
今天说到这里，新江湾也就呼之欲出了。
在知名大V写过的一篇新江湾十年地王记录中写到，1996年，上海市人民政府与空军后勤部正式签约，据说以30万/亩的价格，从空军手上买下了新江湾城，西起淞沪路北到军工路东到闸殷路，像一颗心，大概有10250亩，由上海城投负责开发。空军保留了淞沪路以西的2750亩，自己负责开发。
西起淞沪路北到军工路东到闸殷路，像一颗心
而彼时给出的定位，是要把新江湾城建设成为“面向21世纪的示范居住区”。
从2005年新江湾第一次以5560元/平方米的楼盘价到2016年融信的5.2万/平方米的楼板价，你完全可以从一系列数字中得到佐证。
而新江湾的故事，杨浦的变形，仿佛始终与这些土地的高光时刻，缠绕在一起。
2006年，华润拿下新江湾城C2地块，总价15.4亿元，楼板价是6676元/平方米。
2007年，绿城以12.6亿元拿下D1地块，这块地5.9万平方米，容积率1.7，折算下来楼板价要12500元/平方米，后来这块地被九龙仓拿下。
同年，仁恒拿下新江湾D3地块，5.4万平方米，容积率1.2，折合楼板价20000元/平方米。
2008年1月，铁狮门以67.517亿元的总价拿到新江湾城F地块。开创了当时总价第一高的记录。
2009年12月，中建以37.2亿元的总价拿下C6地块，折合楼板价32489元/平方米。
2010年11月，合景泰富和富力以23亿元获得C5地块，包含了住宅、办公楼、酒店和商业。
2012年7月，庆隆以6.1亿元获得D5地块， 4万平方米，容积率1.2，折合楼板价约在16000元/平方米。
2015年11月，信达，以72.99亿元获得D7地块，刷新了2015年上海土拍市场的最高纪录。
2016年，融信以总价31.55亿元拿下B3地块，折合楼板价52840元/平方米。
2018年有5个新盘入市，均价都是9万 。
这个下只角用了20年的时间，终于完成了当年逆袭城市中心的诺言。
今天的新江湾，有被誉为“最美社区图书馆”；体育中心和滑板公园中到处可以见到热爱运动的人士，说了多年的无商业配套，如今悠方广场和星汇广场也有了。
这样的新江湾，早不不再是当年那个小菜场烂泥潭。
甚至，当你再站在五角场的中心位置，看着上海合生国际广场、东方商厦等巨型商业，你也不会想到这里会是下只角。
但话又说回来，杨浦骨子里，始终带着工人阶级的朴素。
“什么闸北、虹口流氓，都不如杨浦工人阶级的拳头硬。”
更甚至，南京路上有什么，第二天杨浦人在街上也能看得到。据说这里才是十里洋场的原型。
可杨浦南京路虽好，但厂子关的关，停的停。
城市旧改的风潮刮到这里，让平凉路上的“八埭头”迎来了一波逆袭，也被列为上海市五大重点旧改地区之一。
2005年，平凉西块一期（21、22、23街坊）启动拆迁。
但据土著杨浦人介绍，新江湾，那是小菜场，平凉路，那是棚户区，我们眼中的白月光，是凤城的别墅。
多年来恒据在杨浦老百姓心中，那里的二手房根本不用挂，出一套卖一套。
哪里是凤城？
是上海东北角工人新村扎堆的地区。
从1950年代，控江路北面兴建了四大工人新村，从东到西依次是:长白新村、控江新村、凤城新村及鞍山新村。
上图记载杨浦区最大的“二万户”地块改造启动。
据说，藏于其中的一处据说是内环线内不多的联体别墅，高层，酒店式公寓混合型小区，竟然有着杨浦区品质较好的楼盘之一。
事实上，是不是下只角，是不是本可以逆袭，仿佛都没什么大不了。
老杨浦人依旧喜欢那个烟火气十足的韵味。
就像程乃珊曾写过一篇文章《情系八埭头》，其中提到“八埭头全长不过三四百米，却有电影院、清真馆、医院、布庄、理发店、教堂、学校……一应衣食住行，都可在本街区自行解决，且价格肯定比市中心便宜。”
毕竟，这里是诞生过永久牌和凤凰牌自行车、上海牌手表这样的工业重地，这个下只角的外衣，在历史的长河中，终将会流去。
下只角的故事里，虹口一直很特别。
一条黄浦江缓缓流淌，由西南往东北流，东北面是下游，也就是我们所说的下只角。
不像闸北和普陀，若全面的说整个虹口都是下只角，想必老虹口人心里多少有点不承认的。
北外滩、鲁迅公园、四川北路、山阴路，你最熟悉的这些历史地标，都是虹口人的骄傲。
据说，“旧上海的文人，住不起上只角，又看不起下只角，他们倾向于优美高贵的居住环境，所以集中地居住在虹口区四川北路一带，他们认为，上只角是有钱人住的地方，下只角是穷人住的地方，那么既不算有钱，也不算穷人的上海人所住的地方，应该叫做中只角。”
四川北路上，一座砖木结构、红砖红瓦的三层楼房，是鲁迅的故居。
与鲁迅家仅隔一条马路的，是瞿秋白的故居。
所以老虹口人都有曲阳情结，不是没有道理。
但是一提到提篮桥，虹口人又都沉默了。
更不用说还有与彭浦新村和杨浦中原并列的凉城板块，是上海最著名的三大人口聚集地。
说回提篮桥，当年上海还是个渔村时，出海打渔就从这个地方出去，江南地方人叫“出海”为“下海”，因此有了叫“下海”的地名，十六铺那里是上游，就是“上海”。
后来，数以万计的犹太难民也把这里视为他们的诺亚方舟。
长阳路62号至今存有一座外形别致的建筑，它是1927年由俄罗斯犹太人集资兴建的摩西会堂旧址，现已被市政府设立为上海犹太难民纪念馆。
再后来，很多“外乡人”来此搭建草棚、“滚地龙”栖身 逐渐形成集住地。
这也是虹口下只角名声的由来。
所以，一提到虹口，你一定会注意到虹镇老街。
这曾经是上海中心城区的“最大棚户区”。
一栋石库门房子内，有“大饼摊的老山东、苏州老裁缝、洗衣作坊小宁波、小热昏杜福林、卖香烟的杨老头、小皮匠”。七十二家房客是每一个下只角的缩影。
90年代，上海滩推出的一档《智力大冲浪》节目风靡全城。
就在1996年，智力大冲浪推出一档7878奖平方的栏目。
90年代，上海人每个礼拜天晚上都要守在电视机前看《智力大冲浪》。
其中，最高奖品是一套房子，这在今天看来简直是不可思议，当年送的这套房子，让瑞虹新城一举成名。
至此，虹镇老街的名字，开始与进入上海最大旧改项目的行列。
自1996年启动，直到去年8月，虹口122街坊二轮征询首日正式签约率达到90.55%，超过85%的签约协议生效比例。
122街坊的成功征收，也象征着整个虹镇老街地区的旧改彻底完成。
消逝的虹口地标——虹镇老街。
当年的“小阿飞们”，也渐渐长大，最终走入这座日益繁华与现代的都市中。
虹镇老街，伴随着瑞虹的到来，而翻天覆地。
这个内环百万方的超级大盘，带来的是一种全新的生活方式。
55万平方米的瑞虹天地。
老街不老， 据说，总体量达55万平方米的瑞虹天地，光看名字都觉得洋气，星星堂、月亮湾、太阳宫，老街真的变了。
02
如今，提篮桥街道已经被撤销，调整四川北路街道管辖范围，建立北外滩街道。
而北外滩相继建成了新建路隧道、轨交12号线、北外滩交通枢纽等，沿江建成国际客运中心，是众多商务楼宇。
近处游艇游弋，远处陆家嘴。
作为上海国际航运中心和金融中心双重承载区，随着外滩景观带的贯通，建成不久的白玉兰广场，已成北外滩新地标，主楼建筑高320米，为 “浦西第一高楼”。
“浦西第一高楼”白玉兰广场。
此前的第一高楼，是海门路和东大名路之间一座高达263米的双子楼，立于“上海星港国际中心”项目一侧，海门路55号地块，则是六年前的全国总价地王。
2012年12月中旬，上港与金茂联手夺下海门路55号地块，拿地总额高达56.8亿，不仅刷新了上海当年的地价记录，还打破了当年央企中冶在南京创造的全国地价记录（总价56.2亿）。根据总成交价及建筑面积估算，该项目此次交易折合单价高达6万元/平方米。
“新全国总价地王”的称号，让海门路55号地块和其所在的北外滩腹地，一时风头无两。
据说，此后的一段时期里，北外滩核心地带，都有上港和金茂的身影。
如今，沿线北外滩，有“最美书店”建投书局、“一滴水”国际客运中心、“音乐之门”，处处是景。
往南走，还有浦江饭店则用古典对应着现代，诉说着中国第一盏电灯在此点亮、第一部电话在此接通的传奇。
当年，巨人姚明从白金湾俯瞰的北外滩，如今早已是豪宅遍地，更是群雄云集，旭辉集团、鹏欣地产、方兴地产、中信集团、苏宁、长江集团、万达等十余家房企都在北外滩持有项目。
根据《上海城市总体规划2017-2035》，黄浦江两岸将形成高端产业发展轴线，已经于2017年底实现公共空间开放的45公里核心区段能级将不断增强。
2017年，上海虹口区公布的“北外滩发展规划”上，未来五年，北外滩南部地区将基本完成旧区改造，核心区主要打造成商务文化街区，新增商务商业载体190万平方米。
据CBRE研究统计，北外滩甲级办公楼有效租金在2018前9个月内增长了10%。
03
何止是北外滩，整个虹口都处在一个上风口。
2013年，融创以2.7万楼板价拿下虹口275街坊A-02地块，荣膺当年北外滩单价地王。
2016年，新城控股以总价37亿元竞得虹口区凉城新村街道073-06号地块，楼板价67409元/平方米，溢价率77.39%。
2018年，香港崇邦集团总价71亿!拿下虹口四川北路地铁口商办用地。
如今，再看一眼整个虹口的在售项目，那句下只角你已经没办法说出口了。
这是曾经的上海，老上海的上只角与下只角往往靠得很近。
在一条河两对面或这条街哪条街中形成了，一街（或一河）之隔，仿佛两个天地。
但这样的区革，在一个日趋靠近的城市融合中，会变得越来越不明显。
今天，我们再去谈论下只角，多少只是想去回看一下历史，回看一下那个我们不知不觉中翻天覆地的板块与角落，就更能深刻理解，每一个角落走到今天的价值与意义。
