昌平未来金茂悦户型图（新盘评级A025昌平-未来金茂府）
昌平未来金茂悦户型图（新盘评级A025昌平-未来金茂府）0052、0063 地块受 90/70 政策，其中约有 200 套住宅，分别是 75㎡两居以及 89㎡三居，全部都是精装交付。住宅产品限价 51478 元 /㎡，总价区间 390-450 万，位置紧临在建中的地铁 17 号线未来科学城南站。项目 C-18 地块规划为纯洋房社区，总共 18 栋楼纯洋房封闭社区，总套数 886 套，层高 7-9 层。户型面积：120 平三居、145、160 平 4 居室，精装交付，容积率 1.5。这部分产品销售限价 54187 元 /㎡，总价区间大概是 700 万 / 套起。一下子没了美颜，没了滤镜，没了瘦脸，本来说是1米7，见了面一看，也就1米5的感觉前期宣传过于高调，直接跟广渠门金茂府，望京金茂府对标；开放样板间翻车之后，又开始找媒体洗地。有的媒体甚至无良的宣称：拿6万的金茂府跟10万的金茂府相比，那是你自己傻！
我们的“未来金茂府”买房群，里面已经有200多人了，这大概是未来金茂府这个项目在北京最大的买房人交流群了。这几天群友一直在催我们，赶紧出评级文章啊，再不出就要开盘了。这个项目初步预计在6月22日开盘，也可能会推迟几天。我们赶在开盘推出评级，供大家参考。
看过我们以前文章的都知道，我们对未来金茂府这个项目评价还不错，售楼处首日开放时，我们还组织过一次大型的看房团。
但这个项目的宣传，问题多多。前期宣传，吊足了大家的胃口，把买房人的期望打得很高 - 5万多的单价可以买到金茂府的精装豪宅！结果样板间开放后，有点翻车了。
群里有小伙伴看完样板间，跟预期有点落差，精辟的总结：
一下子没了美颜，没了滤镜，没了瘦脸，本来说是1米7，见了面一看，也就1米5的感觉
前期宣传过于高调，直接跟广渠门金茂府，望京金茂府对标；开放样板间翻车之后，又开始找媒体洗地。有的媒体甚至无良的宣称：
拿6万的金茂府跟10万的金茂府相比，那是你自己傻！
项目 C-18 地块规划为纯洋房社区，总共 18 栋楼纯洋房封闭社区，总套数 886 套，层高 7-9 层。户型面积：120 平三居、145、160 平 4 居室，精装交付，容积率 1.5。这部分产品销售限价 54187 元 /㎡，总价区间大概是 700 万 / 套起。
0052、0063 地块受 90/70 政策，其中约有 200 套住宅，分别是 75㎡两居以及 89㎡三居，全部都是精装交付。住宅产品限价 51478 元 /㎡，总价区间 390-450 万，位置紧临在建中的地铁 17 号线未来科学城南站。
C-18地块对应的产品案名为“未来金茂府”，一期销售约440套左右。小户型将于二期发售，详细信息尚未公布，案名未定，有可能是“未来金茂悦”。因此本次评级只针对C-18地块的产品。
评级：
地理位置 ★ ★ ★ ☆
区域规划 ★ ★ ★ ★
产品设计 ★ ★ ★ ★
商业设施 ★ ★ ★ ☆
学区教育 ★ ★ ★ ☆
医疗配套 ★ ★ ★ ★
环境绿化 ★ ★ ★ ★
房价指数 ★ ★ ★ ☆
综合得分 ★ ★ ★ ☆
注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★
投资评级：跑赢大市
购买建议在文末。
下面是单项详细评级。
地理位置 ★ ★ ★ ☆
未来科学城项目位于昌平区未来科学城南区，北五环至北六环之间，北边1公里是机场北线高速，东侧不到1公里就京承高速，开车前往望京商圈也就半个小时。项目距离地铁17号线未来科学城南站700米，17号线是大站快线，贯通南北，去往望京和CBD商圈都非常方便。
虽然在北五环外，由于坐拥两条高速和17号线，交通状况依然比较便捷。同时未来科学城南区经过多年的规划和建设，周边配套在逐渐完善，地铁，学校，商场，公园，医院，将来都会完备，所以整体来看，未来金茂府的位置和配套都算不错。
区域规划 ★ ★ ★ ★
项目处于未来科学城南区，周边除了住宅，还有大量央企的科研中心。
今年年初未来科学城宣布扩区，总面积高达170公里。但这么大的面积是不可能都发展起来的，未来科学城的核心地带，目前仍然是原来的区域，即下图中深色的部分。
目前未来科学城的入驻主体仍然是央企为主，总共有14家央企入驻。经过10年的发展，这种思路被证明不太成功。因为央企虽然稳定，但缺乏活力，半死不活的，入驻了占了地盘就不会搬走，这个区域很难新陈代谢。目前入驻的央企，大部分也是夕阳行业的央企，比如钢铁，电力，金属建材等等行业的。
北京市对于未来科学城的发展状况非常了解，因此对于未来科学城的定位是“搞活”。因此，未来科学城的思路也在变化，集团的负责人近期表示：在引进企业的挑选上，开始引进多元主体，集聚要素支撑。瞄准先进能源、先进制造、医药健康等产业方向，依托未来科学城现有科研用地和产业空间，加快引入新的优质增量。抓好一批国家级双创平台建设。同时吸引层次高、体量大的优势民企。
可喜的是，除了央企，近期也有互联网公司（比如京东的7fresh）入驻未来科学城，这对这个区域的发展是好事。
在配套上，未来科学城的主要建设目标包括“促进职住平衡，打造宜居宜业环境，并带动回天地区提高品质”。未来科学城一期范围内的配套住宅、购物中心、学校、医疗中心等均已进入集中建设期。未来三年，未来科学城计划新建33万平方米住宅配套、7万平方米商业配套、10万平方米公共配套，基本建成80万平方米城市综合体。始发于未来科学城的地铁17号线也将于2022年通车。
在教育方面，区域规划有7所北师大师资公立学校、一所国际学校。在医疗方面，区域规划建设有北京清华长庚医院未来科学城国际医疗中心。商业上，地铁上盖的保利大都汇项目正在建设之中。总的来说，区域的配套比较完善。
保利大都汇效果图
产品设计 ★ ★ ★ ★
未来金茂府一期是纯洋房社区，总共 18 栋楼纯洋房封闭社区，总套数 886 套，层高 7-9 层。户型面积：120 平三居、145、160 平 4 居室，精装交付，容积率 1.5。
从户型分布来看，160的大户型占据了小区最好的位置，120和145的户型环绕四周。
未来金茂府的三种户型都非常不错，户型方正，南北通透。160平米户型更是大面宽，4房朝南的薄板户型，面宽高达13.6米，主卧大套房设计。这个户型在今年的新房市场上，算是仅次于中海望京府的139平米神户型的优质户型了。
要说缺点，可能就是得房率一般，大约在78%左右，因此有的小伙伴看了160户型的样板间之后觉得空间并不如想象的大。
接下来说说大家都关心的精装修包。金茂尚未最终公布精装修包的价格，但大约在5000元/平米。这个价格确实偏贵了，参照样板间的装修效果，大家也觉得贵了，毕竟，佑安府也才加了4000元/平米。
贵不贵另说，我们先看下金茂科技精装的精华。金茂府的科技精装第一次成功打响品牌，是广渠门金茂府。这个项目不仅是当年的销冠，后期的口碑也不错，有很多明星住在这个小区里。广渠门金茂府是如此的成功，以至于开发商把自己的名字从方兴地产改成了中国金茂，从此在全国各个城市大盖各种各样的金茂府。
科技精装的精华就在于恒温恒湿恒氧的三恒系统。这个系统是整栋楼的，单户不能控制温度和湿度，只能开关。恒温依靠地源热泵和毛细管网，这个比中央空调和地暖更加节能，效果也更好。个人是无法做这个装修的，只能在开发商盖楼的时候建设。
地源热泵系统，是指利用了地球表面浅层地热资源，作为冷热源，进行能量转换的供暖空调系统——管道延伸到地表以下百余米深度，通过管道将深层土壤的温度传导到地下室地源机房，在地表浅层储蓄能量。再透过毛细管网辐射将温度传送至每一楼层，这样可以保持常年室温20℃-26℃。
毛细管网制冷制热都可以，它很节能也很舒适，但运行期间不能开窗，容易产生凝露，三恒系统毛细管网和新风系统结合使用，这样不用开窗可以直接控制室内的温湿度，保证氧气清新和舒适度。
金茂府的精华就在于科技精装，未来金茂府的精装修包是包含了“三恒系统”的。至于加5000元/平米值不值，就见仁见智了，毕竟这是开发商提高盈利的地方。未来金茂府的精装标准在其他的一些细节方面低于其他金茂府，比如全石材外立面是没有的，变成了真石漆。
商业设施 ★ ★ ★ ☆
目前项目附近没啥商业配套，仅在附近的回迁房小区鲁疃嘉园底商有一些便民商业。
未来科学城三年内将建设7万平方米商业配套，主要位于未来科学城南站的保利未来大都汇，距离700米，因此商业配套未来可以期待。
学区教育 ★ ★ ★ ☆
项目对面就是北师大实验小学未来科学城学校。而且，区域规划有7所北师大师资公立学校、一所国际学校，提供入学入园学位1300个。因此教育配套问题不大，而且学位应该比较充足。
医疗配套 ★ ★ ★ ★
项目周边两家三甲级医院分别为北京王府中西医结合医院、清华长庚医院，距离项目均在7公里左右。
规划中的北京清华长庚医院未来科学城国际医疗中心，距离项目不到1公里，未来建成之后，医疗配套将非常方便。
环境绿化 ★ ★ ★ ★
应该说，整个未来科学城的绿化水平都非常不错。项目的东侧，是超过500米宽度的绿化带，因此京承高速的影响不大。项目的北侧，就是温榆河和超过3平方公里的未来科学城滨水公园。
房价指数 ★ ★ ★ ☆
项目是限竞房，限均价是5.4万/平，我们以前说过，这个价格，明显低于周边的商品房，属于政策红利。未来金茂府既然叫“金茂府”，就必须加科技精装了，但是精装交付就不可能5.4万/平米，真要是精装5.4万的价格，那周边的新房项目就完全没法卖了。因此精装包另外加钱是必然的，加完精装修包之后，5.9万的均价，其实相对于周边的在售新盘，还是有价格优势的。
周边未来科学城其他新房价格情况如下：
华润未来城市，6.3万/平米，精装交付；
东方蓝海中心，5.7万/平米，毛坯交付；
融尚未来，5.6万/平米，毛坯交付；
另外北七家区域的限竞房项目价格如下：
金隅金辰府，5.3万/平米，精装交付；
华润理想国，5.0万/平米，简装交付。
从上面的价格来看，未来金茂府相对周边的新房价格并没有溢价，如果算上金茂的品牌和科技精装，那么比周边其他新盘项目性价比更高一些。北七家的新盘，则因为配套和环境差了很多，并不具备可比性。
未来科学城区域内没有二手房小区，现在只有几个回迁房小区，尚不能买卖。附近几公里外的北七家老小区，2000年左右的房龄，二手房均价约在4～4.5万/平米。
总之，我们认为未来金茂府配套不错，规划可以期待，价格合理。
投资评级 - 跑赢大市
每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。
因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含以下分档：
· 跑输大市
· 跟随大市
· 跑赢大市
· 大幅跑赢大市
注：这里所谓的大市，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。
一家之言，仅供参考。
购房建议：
项目优点：交通便利，配套齐全，低密度社区，科技精装。
项目缺点：得房率一般，周边有回迁房。
总的来说，未来金茂府是北部的优质选择，由于有17号线大站快线，如果在望京工作，甚至在CBD工作，都可以考虑。
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